MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 FEVRIER 2025

Minute :

N° RG 24/00947 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GUW4

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

Société HABITAT 76 – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis 112 Boulevard d’Orléans – 76040 ROUEN

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [J] [R]

né le 10 Septembre 1989 à POINTE A PITRE (GUADELOUPE), demeurant 51 rue du Général Chanzy – Esc 01, étage 04, Appt 002 – 76600 LE HAVRE

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, vice-présidente, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 18 Novembre 2024, la décision ayant été mise en délibéré au 29 janvier 2025 et prorogé au 10 février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, vice-présidente, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

HABITAT 76 Office Public Habitat Seine Maritime a donné à bail le 16 février 2017 un appartement à usage d’habitation à M. [J] [R] situé à au HAVRE, 51 rue Général Chanzy.

HABITAT 76 Office Public Habitat Seine Maritime a assigné, le 17 septembre 2024, M. [J] [R] devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire du Havre aux fins, notamment, de résiliation du bail d’habitation et d’expulsion du locataire.

À cette audience, HABITAT 76 Office Public Habitat Seine Maritime sollicite :

A titre principal,

La résiliation du bail de M. [J] [R],L’expulsion de M. [J] [R] ainsi que de ses biens et de tous les occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à compter de la signification de la décision à intervenir,Dire que l’expulsion pourra intervenir sans le respect du délai de 2 mois, en application de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécutionLa condamnation de M. [J] [R] auprès d’HABITAT 76 Office Public Habitat Seine Maritime au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant aux charges et loyers tels qui seraient dus en l’absence de résiliation, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,La condamnation de M [J] [R] à régler à HABITAT 76 une somme de 2492,62 euros correspondant au montant des charges et loyers impayés arrêtés au 12.09.2024 ainsi qu’aux sommes qui seraient dues le jour de l’audience,A titre subsidiaire

Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement de payer signifié le 18.04.2024, en conséquence, prononcer la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion de M. [J] [R] ainsi que de ses biens et de tous les occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner M. [J] [R] auprès d’HABITAT 76 Office Public Habitat Seine Maritime au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant aux charges et loyers tels qui seraient dus en l’absence de résiliation, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,Condamner de M [J] [R] à régler à HABITAT 76 une somme de 2492,62 euros correspondant au montant des charges et loyers impayés arrêtés au 12.09.2024 ainsi qu’aux sommes qui seraient dues le jour de l’audience,

En tout état de cause,

Condamner de M. [J] [R] au paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner de M. [J] [R] aux dépens, en ce compris la sommation du 6 mai 2024, et le commandement du 18 avril 2024Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Au soutien de ses demandes, HABITAT 76 Office Public Habitat Seine Maritime précise que depuis février 2024, il a été constaté que M. [J] [R] n’occupe plus l’appartement mais que d’autres personnes, nombreuses, s’y sont installées créant des troubles du voisinage. Par ailleurs, une plainte a été déposée pour vol d’électricité. Enfin le loyer n’est plus réglé depuis plusieurs mois. C’est pourquoi, le bailleur a saisi la juridiction afin de demander à titre principal de prononcer la résiliation du bail pour troubles du voisinage et à titre subsidiaire, l’acquisition de la clause résolutoire pour non- paiement des loyers malgré la signification du commandement de payer. Le bailleur précise que le locataire en titre n’a pas été retrouvé et que c’est son frère qui a reçu l’assignation en justice.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice remis à domicile, M. [J] [R] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2025 et prorogé au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de résiliation du bail

A- Sur l’usage non paisible des locaux loués

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, il résulte De l’article 6.1 du contrat de bail des parties signé le 16 février 2017 ainsi que du règlement général des locations (préambule et article II-a) que le locataire doit se comporter en bon père de famille et est tenu d’user paisiblement des lieux loués et veillera à ce qu’aucun trouble de jouissance ne soit commis par sa famille et les personnes vivant au foyer ainsi que par celles qui peuvent s’y trouver momentanément. Le contrat de location prévoit que l’hébergement de tiers est toléré sous réserve que l’occupation ne suppléée pas la sienne et qu’elle n’occasionne aucun trouble de voisinage.

Les troubles du voisinage se caractérisent par des faits qui de par leur gravité, leur intensité ou leur répétitivité entraînent un préjudice pour le voisinage et cela, même en dehors de toute intention de nuire de l’auteur des troubles. Par ailleurs, il n’est pas nécessaire que le locataire en soit lui-même à l’origine : le trouble peut être causé par l’intermédiaire d’un tiers ou d’une chose dont il a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité.

En l’espèce, plusieurs voisins font état de désagréments quotidiens résultant du comportement des habitants de l’appartement loué par M. [J] [R], ce dernier semblant ne plus habiter là depuis plusieurs mois.

Ainsi de nombreux rapports des agents d’HABITAT 76 font état de :

Le 12 février 2024, Mme [C] [E], correspondante HABITAT 76, précisait « nouvelles réclamations de plusieurs voisins du logement de M. [J] [R] au sujet des personnes qui occupent son logement. Selon eux, ils seraient au moins 3, dont le frère de Monsieur. Tapage régulier »Dans un rapport en date du 23 avril 2024, cette même personne indiquait « voisinage nous signale que les personnes occupant le logement de M. [J] [R] (4002) continuent de se brancher sur nos parties communes. Dorénavant ils se branchent même en journée. Cette nuit, la voisine s’est trouvée réveillée en sursaut par des bruits dans la cage d’escalier aux alentours de 3h30 du matin. C’étaient les personnes qui occupent le logement qui débranchaient le câble ».Dans son rapport en date du 14 juin 2024, Mme [E] relevait « ce jour, la collègue a été interpellée par les locataires du 51 rue du Général Chanzy au sujet de l’éclairage. En effet, celui-ci était en continu alors qu’il est sur minuterie. Habituée aux branchements illicites du logement 04.002, elle s’est rendue au dernier étage où il n’y avait pas d’éclairage. Nous avons ouvert le globe et avons constaté qu’une prise cassée avait été branchée sur le globe. Cette pratique est extrêmement dangereuse… Le bouton avait été bloqué également par des morceaux de bois pour que l’électricité était en continu. »Dans un rapport en date du 15 juillet 2024, Mme [E] indique « nouveau signalement de la part du voisinage au sujet du logement de M. [J] [R], occupé par de nouvelles personnes depuis quelques jours. Les voisins sont formels ce ne sont pas les mêmes personnes encore. Les locataires ne se sentent pas en sécurité… »Un rapport d’enquête de voisinage en date du 5 juin 2024 effectué par M. [G], surveillant médiateur Pôle Le Havre Territoire Pointe de Caux, relève qu’il a rencontré l’occupant du logement de M. [J] [R] et qu’il s’agit de son frère [B] [R] qui occupe le logement avec sa compagne [O] [L] depuis un an. Les noms figurent sur la porte et la boite aux lettres.

Le 6 mai 2024, une sommation interpellative a été signifiée à M. [J] [R], absent le jour du passage du commissaire de justice, c’est son cousin M [B] [R] qui dit occuper le logement à titre gratuit. Il dit ne pas être concerné par les nuisances et que son cousin n’est jamais présent. Il refuse de prendre l’acte et de signer sa déposition.

Le 19 juillet 2024, une nouvelle sommation interpellative a été signifiée à M. [J] [R], le commissaire de justice précisant que ce jour-là, personne ne répond à la porte.

A l’appui de ces rapports, de l’enquête de voisinage et des sommations interpellatives, HABITAT 76 produit également des attestations de plusieurs locataires de l’immeuble qui précisent que malgré tous ces actes, y compris la saisine de la juridiction, la situation perdure.

Ainsi, Mmes [H] précisent avoir informé le bailleur de la dégradation du circuit électrique branché en continu la nuit. Un défilé de personnes différentes…, nuisances sonores à répétition… qui portent atteinte à leur tranquillité. Dans la semaine du 7 octobre 2024, la police est intervenue ».M. [V] [N] indique dans la nuit du 13 au 14 octobre 2024, nous avons dû appeler les forces de l’ordre pour tapage nocturne…. Nous constatons de nombreux aller-retour, jour comme de nuit, des cris.. des bruits… la musique, des bruits de saut… nous avons déjà eu deux altercations avec deux hommes … nous avons pu identifier 3 voire 4 personnes qui vivent dans ce logement …. Nous avons des vidéos démontrant les cris et les bruits …. Ma femme et les autres voisins sont obligés de vérifier que tout est bien fermé … Ma femme ainsi que la femme du dessous n’osent plus y aller par peur… Mme [Y] [U] « dans cet appartement il y a toujours plein de monde et jamais les mêmes personnes. Ils font plein de bruit que ce soit la journée mais surtout la nuit. Pendant un temps c’était son frère qui habitait là avec au moins 10 personnes… depuis il est parti et son frère est revenu … Il y a quelques mois les personnes habitant le logement se sont branchés dans les escaliers pour avoir du courant chez eux… Nous ne sommes plus en sécurité car les portes des caves restent ouvertes de jour comme de nuit … »Mme [W] [A] précise le 31 octobre 2024, indique que depuis 6 ans M [R] loue l’appartement il y a toujours eu des allées et venues … Il dit aider des cousins .. ; Il y a eu plusieurs bagarres, bruits, sonnerie d’interphone puisqu’ils n’avaient pas de badge et donc ils laissaient les portes de la cave ouvertes pour rentrer plus facilement.Mme [W] [T] dans une attestation en date du 23 octobre 2024 reprend les mêmes faits indiquant que Mr [R] n’est resté qu’un an, qu’il a mis plusieurs personnes dans l’appartement (au moins 10), qu’elle a constaté personnellement que ces personnes se branchaient sur l’électricité des parties communes. Elle confirme les cris, les bruits, les allées et venues, les portes ouvertes. Elle dit qu’elle n’est pas en sécurité avec sa petite fille qu’elle garde très souvent à son domicile.Enfin, HABITAT 76 a porté plainte à deux reprises à l’encontre de M. [J] [R] notamment pour le vol d’électricité (PV des 18 juin 2024 et 23 octobre 2024)

L’ensemble de ces éléments démontre que le comportement de M. [J] [R] ou des occupants de l’appartement qu’il loue crée un véritable préjudice pour les voisins. Comme il l’a été rappelé, ces derniers ne se sentent plus en sécurité. Par ailleurs, le vol d’électricité et les branchements « artisanaux » sur l’électricité des parties communes constituent incontestablement une faute grave du locataire mettant en danger la vie des autres habitants de l’immeuble.

Conformément à ses obligations, le bailleur a alerté à plusieurs reprises M. [J] [R] non seulement par courrier recommandé en date du 30 avril 2024 (pli avisé non réclamé), mais également directement dans le cadre de l’enquête diligentée par M [G] le 5 juin 2024, ou encore indirectement par la première sommation interpellative du 6 mai 2024 puisque son cousin s’engage à le prévenir.

Or, malgré l’ensemble de ces avertissements, les troubles n’ont pas cessé et se sont poursuivis puisque les attestations produites aux débats sont toutes datées postérieurement à la saisine de la juridiction.

Ainsi, les violations du règlement intérieur par M. [J] [R] et les personnes qui vivent sous son toit, persistent et correspondent à un usage non paisible des locaux qui leur ont été loués par HABITAT 76.

B- Sur le prononcé de la résiliation du bail

En application des articles 1224 et 1127 du code civil, la résolution peut être demandée en justice en toute hypothèse et elle peut résulter d’une inexécution contractuelle suffisamment grave. En vertu de l’article 1229 du code civil, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Par ailleurs, l’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut faire résilier le bail.

En l’espèce, comme il l’a été démontré, M. [J] [R] et les personnes vivant sous son toit, n’ont pas usé paisiblement et raisonnablement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée et ils n’ont pas respecté le règlement intérieur. Il s’agit d’une inexécution contractuelle suffisamment grave permettant de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée.

C- Sur la demande d’expulsion

En vertu de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, la demanderesse sollicite que l’expulsion soit ordonnée sans respect du délai de deux mois.

Eu égard à la dangerosité de la situation notamment en raison du vol d’électricité et des « branchements sauvages » qui en découlent, c’est à juste titre que le bailleur sollicite la réduction du délai de deux mois.

Ainsi, l’expulsion sera ordonnée à l’expiration d’un délai de 8 jours suivant un commandement de quitter les lieux .

D- Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

En l’espèce, la résiliation du bail va conduire à ce que M. [J] [R] quitte le logement. Dès lors, en cas de maintien dans les lieux, elle devra être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

II- Sur les autres demandes

A- sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire

La résiliation du bail étant prononcée pour troubles du voisinage, la demande subsidiaire au titre de l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas fondée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

HABITAT 76 produit aux débats un décompte faisant apparaître au 8 novembre 2024, une dette locative à hauteur de 3531,86 euros.

M. [J] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en question ce décompte sera condamné à verser la somme de 3531,86 euros à HABITAT 76, arrêtée au 8 novembre 2024.

B.Article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [J] [R] sera condamné au paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

C- Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [J] [R] sera condamné aux dépens.

C- L’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du comportement du locataire, de la dangerosité de ce dernier et du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire du Havre, statuant après débats publics par jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu en date du 16 février 20217 entre HABITAT 76, Office Public Habitat Seine Maritime, et M. [J] [R] concernant un appartement sis à LE HAVRE, 51 rue Général Chanzy (appt 2, esc 1, étage 4)

ORDONNE l’expulsion de M. [J] [R] ainsi que de tout occupant de l’appartement sis à LE HAVRE, 51 rue Général Chanzy (appt 2, esc 1, étage 4) dans un délai de 8 jours à compter d’un commandement de quitter les lieux et dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE, M. [J] [R] à verser à HABITAT 76, Office Public Habitat Seine Maritime une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la Loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés ;

CONDAMNE M. [J] [R] à verser à HABITAT 76, Office Public Habitat Seine Maritime la somme de 3531,86 euros (trois mille cinq cent trente et un euros et quatre-vingt-six centimes) arrêtée au 8 novembre 2024

REJETTE toutes les plus amples demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE, M. [J] [R] à payer 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à HABITAT 76, Office Public Habitat Seine Maritime;

CONDAMNE, M. [J] [R] aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé le 10 FEVRIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Danielle LE MOIGNE