Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 29 juillet 2025, n° 23/10206

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Commentaires
  0

Texte intégral
- Débats
- Composition de la Cour
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale dans son intégralité
- Sur la demande de nullité des résolutions 1 à 4
- — Sur la demande de nullité des résolutions 1, 2 et 3
- — Sur l'annulation de la résolution n°4
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

TJ Marseille 29 juillet 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Dépourvu de syndic
La cour a estimé que la convocation était valable car l'ordonnance désignant l'administrateur provisoire n'avait pas été notifiée, permettant ainsi la tenue de l'assemblée.
Rejeté
Non-respect de l'ordre du jour
La cour a jugé que l'absence de preuve de votes par correspondance et le fait que les nominations ne pouvaient pas être connues à l'avance ne justifiaient pas l'annulation des résolutions.
Rejeté
Illégalité de la désignation du syndic
La cour a conclu que la désignation du syndic a mis fin au mandat de l'administrateur provisoire, rendant la résolution légale.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 29 juil. 2025, n° 23/10206
Numéro(s) :	23/10206
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	6 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Hugo CADETDorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	représenté par son Syndic en exercice la société PPI IMMOBILIER, Syndicat des Copropriétaires [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 29 JUILLET 2025

Enrôlement : N° RG 23/10206 – N° Portalis DBW3-W-B7H-36BQ

AFFAIRE : M. [T] [R] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

C/ S.D.C. [Adresse 1] (Me [F])

DÉBATS : A l’audience Publique du 22 avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 29 juillet 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 29 juillet 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [T], [N], [H] [R]

né le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 7] (51)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1]

représenté par son Syndic en exercice la société PPI IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 535 022 248

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Hugo CADET, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [R] est propriétaire des lots 284 et 382 de la copropriété de l’immeuble [Adresse 2].

Suivant exploit du 28 septembre 2023, Monsieur [T] [R] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] pris en la personne de la société PPI IMMOBILIER mais aussi de son administrateur provisoire la SARL HORIZON AJ.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2025, Monsieur [T] [R] demande au tribunal de :

— à titre principal, prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 27 juillet 2023,

— à titre subsidiaire, prononcer l’annulation des résolutions 1, 2, 3 et 4 de l’assemblée générale du 27 juillet 2023,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître Dorothée SOULAS,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [T] [R] de toutes ses demandes,

— condamner Monsieur [T] [R] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 énonce que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale.

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

L’article 47 du décret du 17 mars 1967 énonce que dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

En l’espèce, Monsieur [T] [R] fait valoir que la société PPI IMMO a été désignée en qualité de syndic pour un an par assemblée générale du 28 juin 2022 et que faute d’avoir convoqué une assemblée générale avant l’expiration de son mandat, la copropriété s’est trouvé dépourvue de syndic.

Par ordonnance du président du Tribunal judiciaire de Marseille du 29 juin 2023, la SELAS JFAJ représentée par Maître [W] [Z] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire, à la demande de Monsieur [T] [R].

Le même jour, Madame [P] [K], copropriétaire, a pris l’initiative de convoquer une assemblée générale pour le 27 juillet 2023 aux fins de désigner la société PPI IMMO en qualité de syndic.

Monsieur [T] [R] estime alors que Madame [P] [K] n’était pas habilitée à convoquer l’assemblée générale compte tenu de la désignation d’un administrateur provisoire à la même date.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] fait valoir que la copropriété est restée dépourvue de syndic jusqu’à l’acceptation de sa mission par l’administrateur provisoire ou à tout le moins jusqu’à la date de la notification de cette ordonnance par Monsieur [T] [R] à Madame [Z] et qu’en l’absence de preuve de la date de la notification de l’ordonnance la convocation est valable.

Aucun texte ni jurisprudence ne diffère le début de la mission de l’administrateur à cette acceptation.

Il convient de constater que l’ordonnance du 29 juin 2023 présente deux mentions contradictoires dans son dispositif, en ce qu’elle énonce une exécution à la seule vue de la minute mais également impose à Monsieur [T] [R] de notifier l’ordonnance à l’administrateur provisoire.

