TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 29 Septembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier lors de la plaidoirie: Madame SCANNAPIECO,

Greffier lors du délibéré : Madame ALI

Débats en audience publique le : 21 Juillet 2025

GROSSE :

Le 29 Septembre 2025

à M^e Stéphane GALLO

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00787 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AG6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [G] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 avril 2019, la société Vilogia a consenti à Mme [G] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 546,23 euros, provisions sur charges comprises.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 2 mai 2024, Mme [G] [J] a mis en demeure la société Vilogia de justifier de la réalisation des travaux nécessaires au sein du logement.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, Mme [G] [J] a assigné la société Vilogia devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

La condamner à effectuer les réparations nécessaires pour qu’elle puisse jouir paisiblement de son logement à la somme de 13.193,60 euros au titre du préjudice de jouissance que subit Mme [J] ;A titre subsidiaire, la condamner au paiement des travaux de reprise estimés à la somme de 1.798,75 euros et à la somme de 6.596,80 euros au titre du préjuduce de jouissance ;La condamner à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 21 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Mme [G] [J], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en expliquant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation en ce que dès son entrée dans les lieux, elle avait constaté de nombreux désordres et que si la société Vilogia avait procédé à certaines réparations, des travaux devaient encore être effectués et qui étaient évalués à la somme de 1.789 euros au paiement de laquelle elle demande la condamnation du défendeur. Elle demande également la réparation du préjudice de jouissance qu’elle évalue à 25% du loyer pendant cinq ans, soit la somme de 6.696,80 euros.

Citée à personne, la société Vilogia n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le manquement allégué du bailleur à son obligation

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve.

Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la pruve.

En l’espèce, Mme [G] [J] invoque les désordres suivants comme relevant de la responsabilité du bailleur :

Traces sur les murs des toilettes consécutives à des infiltrations ;Traces sur les murs au niveau du dégagement consécutives à des infiltrations ;Traces dans la cuisine consécutives à des infiltrations ;Traces dans le placard de la chambre ;Dysfonctionnement du mitigeur de la salle de bain.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée les éléments suivants :

Toilettes : quelques traces – sans plus de précisions – sont relevées sur un mur ;Dégagement : il est noté la présence de traces issues d’un ancien dégât des eaux et la présence de plusieurs traces de clous dans le mur ;Chambre : sont mentionnées des traces sur le mur à l’intérieur du placard.

Par ailleurs, le rapport d’expertise amiable réalisé par la société Elex, mandaté par la compagnie d’assurance de la locataire, au titre de la protection juridique, constate que les traces sur les murs des toilettes, constatées dans l’état des lieux d’entrée, proviennent de l’utilisation des lieux par les anciens locataires. Il n’indique pas qu’elles proviennent d’infiltrations. Si ces travaux de remise en peinture relèvent de l’obligation d’entretien incombant au bailleur, la remise à neuf de l’ensemble de la pièce telle que le préconise l’expert n’apparaît pas justifiée. Il sera fait droit à la demande à hauteur de la somme de 100 euros.

S’agissant des traces d’infiltrations dans le dégagement, elles sont constatées par l’expert qui en attribue l’origine à une ancienne infiltration d’origine inconnue et évalue le montant de la remise en peinture à la somme de 507,72 euros TTC. La réparation de ces désordres incombant au bailleur au titre de son obligation d’entretien, ces frais seront mis à sa charge.

S’agissant du dysfonctionnement du mitigeur de la salle de bain, il relève des menues réparations à la charge du locataire. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de Mme [G] [J] à ce titre.

S’agissant des traces dans le placard de la chambre, l’expert constate leur présence qui était également mentionnée dans l’état des lieux d’entrée. Les frais estimés à la somme de 150 euros seront mis à la charge du bailleur au titre de son obligation d’entretien.

S’agissant des traces d’infiltration dans la cuisine, elles sont constatées par l’expert au niveau du mur et du plafond, et semblent consécutives, selon lui, à un dégât des eaux. Ces désordres n’ayant pas été relevés dans l’état des lieux d’entrée et l’expert n’étant pas affirmatif quant à leur origine, il s’en déduit que Mme [G] [J] ne démontre pas que ces désordres relèvent de la responsabilité du bailleur. Sa demande de ce chef sera donc rejetée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la société Vilogia à payer à Mme [G] [J] la somme de 757,72 euros au titre des travaux relevant de son obligation d’entretien.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le manquement du bailleur à ses obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

S’agissant de la naissance du droit à réparation du preneur qui invoque un manquement du bailleur à ses obligations, le preneur ne pourra obtenir des dommages-intérêts pour le trouble subi du fait du défaut de fonctionnement qu’à compter du jour où il en a avisé son bailleur par application de l’article 116 du code civil qui prévoit que les dommages-intérêts ne sont dus qu’à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, Mme [G] [J] sollicite l’indemnisation du trouble de jouissance qu’elle prétend avoir subi depuis son entrée dans les lieux du fait du manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de réparations.

Outre le fait que Mme [G] [J] ne justifie pas de la nature exacte de son trouble de jouissance, il sera relevé que les désordres constatés consistent en des traces sur les murs de certaines pièces du logement. En outre, le bailleur a été mis en demeure de procéder aux travaux le 2 mai 2024 alors que Mme [G] [J] vivait dans les lieux depuis 2019. Par ailleurs, elle reconnaît que le bailleur a procédé à plusieurs réparations même si certaines réparations manquaient. En tout état de cause, il convient de considérer que le préjudice de jouissance allégué par Mme [G] [J] est suffisamment réparé par la condamnation de la société Vilogia à payer les travaux de réparation. Sa demande formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Vilogia, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il convient par ailleurs de la condamner à payer à Mme [G] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

Condamne la société Vilogia à payer à Mme [G] [J] la somme de 757,72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2024 ;

Déboute Mme [G] [J] de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute Mme [G] [J] du surplus de ses demandes ;

Condamne la société Vilogia aux dépens ;

Condamne la société Vilogia à payer à Mme [G] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE