TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 30 Juin 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Mai 2025

N° RG 25/00931 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CVJ

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 2],

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LISA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Marie POSTEL-VINAY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [N] [V] veuve [G]

née le 03 Janvier 1933 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [J] [G]

née le 07 Décembre 1984 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [N] [V] veuve [G] et Madame [J] [G] sont copropriétaires indivis des lots 06 et 11 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL LISA IMMOBILIER, a fait citer Madame [N] [V] veuve [G] et Madame [J] [G] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2025.

La question de la régularité de la mise en demeure a été mise dans les débatas.

Le tribunal, par mention au dossier, a réouvert les débats aux fins de communication de pièces et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 mai 2025.

A cette date, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner in solidum Madame [N] [V] veuve [G] et Madame [J] [G] au paiement :

De la somme de 10 453,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025, date de la sommation de payer sur la somme de 12657,64 euros et à compter de l’assignation en justice pour le surplus ; De la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1275,40 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Assignées à l’étude, Madame [N] [V] veuve [G] et Madame [J] [G] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

A titre liminaire, un exercice correspond à une année durant laquelle le syndic de copropriété engage des frais que les copropriétaires recouvrement chacun pour leur quote-part.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales que l’exercice budgétaire commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre de chaque année. Ainsi à la date de la mise en demeure, soit le 10 janvier 2025, les provisions dues au titre de l’exercice en cours sont celles pour la période du 1er janvier au 31 mars 2025.

Par courrier en date du 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [N] [V] veuve [G] et Madame [J] [G] en raison de l’absence de paiement des charges de copropriété. Il est indiqué « votre position de compte présentant à ce jour un solde débiteur de 12 657,75 € (compte arrêtée au 02/01/2025). Je vous invite dans ces conditions à m’adresser dans ce délai de 30 jours un chèque de la somme ci-dessus détaillée de 12 657,64 € ».

Pour justifier de ce montant, un relevé de compte est joint à la mise en demeure. Il en ressort que le montant réclamé correspond aux charges des exercices antérieurs (2020, 2021, 2022, 2023, 2024), aux provisions dues au titre de l’exercice en cours ainsi qu’aux provisions sur travaux décidés en assemblée générale. Ce décompte comporte également des sommes dues au titre des frais de recouvrement, des intérêts et des sommes non encore exigibles telles que les provisions sur travaux urgent hors budget prévisionnel et les provisions sur charges de l’exercice en cours pour la période du 1er avril au 31 décembre 2025.

Ainsi, il apparait clairement à la lecture de cette mise en demeure que les débitrices n’ont pas été mises en demeure de payer uniquement les provisions dues au titre de l’exercice en cours (soit à la date de mise en demeure, l’appel du 01 janvier 2025) mais une somme globale.

La mention du montant dû pour l’exercice en cours et du fait qu’à défaut de paiement sous 30 jours de cette somme les charges provisionnelles à échoir deviendront immédiatement exigibles, intervient dans un second temps et ne figure qu’à titre indicatif. Cette mention ne met pas en demeure le débiteur de payer cette somme.

Or, c’est uniquement pour les sommes de l’exercice en cours, à la date de la mise en demeure, que le débiteur doit être mis en demeure de procéder à un paiement dans le délai de 30 jours pour faire échec à la mise en œuvre de la procédure accélérée au fond. En l’espèce, cette somme était de 380,01€ au 10 janvier 2025 et non pas 12 657,64 €.

Au surplus, la multiplication des informations délivrées dans la mise en demeure (mise en demeure de payer une somme globale, rappel à titre indicatif de la quote-part du budget provisionnel en cours impayé, indication d’une volonté de tenter de régler amiablement le litige) rend la mise en demeure confuse. Or, une mise en demeure doit être claire et précise pour attirer l’attention du débiteur.

La délivrance d’une mise en demeure régulière est une condition préalable indispensable à la mise en œuvre d’une procédure accélérée au fond.

Ainsi, faute de mise en demeure régulière, la procédure sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL LISA IMMOBILIER supporteront les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL LISA IMMOBILIER, irrecevables.

DIT ni avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LAISSE les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL LISA IMMOBILIER.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 30 juin 2025

À M^e Marie POSTEL-VINAY