Toutefois, l’alinéa qui impose la notification de l’ordonnance par Monsieur [T] [R] à l’administrateur provisoire est écrite en gras et souligné, de sorte qu’il apparaît que le maintien de la mention de l’exécution à la seule vue de la minute paraît être le résultat d’une erreur matérielle et que c’est la mention de la nécessité de la notification de l’ordonnance qui prime.

C’est alors la date de la notification de l’ordonnance à l’administrateur qui doit être prise en compte au titre de la date de début de mission de ce dernier.

Monsieur [T] [R] ne verse pas aux débats la date de notification de l’ordonnance à la SELAS JFAJ, de sorte qu’il ne démontre pas que Madame [K] n’était pas fondée le 29 juin 2023 à convoquer l’assemblée générale.

Par ailleurs, Monsieur [T] [R] développe des argumentations relatives à l’impossibilité pour les copropriétaires de savoir s’ils devaient se présenter à l’assemblée générale convoquée par Madame [K] alors qu’un administrateur provisoire a été désigné sur le fondement de l’article 47.

Toutefois, force est de constater que Monsieur [T] [R] n’apporte aucune pièce venant démontrer d’un doute des copropriétaires sur la tenue effective de l’assemblée générale. Cette dernière ayant été valablement convoquée et en l’absence de tout contre-ordre à son sujet, les copropriétaires convoqués devaient se présenter ou se faire représenter. Cette argumentation ne peut être retenue.

Monsieur [T] [R] sera débouté de sa demande de nullité de l’assemblée générale du 27 juillet 2023.

Sur la demande de nullité des résolutions 1 à 4

— Sur la demande de nullité des résolutions 1, 2 et 3

Monsieur [T] [R] fait valoir que les votes sur les désignations du président de séance, du scrutateur et du secrétaire de séance n’ont pas été comptabilisés correctement compte tenu des votes par correspondance.

Il indique que les noms des copropriétaires se proposant à ces différentes missions ne figuraient pas dans l’ordre du jour et que par conséquent, les copropriétaires votant par correspondance ne peuvent être comptabilisés comme votant pour.

Toutefois, Monsieur [T] [R] n’apporte aucune pièce venant démontrer de l’existence de votes par correspondance.

Cette argumentation ne pourra qu’être rejetée.

Ensuite, Monsieur [T] [R] fait valoir que le nom des copropriétaires se présentant comme président de séance, scrutateur et secrétaire n’étant pas proposé dans la convocation, il doit être considéré que les résolutions n’ont pas été formulées dans l’ordre du jour.

Or cette argumentation ne pourra qu’être écartée, nul ne pouvant savoir quels copropriétaires vont se proposer en début de séance pour assumer ces postes.

Il n’y a pas lieu d’annuler les résolutions 1, 2 et 3 de l’assemblée générale du 27 juillet 2023.

— Sur l’annulation de la résolution n°4

Monsieur [T] [R] fait valoir que la désignation de la société PPI IMMO en qualité de syndic est illégale en présence d’un administrateur provisoire, ne pouvant aboutir à l’existence simultanée de deux représentants de la copropriété.

Or, il est constant que le mandat de l’administrateur provisoire prend fin lorsque le syndic désigné par l’assemblée générale accepte sa mission.

La désignation de la société PPI IMMO en qualité de syndic, et son acceptation de ce mandat, a mis fin automatiquement au mandat de la SELAS JFAJ.

La résolution n°4 n’est donc pas illégale.

Monsieur [T] [R] sera débouté de sa demande de nullité de la résolution n°4.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Monsieur [T] [R] succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [T] [R] à payer la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [T] [R] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 juillet 2023,

Déboute Monsieur [T] [R] de ses demandes d’annulation des résolutions 1, 2, 3 et 4 de l’assemblée générale du 27 juillet 2023,

Condamne Monsieur [T] [R] aux dépens,

Condamne Monsieur [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE