TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 11 Juillet 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2025

N° RG 24/05365 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XWP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la Société D4 Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. BENI, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Pierre BENAYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

La SCI BENI est propriétaire des lots 0195 et 0205 au sein de l’ensemble immobilier BELLE OMBRE, situé [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble se plaint du non-paiement des charges de copropriété par la SCI BENI.

C’est dans ces circonstances que par assignation du 13 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BELLE OMBRE, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, a fait citer la SCI BENI, en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2213,83 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 3 octobre 2024 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 22 avril 2024 outre les frais nécessaires au recouvrement de sa créance ;2500 € à titre de dommages-intérêts ;1008 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BELLE OMBRE, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, actualise ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, faisant observer que la seule contestation de la SCI BENI porte sur les consommations d’eau, que le compteur de la SCI est dysfonctionnel de sorte que l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2019 a adopté un forfait de consommation de 200 m³ par an jusqu’à remplacement du compteur par les copropriétaires concernés et sollicite la condamnation de la SCI BENI au paiement des sommes suivantes :

-4107,55 € au titre des charges de copropriété échues arrêtées au 21 mai 2025 avec intérêts de droit à compter du 22 avril 2024 outre les frais nécessaires au recouvrement de sa créance ;

-2500 € à titre de dommages-intérêts par application de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil,

-1008 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI BENI, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en réponse et sollicite voir :

— constater que les tantièmes ont été modifiés passant de 100 à 200 pour le calcul des consommations d’eau froide alors que la consistance de son lot n’a pas changé ;

— constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de circonstances particulières à mettre à sa charge ayant entraîné un empêchement de remplacer le compteur d’eau froide ;

— dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation en l’état ;

— constater que l’égalité entre copropriétaires n’est pas démontrée dans le calcul du paiement des charges d’eau froide ;

— ordonner la production par le syndicat des copropriétaires des justificatifs techniques ayant amené à la modification des tantièmes et de fournir le descriptif des lots ayant la même forfaitisation des charges d’eau froide ;

— ordonner le sursis à statuer ;

Subsidiairement, désigner un expert avec mission habituelle dans le cas d’une provision ad litem et dire que cette expertise se fera aux frais avancés du syndicat des copropriétaires ;

— réserver les dépens

SUR QUOI

Sur les demandes en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BELLE OMBRE, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, fait valoir que la SCI BENI, propriétaire des lots 0195 et 0205 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges de 1349,21 € dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 31 juillet 2024 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 juin 2019, du 29 septembre 2023 et 1er juillet 2024 ;

— un compte de répartition des charges votée par l’assemblée générale du 1er juillet 2024

— un extrait de compte arrêté au 21 mai 2025 pour la somme totale de 4107,55 € incluant différents frais de procédure, un décompte des frais pour la somme de 622,73 de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— un commandement de payer la somme de 1796,61 € en date du 22 avril 2024,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer en date du 31 juillet 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception ;

Attendu que la SCI BENI conteste le montant des charges réclamées en raison de la facturation forfaitaire de la consommation d’eau ;

Attendu qu’en l’occurrence, l’assemblée générale du 17 juin 2019, dans sa résolution numéro 18 a décidé d’imputer un forfait de 200 m³ d’eau de consommation pour les copropriétaires n’ayant pas fait remplacer leur compteur d’eau par la société PROX HYDRO et ceux dont la consommation est anormalement relevée à 0m3 ;

Qu’il n’est pas justifié d’aucun recours à l’encontre du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2019 qui est donc définitive ;

Que le 2 décembre 2021, le syndic de copropriété a sollicité de la SCI BENI l’accès à son logement pour la mise en place de compteurs radio au niveau du compteur d’eau et l’a invité à prendre rendez-vous avec la société PROX HYDRO ;

Que la SCI BENI ne conteste pas avoir été destinataire du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2019, pas plus, qu’elle n’allègue avoir saisi le tribunal d’une action en contestation de la délibération n°18 ;

Qu’elle ne rapporte pas la preuve du changement des compteurs d’eau ni ne démontre avoir engagé les démarches nécessaires à ce changement ;

Qu’elle ne justifie d’aucune contestation du commandement de payer du 22 avril 2024 et de la mise en demeure du 31 juillet 2024 ;

Que dans le cadre de la présente instance, elle ne peut contester la mise en place à son égard de la résolution n°18 adoptée le 17 juin 2019 au titre de la facturation de la consommation d’eau froide sur la base forfaitaire de 200 m³ ;

Qu’en effet, la contestation des charges de copropriété, qui résultent d’une délibération d’assemblée générale, ne relève pas de la procédure accélérée au fond, dont le domaine est strictement limité par les lois ou les règlements qui en prévoient le recours, et il appartient au la SCI BENI, qui conteste la forfaitisation de sa consommation d’eau de saisir, si elle le souhaite, la juridiction du fond ;

Que de même, s’agissant de la demande subsidiaire d’expertise, le président, statuant dans le cas de la procédure accélérée au fond ne peut l’ordonner ;

Que par suite de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires requérant est fondé à solliciter le paiement de la somme de 3484,82 € au titre des charges 2023 échues et des provisions pour charges de l’exercice 2024 jusqu’à l’appel de fonds du 1er avril 2025, déduction faite des frais de 622,73 € ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que sont également imputables au seul copropriétaire les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 622,73 € ;

Qu’ainsi les frais de contentieux, non prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais d’avocat, qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais d’assignation, pris en charge au titre des dépens, seront écartés au titre des frais nécessaires ;

Attendu que la SCI BENI sera donc condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :

-3484,82 € au titre des charges 2023 échues et des provisions pour charges de l’exercice 2024 jusqu’à l’appel de fonds du 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 avril 2024 sur la somme de 743,43 € et à compter de l’assignation en justice du 13 décembre 2024 pour le surplus, les provisions pour charges n’étant pas exigibles à la date du commandement de payer ;

-307,88 € au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de la SCI BENI dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de la SCI BENI, sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SCI BENI sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BELLE OMBRE, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, la somme de 1008 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI BENI à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BELLE OMBRE, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, les sommes suivantes :

-3484,82 € au titre des charges 2023 échues et des provisions pour charges de l’exercice 2024 jusqu’à l’appel de fonds du 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 avril 2024 sur la somme de 743,43 € et à compter de l’assignation en justice du 13 décembre 2024 pour le surplus ;

-307,88 € au titre des frais nécessaires ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BELLE OMBRE, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, de sa demande de dommages-intérêts;

CONDAMNE la SCI BENI à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BELLE OMBRE, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, la somme de 1008 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI BENI aux dépens;

REJETTE le surplus de toutes les demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 11 Juillet 2025

À

— Maître Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI

— M^e Pierre BENAYOUN