TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

16 AVRIL 2026

N° RG 23/07047 – N° Portalis DB22-W-B7H-RV7V

Code NAC : 54G

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [X] [P] [N]

né le 24 Août 1969 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [D] [G] [C] [Q] épouse [N]

née le 29 Avril 1964 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDERESSES :

S.E.L.A.R.L. [Y]

représentée par Me [F] [Y] es qualité de liquidateur de la société PA PATRIMOINE immatriculée sous le numéro 791 753 752 RCS [Localité 4] dont le siège social se trouve [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillant

ACTE INITIAL du 29 Novembre 2023 reçu au greffe le 21 Décembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Février 2026 Madame RICHARD, Vice-président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame GAVACHE, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Avril 2026.

Copie exécutoire à M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN

EXPOSE DU LITIGE

La société PA PATRIMOINE a entrepris la construction d’un bâtiment comprenant deux élévations (bâtiments) A et B, élevées sur un niveau de sous-sol et comportant chacune un rez-de-chaussée et trois étages sur une parcelle sise [Adresse 4] à [Localité 6].

La société PA PATRIMOINE a, au préalable, vendu en l’état futur d’achèvement les différents lots à créer dans cet immeuble.

Monsieur et Madame [N] ont, par contrat de réservation du 24 mai 2019 conclu avec la société PA PATRIMOINE, réservé le lot n° 10, à savoir un appartement B 21 situé au 2ème étage de l’allée B et, le lot n° 13, à savoir une place de stationnement n° 2 située au sous-sol, dans cet immeuble à construire. Ce contrat de réservation du 24 mai 2019 mentionnait un prix de vente de 264.799 euros et un achèvement prévisionnel et une livraison au 3ème trimestre 2021.

Un acte de vente en l’état futur d’achèvement de ces lots n° 10 et 13 a par la suite été régularisé le 9 juillet 2020.

Cet acte de vente du 9 juillet 2020 mentionnait un prix de vente revu à la baisse à hauteur de 259.799 euros et, une livraison au plus tard au cours du 1er trimestre 2022

Monsieur et Madame [N] ont également décidé, par contrat de réservation du 8 février 2020 conclu avec la société PA PATRIMOINE, de réserver le lot n° 11, à savoir un appartement B 31 situé au 3 ème étage de l’allée B et, le lot n° 20, à savoir une place de stationnement n° 10, dans cet immeuble à construire.

Ce contrat de réservation du 8 février 2020 mentionnait un prix de vente de

229.784 euros et un achèvement prévisionnel et une livraison au 3ème trimestre 2021.

Un acte de vente en l’état futur d’achèvement de ces lots n° 11 et 20 a, par la suite, été régularisé le 4 mai 2021. Cet acte de vente du 4 mai 2021 mentionnait le prix de vente à hauteur de 229.784 euros et un achèvement prévisionnel et une livraison au plus tard au cours du 2ème trimestre 2022.

Il est précisé que plusieurs modifications des appartements réservés ont été convenues entre la société PA PATRIMOINE et Monsieur et Madame [N] à savoir :

— Aux termes de 3 avenants des 5 juillet, 28 juillet et 12 septembre 02022, des modifications relatives au carrelage, aux plinthes et à la faïence.

— Par avenant du 12 octobre 2022, une modification relative à un radiateur et à une applique.

Par la suite, par courriel du 7 juillet 2022, la société PA PATRIMOINE a proposé à Monsieur et Madame [N] deux dates début septembre 2022 pour procéder à la réception/livraison des deux appartements B 21 et B 31 et des places de stationnement en dépendant.

En définitive, la réception/livraison des appartements a été repoussée et fixée au

14 décembre 2022. La livraison/réception des lots a cependant été refusée à cette date par Monsieur et Madame [N] compte tenu du nombre important de défauts, malfaçons, non-exécutions et non-conformités relevés sur place.

Par courriel du 14 décembre 2022, Monsieur [N] a adressé à la société PA PATRIMOINE une liste des difficultés relevées dans les appartements ayant justifié le refus de livraison/réception à cette date.

