TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00039

N° RG 25/00500 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FY3Y

Le 19 JANVIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 08 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025 et prorogée au 19 JANVIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le dix neuf Janvier deux mil vingt six

ENTRE :

Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 6]

Représenté par Maître Audrey DEGOUEY de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 décembre 2017, ayant pris effet le 30 décembre 2017, Monsieur [I] [M] a donné en location à Monsieur [W] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer d’un montant de 400 € par mois, outre une provision de 30 € par mois, soit la somme totale de 430 € par mois.

Un dépôt de garantie d’un montant de 430 € a été stipulé au terme du contrat de bail.

Un état des lieux d’entrée a été dressé de façon contradictoire par les parties le 2 janvier 2018.

Monsieur [G] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par acte de commissaire de justice le 10 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, Monsieur [M] a fait adresser à Monsieur [G] une sommation de payer la somme de 17 930,01 € correspondant au coût de travaux de remise en état du logement, en vain.

Suivant une requête en injonction de payer en date du 9 octobre 2023, Monsieur [M] a sollicité la condamnation de Monsieur [G] de lui payer la somme totale de 18 312,26 € en principal et frais mais suivant ordonnance en date du 4 juillet 2024, le tribunal judicaire de Saint-Brieuc a rejeté ladite requête.

C’est dans ces conditions que, par acte du 14 février 2025, Monsieur [M] a assigné Monsieur [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

* DIRE ET JUGER que l’état des lieux de sortie du logement situé [Adresse 5] et occupé par Monsieur [G] du 30 décembre 2017 au 10 août 2023, n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée établi le 2 janvier 2018,

* DIRE ET JUGER que Monsieur [G] a manqué à ses obligations de la loi du 6 juillet 1989,

* CONDAMNER Monsieur [G] à lui payer la somme de 17 500,01 € au titre d’indemnisation du coût des réparations qui s’imposent suite aux dégradations imputables à un manque d’entretien de la part de Monsieur [G], déduction faite du dépôt de garantie conservé (430 €) outre intérêts aux taux légal depuis la sommation de payer la créance du 22 septembre 2023 au titre des travaux de remise en état,

* CONDAMNER Monsieur [G] à lui payer la somme de 1 500 € au titre d’indemnisation du préjudice moral subi,

* CONDAMNER Monsieur [G] à lui payer la somme de 2 580 € au titre du préjudice de jouissance locatif depuis le 2 janvier 2023,

* CONDAMNER Monsieur [G] à lui payer à la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et l’ordonner,

* CONDAMNER Monsieur [G] aux entiers dépens.

Après un renvoi à la demande de Monsieur [G], l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

A cette date, Monsieur [M], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Le conseil de Monsieur [M] a souligné que l’ensemble des travaux consécutifs aux dégradations avaient retardé la remise en location du bien pendant 6 mois ; que la vétusté n’avait pas été appliquée sur les montants des réclamations ; que les clés avaient été restituées le 31 juillet 2023 et que le recours à un commissaire de justice avait été rendu nécessaire pour faire établir l’état des lieux de sortie du fait de la carence de Monsieur [G] pour établir un état des lieux contradictoire.

Monsieur [G] a comparu.

Il a estimé qu’il n’était pas redevable des sommes réclamées, en raison de l’état de vétusté des lieux, sauf la somme de 1 100 € correspondant à une indemnité versée par l’assurance pour réparer un sinistre consécutif à un dégât des eaux dans la salle de bains ; qu’il n’avait pas réalisé les travaux réparatoires et qu’il admettait en conséquence devoir régler cette somme à son bailleur bien qu’il estimait ne pas être responsable du sinistre.

Il a ajouté qu’il avait remplacé un meuble de la cuisine abîmé par le dégât des eaux et qu’il avait subi de nombreux désagréments pendant la durée de la location du fait de la vétusté des lieux, de l’absence de VMC, de l’humidité et du « squat » dans les caves de l’immeuble.

Il a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes formées par Monsieur [M].

