Minute n°

AFFAIRE N° RG 24/00718 – N° Portalis DBY7-W-B7I-ELPB

NOV’HABITAT

C/

UDAF DE LA MARNE, es qualité de curateur renforcé de Monsieur [S] [M]

[S] [M]

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

NOV’HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Maître Barbara LEBAAD de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEURS

UDAF DE LA MARNE,

es qualité de curateur renforcé de Monsieur [S] [M]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Bérénice VIARD, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat plaidant

Monsieur [S] [M]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Bérénice VIARD, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-2025-000873 du 07/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

EXPOSE DES FAITS

Par contrat du 1er octobre 2021, la SA [Adresse 10] a donné à bail à Monsieur [S] [M] un appartement usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 12] moyennant un loyer mensuel initial de 345,21 euros, hors charges.

Se plaignant que des loyers étaient impayés, selon acte d’huissier de justice du 21 juillet 2023, la société NOV’HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] un commandement de payer d’un montant de 2 091,59 euros visant la clause résolutoire.

Le 5 décembre 2023, Monsieur [M] a saisi la Commission de surendettement des particuliers de la Marne aux fins de traitement de sa situation financière. Par décision du 29 février 2024, il a été déclaré irrecevable. Il a contesté la décision devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, la société NOV’HABITAT a fait assigner Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne pour obtenir notamment la résiliation du bail et son expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 avril 2024, date à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 24 septembre 2024, dans l’attente de la décision du juge statuant en matière de surendettement.

Selon jugement du 9 août 2024, Monsieur [M] a été déclaré recevable à la procédure de surendettement.

A l’audience du 24 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 janvier 2025 dans l’attente des mesures imposées par la Commission de surendettement.

Par jugement du 20 novembre 2024, Monsieur [M] a été placé sous curatelle renforcée, l’exercice de la mesure ayant été confié à l’UDAF de la Marne.

A l’audience du 28 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée pour assignation du curateur à l’audience du 24 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la société NOV’HABITAT a fait assigner l’UDAF de la Marne.

A l’audience du 24 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 novembre 2025, une demande d’aide juridictionnelle ayant été formulée.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

La société NOV’HABITAT, représentée par son Conseil, indique que la dette s’élève à la somme de 2 702,59 euros et qu’elle n’est pas opposée à ce que des délais de paiement conformes au rééchelonnement imposé par la Commission soient octroyés.

Monsieur [M], représenté par son Conseil, indique que le paiement des loyers a été repris et que le plan de la Commission est respecté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré 26 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité des demandes

La société NOV’HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 24 juillet 2023 soit deux moins au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 15 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 17 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

L’action sera par conséquent déclarée recevable.

Sur les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce la société NOV’HABITAT produit un décompte actualisé de la créance au 10 novembre 2025 démontrant que Monsieur [M] est débiteur d’une dette locative faute pour lui d’avoir payé certaines échéances.

Monsieur [M] reconnaît avoir manqué à son obligation de payer certain de ses loyers et charges au terme convenu.

En outre, le bail conclu le 1er octobre 2021 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juillet 2023 pour la somme en principal de 2 091,59 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date.

Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

Selon l’article 24 VI 2° de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers et ce, sous réserve que le locataire ait repris le paiement du loyer et des charges courants.

En l’espèce, Monsieur [M] reconnait le principe et le montant de la dette.

La société NOV’HABITAT produit un décompte des loyers charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 10 novembre 2025 démontrant que Monsieur [M] à lui devoir la somme de 2 702,59 euros après déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [M] a repris le paiement des charges et loyers courants. Il bénéficie d’un plan de désendettement entré en application en janvier 2025. Celui-ci prévoit le rééchelonnement de la créance de son bailleur en 43 mensualités de 79,50 euros.

Monsieur [M] sera par conséquent condamné à payer à la SA [Adresse 10] la somme de 2 702,59 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 677, 03 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il sera autorisé à se libérer de cette dette conformément au plan prévu par la Commission de surendettement.

Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la société NOV’HABITAT sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société NOV’HABITAT. L’expulsion de Monsieur [M] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, Monsieur [M] serait tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [M] supportera la charge des dépens.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Monsieur [M] sera condamné à payer à la société NOV’HABITAT la somme de 200 euros.

Monsieur [M] sera débouté de sa demande tendant à voir condamner la société demanderesse à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort ;

DÉCLARE recevable l’action de la SA [Adresse 10] à l’encontre de Monsieur [S] [M];

ORDONNE la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 25-01339 et RG 24-00718 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2021 entre la SA D’HLM NOV’HABITAT et Monsieur [S] [M] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 11] sont en principe réunies à la date du 22 septembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à la SA [Adresse 10] la somme de 2 702,59 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 novembre 2025, échéance d’octobre incluse avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 677,03 euros à compter du 13 février 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [S] [M] à s’acquitter de la dette conformément au plan élaboré par la Commission de surendettement des particuliers de la Marne sous le numéro de dossier 000123053195 (43 mensualités de 79,50 euros) et annexé à la présente décision.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DEBOUTE la SA [Adresse 10] de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à la SA D’HLM NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er novembre 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

En toute hypothèse,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à la SA [Adresse 10] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [S] [M] de sa demande tendant à condamner la SA D’HLM NOV’HABITAT au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 26 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière ………………………………………………………… La Présidente,