TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 09 DÉCEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 24/05759 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46TK

AFFAIRE : M. [O] [K], Mme [X] [K] ép. [Y] (Me [Localité 7])

C/ S.D.C. LES SOURCES (Me [P]) ; S.A.R.L. D4 IMMOBILIER (M^e CACHARD)

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 décembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [O] [K]

né le 29 août 1954 à [Localité 6] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Madame [X] [K] épouse [Y]

née le 19 juillet 1958 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par Maître Thomas TAILLEPIED, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires LES SOURCES sis [Adresse 1]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. D4 IMMOBILIER

immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n°524 659 323

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. D4 IMMOBILIER

immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n°524 659 323

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Xavier CACHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété LES SOURCES est située [Adresse 2].

Le cabinet D4 est syndic de la copropriété.

Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] sont propriétaires du lot 18, consistant en un appartement situé au 3ème étage de la copropriété.

*

Suivant exploit d’huissier du 16 juin 2021, Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES SOURCES et la SARL D4 IMMOBILIER aux fins de voir annuler des résolutions de l’assemblée générale du 3 mai 2021.

Par ordonnance d’incident du 9 mai 2023, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive dans l’instance RG 21/7493 relative à la contestation de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 et a retiré du rôle l’affaire.

Le présent tribunal a rendu son jugement le 28 septembre 2023 dans l’instance RG 21/7493.

Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] ont fait notifier par RPVA le 13 mai 2024 des conclusions de reprise d’instance.

L’affaire a été remise au rôle.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2025, Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] demandent au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES SOURCES et la SARL D4 IMMOBILIER de leurs demandes,

— prononcer l’annulation des décisions déclarées adoptées aux points 2, 4, 5, 6, 9, 22, 25, 26 et 48 de l’assemblée générale du 3 mai 2021,

— condamner la SARL D4 IMMOBILIER à titre principal, et subsidiairement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES SOURCES :

— à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— à leur payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— aux dépens,

— statuer sur l’application à leur encontre de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES SOURCES demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouter Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] de leurs demandes tendant à ce qu’il soit condamné pour résistance abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 juin 2025, la SARL D4 IMMOBILIER demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] de leurs demandes,

— condamner solidairement Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’exercice abusif de leur droit d’agir,

— condamner solidairement Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 3 mai 2021

Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] font valoir que la SARL D4 IMMOBILIER a convoqué l’assemblée générale du 3 mai 2021 alors que sa qualité de syndic était contestée pour avoir été désigné en cette qualité par l’assemblée générale du 24 septembre 2020, convoquée par ses soins alors que son mandat de syndic avait expiré le 20 janvier 2020.

Par jugement du 28 septembre 2023, le présent tribunal a prononcé l’annulation des résolutions 5, 7, 8, 9, 11, 13, 14, 15, 17, 19, 23, 26 et 29 de l’assemblée générale du 24 septembre 2020.

La désignation de la SARL D4 IMMOBILIER en qualité de syndic a été annulée s’agissant de la résolution n°8.

Il est constant que l’annulation de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 par le jugement du 28 septembre 2023 est rétroactive.

Dans ces conditions, la SARL D4 IMMOBILIER n’avait pas la qualité de syndic lorsqu’elle a convoqué l’assemblée générale du 3 mai 2021.

Les argumentations du syndicat des copropriétaires et de la SARL D4 IMMOBILIER sur les ordonnances des 25 mars, 22 avril et 20 mai 2020 sont inopérantes car si le mandat du syndic a valablement été prorogé et qu’il avait qualité pour convoquer l’assemblée générale du 24 septembre 2020, le renouvellement de son mandat a été annulé pour d’autres motifs, de sorte qu’il n’avait plus qualité pour convoquer l’assemblée générale du 3 mai 2021.

Il y a lieu d’annuler les résolutions 2, 4, 5, 6, 9, 22, 25, 26 et 48 de l’assemblée générale du 3 mai 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] pour résistance abusive

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] ne présentent aucune argumentation ni pièce démontrant d’une résistance abusive de la SARL D4 IMMOBILIER et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES SOURCES.

Ils seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL D4 IMMOBILIER sur le fondement de l’abus du droit d’agir en justice

Cette demande sera nécessairement rejetée dans la mesure où Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] ne succombent pas en leurs demandes principales.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES SOURCES succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES SOURCES pris en la personne de son syndic en exercice à payer la somme de 1.000 euros à Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Annule les résolutions 2, 4, 5, 6, 9, 22, 25, 26 et 48 de l’assemblée générale du 3 mai 2021,

Déboute Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] de leur demande de dommages et intérêts,

Déboute la SARL D4 IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES SOURCES pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES SOURCES pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [O] [K] et Madame [X] [K] épouse [Y] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE NEUF DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE