TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 07 Mars 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 31 Janvier 2025

N° RG 24/03335 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GFL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES CHENES, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Ludovic TARTANSON de l’AARPI ACACIA LEGAL, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Andréa SAGNA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SARL CENTRE REGIONAL CHEMINEE est titulaire d’un contrat de bail consenti par la SCI LES CHENES à effet du 1er juin 2018 portant, portant sur un local commercial situé [Adresse 1] d’une durée de neuf années, pour un loyer annuel de 30 000 €HT et 540 € HT de charges payables trimestriellement et d’avances, et comportant une clause résolutoire.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI LES CHENES lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 14 440,90 € visant la clause résolutoire le 11 juin 2024, qui est resté partiellement.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 26 juillet 2024, la SCI LES CHENES a fait assigner la SARL [Adresse 4], aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 juillet 2024 ;

— Ordonner, à défaut de restitution spontanée des clés du local loué dans les 15 jours suivants la signification de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de la SARL CENTRE REGIONAL CHEMINEE et de tout occupant du local loué et la restitution des locaux libres de tout mobilier, sous astreinte de 500 € par jour de retard 15 jours après la signification de l’ordonnance ;

— Juger qu’en cas de besoin, à défaut de libération des lieux dans le délai susvisé, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées dans un lieu désigné par elles et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

— Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL [Adresse 4], à compter du 11 juillet 2024, jusqu’à libération effective du local loué par la remise des clés à une somme égale au montant du loyer trimestriel contractuel actuel de 10 020 € TTC ;

— Condamner la SARL CENTRE REGIONAL CHEMINEE à lui verser la somme de 4424,90 € augmentée des intérêts de retard à compter du 11 juillet 2024, au titre de l’arriéré locatif sauf à parfaire la date de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la SARL [Adresse 4] au règlement de la somme correspondant aux loyers restant dû jusqu’au terme du contrat de bail soit jusqu’au 31 juin 2027 à titre de dommages-intérêts pour inexécution d’un contrat à durée déterminée ;

— Condamner la SARL CENTRE REGIONAL CHEMINEE à lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2025.

À cette date, la SCI LES CHENES, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions n°3 et sollicite voir la SARL [Adresse 4] condamnée au paiement des sommes suivantes :

-12 235 € augmentées des intérêts de retard à compter du 11 juillet 2024, à titre provisionnel, correspondant à l’arriéré locatif sauf à parfaire à la date de l’ordonnance à intervenir ;

-2500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL CENTRE REGIONAL CHEMINEE, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en réponse n°2 et sollicite voir :

— Débouter la SCI LES CHENES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Subsidiairement, accorder les plus larges délais de paiement pour le règlement de sa créance;

— En tout état de cause, condamner la SCI LES CHENES à lui verser la somme de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de référé.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Attendu qu’il incombe au bailleur, qui réclame au preneur le paiement de charges, taxes et dépenses, au titre d’un contrat de bail commercial le prévoyant, d’établir le montant de sa créance ;

Qu’en l’espèce, le bailleur justifie du lien le liant au preneur par la production du bail et de sa défaillance dans le règlement du loyer ainsi que cela résulte du commandement de payer du 11 juin 2024;

Qu’il n’est pas contesté que depuis la délivrance du commandement de payer, le preneur s’est acquitté du paiement du loyer jusqu’au 31 décembre 2024 ;

Que le litige porte sur la somme de 12 235 € correspondant aux loyers du premier trimestre 2025 de 10 020 € et à un arriéré de charges de 2215 € pour laquelle le bailleur produit un décompte du bailleur (pièce 5) ;

Attendu que le loyer de 10 020 €TTC inclut manifestement les provisions pour charges prévues au bail dont le preneur doit s’acquitter par trimestre et d’avance en même temps que le paiement du loyer ;

Que la SCI LES CHENES verse au débat la confirmation de l’instruction par sa banque BNP PARIBAS d’un ordre de virement de 10 020 € effectué le 30 janvier 2025 sans qu’il soit justifié de son exécution ;

Que s’agissant de l’arriéré de charges, la SCI LES CHENES produit aux débats le compte client (pièce 7) qui fait mention d’une régularisation de charges 2022 pour la somme de 2177,70 € et un avis d’impôt taxe foncière 2024 pour la somme de 1797 €, au titre duquel elle a émis une facture n°255 le 10 octobre 2024 sollicitant le paiement de l’impôt foncier pour la somme de 1713 € majorée d’une TVA de 20 % soit la somme de 2055,66 € ;

Attendu que le solde de 2519,50 € du décompte client au 31 décembre 2022 (pièce 7) ne coïncide pas avec le solde de départ du décompte client au 31 décembre 2022 de 2177,70 € (pièce 9) ;

Qu’en l’occurrence, par les pièces qu’il verse au débat, le bailleur ne justifie pas du montant de sa créance de charges de 2215 € et d’une obligation non sérieusement contestable du preneur de s’en acquitter du paiement ;

Qu’il convient, en conséquence, de condamner la SARL [Adresse 4] à payer, en deniers ou quittance, à la SCI LES CHENES la somme provisionnelle de 10 020 € au titre du loyer et charges du premier trimestre 2025 ;

Que la somme de 10 020 € portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande de délai

Attendu que la SARL [Adresse 4] sollicite l’octroi des plus larges de paiement;

Attendu que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

Qu’en l’espèce, la SCI LES CHENES, qui ne produit aucune pièce permettant au tribunal d’apprécier sa situation financière, a déjà ordonné à sa banque de procéder au virement de la somme réclamée au titre du loyer du premier trimestre 2025 ;

Que sa demande de délai sera donc rejetée ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que la SARL [Adresse 4] ne s’est pas acquittée pas régulièrement par trimestre d’avance du paiement du loyer et de l’avance sur charges, contraignant ainsi le bailleur à constituer avocat et à intenter une action en justice ;

Qu’il serait, en conséquence, inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES CHENES les frais qu’elle a dû engager à l’occasion de la présente instance ;

Que la SARL [Adresse 4] sera condamnée au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS la SARL CENTRE REGIONAL CHEMINEE à payer, en deniers ou quittance et à titre provisionnel, à la SCI LES CHENES la somme de de 10 020 € au titre du loyer et charges du premier trimestre 2025 ;

DISONS que la somme de 10 020 € portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTONS la SARL [Adresse 4] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNONS la SARL CENTRE REGIONAL CHEMINEE à payer à la SCI LES CHENES la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS la SARL [Adresse 4] aux entiers dépens ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT