CG/LJ

Ordonnance N°

du 28 JANVIER 2025

Chambre 6

N° RG 24/00863 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JXM6

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER PLEIN SUD

c/

[Y] [L]

[F] [R]

GROSSES le

— la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE

Copies électroniques :

— la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT

rendue le VINGT HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Amandine CHAMBON, greffier

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER PLEIN SUD sis [Adresse 10], représenté par son syndic la SARL CEGADIM

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSES

Madame [Y] [L]

Dernière adresse connue

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Madame [F] [R]

Dernière adresse connue

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 23 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Y] [L] est nue-propriétaire des lots n°211,204 et 274 au sein de la résidence « [8] » située [Adresse 11] (63). Madame [F] [R] dispose quant à elle d’un droit d’usufruit sur ces lots.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par madame [R] et madame [Y] [L] aux échéances convenues, ce malgré l’envoi d’une mise en demeure adressée à chacune d’elle, toutes deux revenues avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Par actes séparés en date des 15 et 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] », [Adresse 12], représenté par son syndic, la SARL CEGADIM, a assigné madame [F] [R] et madame [Y] [L] devant la Présidente du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

constater que Madame [F] [R] et Madame [Y] [L] n’ont pas satisfait à la mise en demeure adressée par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « PLEIN SUD », représentée par son syndic, en date des 20 juin 2024 et 30 septembre 2024, dans le délai de 30 jours fixé par la Loi,en conséquence, condamner solidairement Madame [F] [R] et Madame [Y] [L] au paiement de la somme de 15 693,05 € à titre d’arriéré de charges impayées,condamner solidairement Madame [F] [R] et Madame [Y] [L] à payer et porter au Syndicat des Copropriétaires représenté par son Syndic la CEGADIM, la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre intérêts à compter de la mise en demeure, ainsi qu’aux dépens.Ces actes ont été transformés en procès-verbaux de recherches infructueuses en application de l’article 659 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 à laquelle les débats se sont tenus.

Par jugement en date du 03 décembre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée afin d’inviter le demandeur à produire le règlement de la copropriété PLEIN SUD et à formuler ses observations sur le moyen tiré de l’absence de solidarité présumée entre les défenderesses.

Par message RPVA en date du 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a produit le règlement de copropriété de la résidence PLEIN SUD.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 décembre 2024, à laquelle les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes initiales.

Madame [F] [R] et madame [Y] [L] n’ont pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande de condamnation solidaire

Il résulte de l’article 472 du Code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

Aux termes de l’article 12 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

En application de l’article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradictoire.

La réouverture des débats a été ordonnée par jugement en date du 03 décembre 2024 afin d’inviter le demandeur à produire le règlement de la copropriété PLEIN SUD et à formuler ses observations sur le moyen tiré de l’absence de solidarité présumée entre les défenderesses.

Le syndicat des copropriétaires a produit le règlement de la copropriété PLEIN SUD, lequel contient une clause de solidarité qui stipule : « Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs co-propriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importer lequel des co-propriétaires indivis. De même, les nus-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d’un droit d’usage ou d’habitation seront tenus solidairement vis-à-vis du syndicat qui pourra exiger de n’importe lequel d’entre eux, l’entier paiement de ce qui lui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété sera démembrée ».

Dès lors, la preuve de la solidarité entre madame [Y] [L] et madame [F] [R] est rapportée.

Par conséquent, il convient d’écarter le moyen tiré de l’absence de solidarité.

2/ Sur la demande en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées sur la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 pour un montant total de 15 693, 05 euros.

À l’appui de sa demande, il produit notamment :

un décompte de charges arrêté au 30 septembre 2024des mises en demeure des 20 juin 2024 et 30 septembre 2024un contrat de syndicun procès-verbal de l’assemblée générale du 13 février 2024une attestation de non-recoursun règlement de copropriété.

En l’espèce, le décompte fourni justifie d’un solde débiteur de 14986,33 euros au 20 juin 2024 inclus, date de la mise en demeure, et de la somme de 15693,05 euros au 03 septembre 2024.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte précité fait apparaître la somme de 32,40 euros au titre d’une mise en demeure par LRAR le 20 juin 2024.

Dès lors, la somme de 32,40 euros sera déduite du décompte produit.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les honoraires d’avocat déboursés pour engager une procédure de recouvrement de charges impayées au Tribunal à l’encontre d’un copropriétaire débiteur ne figurent pas dans la liste des frais imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1, al. 2, loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Seuls les frais engagés par le syndicat se rapportant à des prestations amiables de recouvrement (mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, honoraires particuliers du syndic…) le sont.

Les frais d’avocats demeurent donc à la charge du syndicat et sont calculés au prorata des quotes-parts de charges générales, dont celles du copropriétaire débiteur.

Ces honoraires peuvent en revanche être en partie récupérés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à condition toutefois que la demande du syndicat soit accueillie par le juge.

Le décompte fourni mentionne la somme de 103,20 euros au titre de la « Constitution dossier avocat » le 03 septembre 2024.

Dès lors, la somme de 103,20 euros sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété mais sera prise en compte dans la condamnation prononcée en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En conséquence, madame [Y] [L] et madame [F] [R] seront condamnées solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 850,73 euros au titre des charges et appels de fonds impayés au 20 juin 2024, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de celle-ci.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles les défenderesses demeurent débitrices.

Ainsi, outre les charges de copropriété échues madame [Y] [L] et madame [F] [R] sont redevables des provisions non encore échues au moment de la mise en demeure à savoir le 4ème appel de provisions sur charges 2024 et la 4ème cotisation au fonds de travaux ALUR au titre de l’exercice 2024, soit la somme de 603,52 euros.

En conséquence, madame [Y] [L] et madame [F] [R] seront condamnées solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 603,52 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des cotisations au fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Madame [Y] [L] et madame [F] [R] seront en conséquence condamnées solidairement à verser au demandeur la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement madame [Y] [L] et madame [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] », [Adresse 12], représenté par son syndic, la SARL CEGADIM, la somme de QUATORZE MILLE HUIT CENT CINQUANTE EUROS ET SOIXANTE-TREIZE CENTIMES (14850,73 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 20 juin 2024, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de celle-ci,

CONDAMNE solidairement madame [Y] [L] et madame [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] », [Adresse 12], représenté par son syndic, la SARL CEGADIM, la somme de SIX CENT TROIS EUROS ET CINQUANTE-DEUX CENTIMES (603,52 €) au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des cotisations au fonds de travaux obligatoires non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement madame [Y] [L] et madame [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] », [Adresse 12], représenté par son syndic, la SARL CEGADIM, la somme de SEPT CENTS EUROS (700 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement madame [Y] [L] et madame [F] [R] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,