EXPOSE DES MOTIFS

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la réclamation au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

En vertu de l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives sont définies comme étant les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

L’annexe 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui précise la liste des réparations locatives à la charge du locataire, vise « III. – Parties intérieures. a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci. »

En vertu de l’article 1730 du Code civil « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 1732 du Code civil ajoute que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En l’espèce, le bail conclu entre Monsieur [M] et Monsieur [G] le 11 décembre 2017 a pris fin le 31 juillet 2023, date de restitution des clés, soit après 5 ans et 8 mois d’occupation.

L’état des lieux d’entrée, réalisé contradictoirement entre les parties le 2 janvier 2018, ne comporte aucun descriptif de l’état des pièces du logement (« une salle de vie, une cuisine, deux chambres, une salle de bains, une loggia et des WC »), sauf les mentions manuscrites suivantes :

« – quelques lames abîmées » : sol du séjour,

— quelques dalles abîmées : sol de la chambre 1,

-1 dalle abîmée, sol de la cuisine,

-2 impacts sur les carreaux du sol et la poignée de la porte de la salle bains en mauvais état,

— la poignée de la porte des WC en mauvais état ».

Il ressort des débats que le logement est situé dans un immeuble collectif, construit dans les années 60, et il est constant qu’il n’était pas à l’état neuf lors de l’entrée dans les lieux de Monsieur [G], même si la date de la précédente remise en état n’a pas été précisée.

L’état des lieux de sortie, dressé le 10 août 2023 de façon contradictoire, a mis en évidence plusieurs désordres :

— Un badge d’ouverture de l’immeuble est cassé (le 2ème badge remis lors de l’entrée dans les lieux n’a pas été restitué) ;

— Les détecteurs de fumée sont absents dans l’entrée et la cuisine ;

— Le logement est globalement sale et la plupart des éléments d’équipements sont encrassés ;

— Il y a des dégradations et de nombreuses traces d’usure sur les murs, sols et plafonds (traces nombreuses d’occupation/ traces d’humidité et peintures abîmées, éclats en plusieurs endroits des carreaux, reprises grossières des murs, papier peint arraché dans la chambre 1) ;

— La prise de télévision est défixée ;

— Le meuble du lavabo de la salle de bains est hors d’usage (fuite du siphon) ;

— Les toilettes sont entartrées et dépourvues d’abattant ; le dévidoir est défixé ;

— Le siphon du lavabo de la salle de bain est hors-service (fuite) ;

— Les joints de l’évier de la cuisine sont noircis, l’évier est entartré, le plan de travail en bois présente des auréoles et brûlures, la chaudière présente une fuite, une prise électrique est défixée.

Monsieur [M] réclame le paiement d’une somme globale de « 17 500,01 € au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie », à savoir la somme de 430 €.

Il n’expose pas le détail de ses réclamations et il est admis qu’il n’a pas appliqué un éventuel coefficient de vétusté.

Au soutien de ses réclamations, il produit les pièces suivantes :

* 1- Un devis de la société SOCOOC du 07/08/2023 pour un montant de 3 262,86 € au titre de la fourniture et de l’installation d’une cuisine par éléments (pièce n° 5),

* 2 – Un ticket de caisse Stokomani du 23/06/23 d’un montant de 13,99 € pour un abattant WC (pièce n° 6),

* 3 – Deux tickets de caisse Leroy Merlin pour des montants de 21,80 € et 43,70 € pour l’achat de douilles, détecteur de fumée, joints et éléments de quincaillerie (pièce n° 7),

* 4 – Deux factures de l’entreprise AGP Bâtiment du 11 septembre 2023 pour « la dépose et l’évacuation des déchets » pour un montant de 554,90 € TTC (pièce n° 8) et la « rénovation intérieur, salon, cuisine, chambre, salle de bains, Wc pour un montant de 13 847,06 € TTC,

* 5 – Une facture Leroy Merlin du 7 août 2023 pour un siphon, bonde et mitigeur de lavabo pour un montant de 85,70 € TTC (pièce n° 10),

* 6 – Une facture de l’entreprise ETR du 11/08/23 pour la fourniture et le paramétrage d’un badge d’accès à la résidence d’un montant de 100 € [9] (pièce n° 11).

Au regard de ce qui précède, les demandes sont justifiées et bien fondées en ce qui concerne les réclamations n° 2, 3, 5 et 6, soit la somme totale de 265,19 € (13,99 € + 21,80 € + 43,70 € + 85,70 € + 100 €).

De même, il sera alloué à Monsieur [M] une somme de 1 100 € au titre de la réfection de la salle de bains, dégradée par suite d’un dégât des eaux, ainsi que l’a admis et proposé Monsieur [G] au terme des débats.

S’agissant de l’état de la cave, (remplie d’encombrants, porte cassée, interrupteur hors d’usage, câble électrique manquant), les éléments versés aux débats ne permettent pas d’imputer à Monsieur [G] la responsabilité de la dégradation des lieux, l’état des lieux d’entrée ne comportant aucun renseignement sur l’état de cet endroit en janvier 2018 et Monsieur [G] ayant affirmé, sans être contredit, que les lieux avaient été squattés et qu’il n’avait pas pu en prendre possession pendant toute la durée de la location.

S’agissant de l’achat d’une cuisine par éléments neuve, Monsieur [M] ne peut en réclamer le remboursement à Monsieur [G], l’état des lieux d’entrée ne comportant strictement aucune mention sur l’état des meubles de cuisine. Il doit en conséquence être considéré qu’il s’agit d’une amélioration des lieux qui ne peut être mise à la charge du locataire sortant.

En revanche, l’état des lieux de sortie atteste que l’évier était entartré et que le plan de travail était abîmé.

Il sera donc alloué à Monsieur [M] une somme de 160 € au titre du plan de travail (30 % de la valeur HT du plan de travail du devis SOCOOC) et une somme de 50 € au titre de l’évier.

S’agissant de la remise à neuf du logement, il sera alloué à Monsieur [M] une somme forfaitaire de 500 € au titre des travaux de peinture nécessaires afin d’effacer les « traces d’occupation » qui sont consécutives à un manque d’entretien de la part du locataire (rebouchages grossiers, papier peint partiellement arraché), le surplus des travaux (au demeurant non détaillés) devant être assimilé à des travaux consécutifs à la vétusté, en l’absence de précisions sur la date de la dernière réfection des lieux.

Par conséquent, Monsieur [G] sera condamné à payer à Monsieur [M] la somme totale de 1 645, 19 € au titre des réparations locatives (265,19 € + 1 100 € + 160 € + 50 € + 500 € = 2 075,19 €), déduction faite du dépôt de garantie conservé (430 €), outre intérêts aux taux légal à compter du 14 février 2025, date de l’assignation.

Sur le préjudice de jouissance locatif et le préjudice moral

Monsieur [M] sollicite la somme de 2 580 € au titre du préjudice de jouissance, en exposant que l’ampleur et la durée des travaux ont empêché la location du logement pendant une période de 6 mois.

Cependant, il ressort des éléments versés aux débats que l’ampleur des travaux imputables à Monsieur [G] n’a pas été telle qu’elle aurait pu empêcher la jouissance du logement pendant une période aussi longue.

Par conséquent, il sera alloué à Monsieur [M] une somme de 215 € à ce titre indemnisant une impossibilité de louer son bien pendant 15 jours du fait des désordres imputables à Monsieur [G].

De plus, Monsieur [M] sollicite également la somme de 1 500 € en réparation de son préjudice moral causé par les multiples démarches à l’amiable.

Néanmoins, il ne rapporte aucun élément probant permettant de caractériser un préjudice moral, la réclamation faite devant être examinée en réalité au titre de ses frais irrépétibles (tracasseries liées aux démarches, temps passé).

Dès lors, le préjudice moral n’étant pas caractérisé, la demande indemnitaire formée à ce titre doit être rejetée.

Sur les frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Monsieur [G] sera condamné à verser à Monsieur [M] la somme de 800 € au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [G].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à Monsieur [I] [M], la somme de 1 645,19 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie (430 €), outre les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à Monsieur [I] [M] la somme de 215 € au titre du préjudice de jouissance locatif ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à Monsieur [I] [M] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE Monsieur [I] [M] du surplus de ses demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 19 janvier 2026.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à M^e DEGOUEY

—  1 CCC par LS

à [W] [G]

—  1 CCC au dossier

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