COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00424 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3UH

Minute N° :

JUGEMENT DU 28 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Julie ROLAND

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [U], demeurant [Adresse 3]

domicilié : chez SCP [G] [P] & [T] [M]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Julie ROLAND, avocate au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [E] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assistée de Frédéric FEBRIER, greffier lors des débats et par M^me Magali SAVADOGO, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS : le 26 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2006, [D] [U] a consenti à [E] et [J] [Y] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 760,00 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 octobre 2021, [D] [U] a fait délivrer à [E] et [J] [Y] un congé pour reprise du logement avec effet au 21 mars 2024 à minuit.

Depuis la délivrance du congé pour reprise, [J] [Y] est décédé, de sorte que seule [E] [Y] est restée titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 06 mai 2024, [D] [U] a fait sommation à [E] [Y] de quitter les lieux

En l’absence de sortie du logement de [E] [Y], [D] [U] l’a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, par acte de commissaire de justice délivré le 25 septembre 2024 aux fins de :

— Validation du congé pour reprise signifié le 27 octobre 2021, et par conséquent, de constatation de la résiliation du bail du 22 mars 2006,

— d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux

— lui régler la somme de 2000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

*

A l’audience du 26 novembre 2024, [D] [U], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. En outre, il s’est engagé à délivrer les quittances de loyers.

Au cours de cette audience, [E] [Y] a comparu et a fait valoir qu’après la délivrance du congé pour reprise, son époux était tombé malade et qu’il était par la suite décédé. Elle a déclaré qu’elle est désormais seule. En outre, elle a expliqué qu’elle a contacté plusieurs agences depuis l’année 2023 mais qu’il lui est difficile de constituer un dossier pour souscrire un nouveau bail puisque le propriétaire refuse de lui délivrer les quittances de loyers. Par ailleurs, elle a précisé que le logement souffrait de multiples désordres portant sur l’écoulement des eaux usées et le chauffe-eau. A ce titre, elle a précisé que le propriétaire ne réalisait pas les réparations nécessaires et qu’elle a dû elle-même avancer les frais.

Enfin, elle a formulé une demande de délai pour quitter le logement jusqu’en septembre 2025 en déclarant qu’elle percevait 1900,00 euros de ressources mensuelles.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 26 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour reprise délivré par le bailleur

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce trois hypothèses dans lesquelles un congé peut être délivré par un bailleur : soit pour reprendre le logement pour l’habiter en justifiant du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, soit pour le vendre, soit à raison d’un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signification par acte d’huissier de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La date de notification du congé fait courir le délai de préavis imposé au bailleur, quel que soit le motif du congé, délai fixé à six mois avant le terme du bail (délai ramené à trois mois en matière de location meublée).

La date de notification retenue est celle de la signification de l’acte d’huissier au locataire, même si cette signification est faite à étude et en l’absence de retrait de l’acte dans les trois mois ou celle de la signature par le locataire de l’avis de réception de la lettre recommandée ou celle de la remise en main propre.

En cas de congé délivré pour reprise du logement, le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire, ou de son concubin notoire.

*

Au cas d’espèce, [D] [U] a fait délivrer par commissaire de justice en date du 27 octobre 2021 un congé pour reprise aux locataires avec effet au 21 mars 2024 à minuit. Aussi, le délai de 06 mois prévu par les textes a été plus que respecté.

En outre, le congé délivré fait état du motif de reprise suivant : « Le bailleur va prendre sa retraite et confier sa société à son fils [U] [B] actuellement domicilié à l’étranger. Ce dernier a besoin d’un logement en France afin de reprendre la société à son père ».

Par ailleurs, suivant attestation du 19 novembre 2024, [B] [U] a confirmé être contraint de résider chez ses grands parents depuis le 25 juillet 2023.

Dès lors, [D] [U] a fait délivrer à [E] [Y] un congé dans les formes et délais prescrits par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989. Il justifie de plus d’un motif réel et sérieux.

Aussi, le congé délivré par acte commissaire de justice le 27 octobre 2021 à [E] [Y] pour reprise du logement avec effet au 21 mars 2024 sera validé et la résiliation du bail sera fixée au 21 mars 2024.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce compte tenu de la résiliation du bail au 21 mars 2024, [E] [Y] est occupante sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [E] [Y] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [E] [Y] constitue une faute et cause un préjudice à [D] [U] qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de [D] [U].

En l’espèce, il convient de condamner [E] [Y] à verser à [D] [U], une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 22 mars 2024, lendemain de la date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Il sera précisé que les pièces produites ne contiennent aucun décompte ou autre mention du montant du loyer actuel.

Sur la demande de délai expulsion (sursis à l’expulsion)

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ».

L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Au cas d’espèce, [E] [Y] a déclaré qu’elle a entamé des démarches pour se reloger. Cependant, elle a expliqué que depuis l’année 2023, son bailleur ne lui délivre plus de quittance de loyer de sorte qu’elle ne peut constituer de dossier auprès des agences immobilières pour prétendre à louer un nouveau logement.

Il est constant que le bailleur a l’obligation de délivrer au locataire des quittances de loyers à la demande de ce dernier.

Au cours de l’audience, le bailleur s’est engagé à remettre lesdites quittances afin que [E] [Y] puisse constituer des dossiers auprès des agences immobilières ou de tout propriétaire de bien mis en location. Il sera rappelé que ces quittances constituent un gage pour les agences immobilières et les propriétaires que leur futur locataire est capable d’honorer le paiement de loyer. Aussi, il est dans l’intérêt de la locataire mais également du bailleur que ces documents lui soient remis.

Enfin, il sera rappelé que [E] [Y] a soutenu son mari malade après la délivrance du congé et qu’il est ensuite décédé.

Au regard de ces éléments, et compte tenu également de la bonne foi de la locataire caractérisée notamment par le paiement du loyer à jour, il y a lieu d’accorder à [E] [Y] un délai pour quitter le logement jusqu’au 30 juin 2025. Ce délai permettra à l’intéressée de réaliser des démarches pour se reloger et au fils de [D] [U] de s’installer durant l’été.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[E] [Y] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [E] [Y] à verser une somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles que [D] [U] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendue en premier ressort,

VALIDE le congé pour reprise délivré par [D] [U] par acte de commissaire de justice le 27 octobre 2021 avec effet au 21 mars 2024 à minuit portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] loué à [E] [Y] suivant contrat de bail du 22 mars 2006,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 22 mars 2006 entre [D] [U] et [E] [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 mars 2024,

CONSTATE que [E] [Y] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 22 mars 2024,

CONSTATE que [D] [U] s’est engagé à remettre les quittances de loyers à [E] [Y] lorsqu’elle lui en fera la demande,

ACCORDE à [E] [Y] un délai pour quitter le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] jusqu’au 30 juin 2025,

AUTORISE à l’issue de ce délai, l’expulsion de [E] [Y] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [E] [Y] pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE [E] [Y] à régler à [D] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient dû être réglés en l’absence de résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 9],

CONDAMNE [E] [Y] à régler à [D] [U] la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [E] [Y] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 28 janvier 2025

Le Greffier La Juge