La livraison/réception des lots n° 10 et 11 à savoir les appartements B 21 et B 31 et des places de stationnement en dépendant est finalement intervenue le 25 janvier 2023.

Au cours des opérations de réception/livraison du 25 janvier 2023, il a été constaté et réservé de nombreux désordres, défauts, malfaçons, non-exécutions et non-conformités.

Monsieur [N] a, par courriel, en date du 29 janvier 2023 fait état des divers problèmes à régler dans les deux appartements ainsi que dans les parties communes.

En l’absence de toute diligence réalisée par la société PA PATRIMOINE afin de reprendre ces désordres, non-conformités et non-exécutions, Monsieur et Madame [N] ont fait intervenir un huissier de justice sur place le 3 avril 2023 et le

7 novembre 2023.

C’est dans ces conditions que Monsieur et Madame [N] ont assigné la société PA PATRIMOINE par acte en date du 29 novembre 2023.

La société PA PATRIMOINE a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 1er février 2024, publié au BODACC le 7 février 2024.

Par courrier recommandé AR 1A21200799280, Monsieur et Madame [N] ont déclaré leur créance à hauteur de 43.946,20 euros.

Par acte en date du 21 mai 2024, Monsieur et Madame [N] ont assigné en intervention forcée la SELARL [Y], es qualité de liquidateur judiciaire de la société PA PATRIMOINE.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées à la SELARL [Y], es qualité de liquidateur judiciaire de la société PA PATRIMOINE, en date du

5 novembre 2024, Monsieur et Madame [N] demandent au tribunal au visa des articles 1601-1 et suivants, 1604 et suivants, 1625 et 1641 et suivant, 1642-1 et 1646-1, 1792 et suivants, 1217 et suivants et 1231 du code civil, des articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de l’article 367 et suivant du code de procédure civile de :

— RECEVOIR Monsieur [S] [N] et Madame [D] [N] en leurs demandes, fins et prétentions et les DECLARER recevables et bien fondées.

1- Sur la réparation et l’indemnisation des désordres, non-conformités et non-exécution et la réduction du prix de vente

A titre principal

FIXER au passif de la société PA PATRIMOINE, représentée par la SELARL [Y], prise en la personne de Me [F] [Y] es qualité de liquidateur judiciaire de la société PA PATRIMOINE la somme de 25.374,42 euros correspondant à la somme à restituer et régler à Monsieur [S] [N] et à Madame [D] [N] en réduction du prix de vente du fait des désordres, malfaçons, non-exécutions et non-conformités affectant tant les appartements B 21 et B 31 vendus que les parties communes, réduction du prix de vente qui correspond aux sommes suivantes :

— La somme de 7.113 euros TTC au titre de la reprise des peintures des plafonds des appartements B [Cadastre 1] et B 31.

— La somme de 2.524,50 euros TTC au titre du remplacement de la porte d’entrée de l’appartement B 21.

— La somme de 6.836,12 euros TTC au titre de l’électrification des volets roulants des appartements B 21 et B 31.

— La somme totale de 700,80 euros au titre des frais de nettoyage des appartements

B 21 et B 31.

— La somme de 8.200 euros au titre des coûts liés aux travaux réparatoires des autres désordres, malfaçons, non-exécutions et non-conformités affectant tant les appartements vendus que les parties communes.

A titre subsidiaire

FIXER au passif de la société PA PATRIMOINE, représentée par la SELARL [Y], prise en la personne de Me [F] [Y] es qualité de liquidateur judiciaire de la société PA PATRIMOINE, la somme totale de 25.374,42 euros en réparation et indemnisation des désordres, malfaçons, non-exécutions et nonconformités affectant tant les appartement B [Cadastre 1] et B 31 vendus que les parties communes et se décomposant comme suit :

— La somme de 7.113 euros TTC au titre de la reprise des peintures des plafonds des appartements B [Cadastre 1] et B [Cadastre 2].

— La somme de 2.524,50 euros TTC au titre du remplacement de la porte d’entrée de l’appartement B [Cadastre 1]. 24

— La somme de 6.836,12 euros TTC au titre de l’électrification des volets roulants des appartements B 21 et B 31.

— La somme totale de 700,80 euros au titre des frais de nettoyage des appartements

B 21 et B 31.

— La somme de 8.200 euros au titre des coûts liés aux travaux réparatoires des autres désordres, malfaçons, non-exécutions et non-conformités affectant tant les appartements vendus que les parties communes.

2- Sur l’indemnisation de la perte de loyers et du retard dans la livraison

A titre principal

FIXER au passif de la société PA PATRIMOINE, représentée par la SELARL [Y], prise en la personne de Me [F] [Y] es qualité de liquidateur judiciaire de la société PA PATRIMOINE, la somme totale de 18.571,78 euros se décomposant comme suit en réparation et indemnisation des préjudices des époux [N] et de la perte de loyers subie du fait de la livraison tardive des appartements B [Cadastre 1] et B [Cadastre 2] et de l’impossibilité de les mettre en location dès leur livraison / réception compte tenu de leur état :

—  11.193,16 euros en réparation et indemnisation du préjudice et de la perte de loyers subis pour l’appartement B [Cadastre 1].

—  7.378,62 euros en réparation et indemnisation du préjudice et de la perte de loyers subis pour l’appartement B 31.

A titre subsidiaire

FIXER au passif de la société PA PATRIMOINE, représentée par la SELARL [Y], prise en la personne de Me [F] [Y] es qualité de liquidateur judiciaire de la société PA PATRIMOINE la somme totale de 5.530,34 euros se décomposant comme suit en réparation et indemnisation du préjudice subi par les époux [N] et de la perte de loyers subie du fait de l’impossibilité de mettre en location les appartements B [Cadastre 1] et B 31 dès leur livraison / réception compte tenu de leur état :

—  3.235,32 euros en réparation et indemnisation du préjudice et de la perte de loyers subis pour l’appartement B 21.

—  2.295,02 euros en réparation et indemnisation du préjudice et de la perte de loyers subis pour l’appartement B 31.

3- En tout état de cause

FIXER au passif de la société PA PATRIMOINE, représentée par la SELARL [Y], prise en la personne de Me [F] [Y] es qualité de liquidateur judiciaire de la société PA PATRIMOINE la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. FIXER au passif de la société PA PATRIMOINE, représentée par la SELARL [Y], prise en la personne de Me [F] [Y] es qualité de liquidateur judiciaire de la société PA PATRIMOINE, la créance des époux [N] correspondant aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

****

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 7 janvier 2025. L’affaire a été examinée à l’audience à juge unique du 13 février 2026 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que, dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la nature des désordres, non-conformités et non-exécution

Monsieur et Madame [N] font état de l’existence de désordres, non-conformité et non-exécution.

Au soutien de leurs allégations, ils produisent les PV de réserves du 25 janvier 2023 ainsi que les mails qui s’en sont suivis en date du 29 janvier 2023, du 6 et 16 février 2023 et du 27 février 2023.

Ils produisent également deux constats établis par un huissier de justice en date du

3 avril 2023 et du 7 novembre 2023.

Concernant l’appartement B21

Aux termes du PV de réception intervenu en date du 25 janvier 2023, les réserves suivantes ont été listées :

o Le nettoyage (appartement, balcon, toilettes).

o Au niveau de l’entrée / WC :

▪ Reprendre un coup sur le mur,

▪ La porte d’entrée à changer,

▪ Mettre groom sur porte extérieur avant changement de la porte intérieure.

o Au niveau du séjour / cuisine :

▪ Manque clef (2),

▪ Reprendre la peinture du plafond,

o Au niveau du balcon : nettoyer les prises.

Puis aux termes des différents courriels :

o Changer la porte d’entrée (endommagée par une infiltration d’eau),

o Reprendre le plafond de la pièce principale (nombreuses marques apparentes),

o Reprendre coup sur le mur du salon à droite de la porte fenêtre face à la cuisine,

o Vérifier / nettoyer les prises et interrupteurs électriques (ôter le plâtre de certaines prises),

o Manque deux clés de portes intérieures,

o Nettoyer la cuvette des WC,

o Nettoyer le balcon,

o Nettoyer les sols, o Nettoyer les vitres,

o Nettoyer les montants et portes des placards,

o Nettoyer la faïence de la salle de bains,

o Nettoyer et enlever le surplus de crépis sur le montant de la fenêtre à droite de la porte d’entrée.

Les constats d’huissier de justice ont relevé :

o La porte d’entrée de l’appartement présente un jour en angle supérieur droit,

o ll n’est pas possible de fermer la porte d’entrée à double tour,

o En face interne au niveau des gonds, la porte est gondolée et présente des cloquages

sur sa moitié inférieure,

o Au niveau de la pièce principale :

. De nombreuses traces de peinture sur le sol et une sur le mur en entrant à droite,

. Une trace de peinture sur le sol à environ 1 mètre du four,

. Au niveau du seuil de la première fenêtre à gauche : de nombreux gravats. La fenêtre présente en outre des traces de coulure en angle inférieur droit et une trace de collant en angle supérieur droit,

. La porte fenêtre deux battants présente un battant et un caisson du volet roulant sales et le couvercle est tordu,

. Sur le mur à droite de la porte fenêtre : un éclat,

. Des traces de peinture sur le ballon d’eau chaude et une absence de finition de peinture sur le mur à ce niveau.

o Au niveau de la terrasse : une grande auréole sur le sol et de nombreuses traces de ciment.

o Au niveau de la premiàre pièce à gauche : les deux portes coulissantes du placard intégré sont très sales avec de nombreuses traces.

o Au niveau du couloir: des traces de peinture sur le sol.

o Au niveau des toilettes, des traces de peinture le long des plinthes,

o Au niveau de la salle de bains : de nombreuses traces de peinture sur le sol et les

plinthes,

o Au niveau de la pièce fond gauche :

. De nombreuses traces de peinture sur le sol,

. Des traces brunâtres entre les deux fenêtres.

o La porte d’entrée de l’appartement présente un jour en angle supérieur droit,

o ll n’est pas possible de fermer la porte d’entrée à double tour,

o En face interne au niveau des gonds, la porte est gondolée et présente des cloquages

sur sa moitié inférieure,

o Au niveau de la pièce principale :

. De nombreuses traces de peinture sur le sol et une sur le mur en entrant à

droite,

. Une trace de peinture sur le sol à environ 1mètre du four,

. Au niveau du seuil de la première fenêtre à gauche :de nombreux gravats,

La fenêtre présente en outre des traces de coulure en angle inférieur droit et

une trace de collant en angle supérieur droit,

. La porte fenêtre deux battants présente un battant et un caisson du volet

roulant sales et le couvercle est tordu,

. Sur le mur à droite de la porte fenêtre : un éclat,

. Des traces de peinture sur le ballon d’eau chaude et une absence de finition

de peinture sur le mur à ce niveau.

o Au niveau de la terrasse : une grande auréole sur le sol et de nombreuses traces de ciment.

o Au niveau de la premiàre pièce à gauche : les deux portes coulissantes du placard

intégré sont très sales avec de nombreuses traces.

o Au niveau du couloir : des traces de peinture sur le sol.

o Au niveau des toilettes, des traces de peinture le long des plinthes,

o Au niveau de la salle de bains : de nombreuses traces de peinture sur le sol et les

plinthes,

o Au niveau de la pièce fond gauche :

. De nombreuses traces de peinture sur le sol,

. Des traces brunâtres entre les deux fenêtres.

— L’absence de retour vidéo sur l’interphone,

— L’absence de motorisation des volets roulants,

— L’absence de chaudière individuel gaz pour l’eau chaude et le chauffage.

Concernant l’appartement B31

Aux termes du PV de réception intervenu en date du 25 janvier 2023, les réserves suivantes ont été listées :

o Manque 2 clés appartements et le bip ainsi qu’un vigik,

o Reprendre tous les plafonds,

o Nettoyer l’appartement, le balcon et les toilettes.

o Au niveau de l’entrée / WC :

▪ La porte à galandage ne fonctionne pas,

▪ Nettoyer l’intérieur des prises de courant,

▪ Manque butée de porte WC.

o Au niveau du séjour / cuisine :

▪ Manque clés (2),

▪ Boucher le trou suite enlèvement de la butée de la porte,

▪ Manque 2 crochets éclairages.

o Au niveau du balcon :

▪ Nettoyer le balcon et les plinthes,

▪ Peinture sous bassement / rambardes.

o Au niveau du dégagement : reprendre trou vers robinet WC,

o Au niveau de la salle de bains :

▪ Peinture sur cuvette et abattements,

▪ Reprendre peinture,

▪ Joint sur carrelage tuyau gauche lavabo.

o Au niveau de la chambre 1 : nettoyage manivelle volet roulant.

o Au niveau de la chambre 2 : réglage porte.

Puis aux termes des différents courriels :

o La bouche d’aération dans la cuisine ne fonctionne pas correctement et reste bloquée en grande ouverture alors que cette position devrait être temporaire.

o Manque clés de la porte d’entrée,

o Reprendre l’intégralité des plafonds (nombreuses marques apparentes, aucun plafond n’est régulier),

o Peindre ou crépir le muret sous rambardes de la terrasse,

o Régler la porte à galandage (il y a toujours des problèmes sur l’ouverture et la fermeture),

o Vérifier / nettoyer les prises et interrupteurs électriques (ôter le plâtre de certaines prises)

o Boucher le trou au niveau de l’arrivée d’eau du WC,

o Reprendre la porte sur la chambre parentale (face salle de bains) qui ne ferme pas,

o Manque deux crochets pour suspendre les éclairages au plafond,

o Manque butée de porte WC,

o Manque deux clés de portes intérieures,

o Nettoyer bec d’évacuation des eaux qui se déverse sur la terrasse (enlever le béton séché),

o Nettoyer la manivelle du volet roulant de la petite chambre (traces de peinture),

o Nettoyer cuvette des WC de la salle de bains,

o Nettoyer l’abattant des WC de la salle de bains (coulure de peinture),

o Nettoyer la faïence de la salle de bains,

o Nettoyer la terrasse,

o Nettoyer les sols,

o Nettoyer les vitres,

o Nettoyer les montants et portes des placards.

Les constats d’huissier de justice ont relevés :

o La peinture de l’ensemble du plafond présente des irrégularités et des surplus de

peinture,

o Les bandes de protection des joints de portes n’ont pas été retirées,

o Au niveau dela pièce principale :

I De nombreuses traces de peinture au sol, notamment devant la porte fenêtre

de gauche et vers l’angle fond gauche de cette pièce, en milieu, derrière la

porte d’entrée, devant le lave-vaisselle,

I De nombreuses traces en pourtour des portes-fenêtres,

I La présence de gravats dans les seuils des portes-fenêtres,

o Au niveau de la salle de bains:

I De nombreuses traces de peinture et de ciment au sol,

I Des joints en ciment débordant,

o Au niveau de la pièce fond gauche :

I De nombreuses traces de peinture et des traces brunâtres au sol,

I Les deux fenêtres sont très sales,

I La porte de gauche du placard intégré présente une trace de collant.

o Au niveau du côté gauche de l’appartement : la porte en galandage coulisse

difficilement et avec des à-coups.

o Au niveau des toilettes : des traces de peinture et de ciment au sol et sur les plinthes.

o Au niveau de la chambre au fond : de nombreux morceaux de plâtres et des traces de peintures et des traces brunâtres sur le sol.

o Au niveau de la terrasse :

. De nombreuses traces brunâtres sur le sol,

. Un bec de surplus d’eau posé contre un mur présentant des éclats de ciment,

. L’absence d’enduit et de peinture sur le soubassement du garde-corps.

— L’absence de retour vidéo sur l’interphone,

— L’absence de motorisation des volets roulants,

— L’absence de chaudière individuel gaz pour l’eau chaude et le chauffage.

Concernant les parties communes

Il est fait état des désordres suivants :

o Manque les deux Vigik pour la porte d’entrée principale de l’immeuble,

o Faire poser une main courante sur l’escalier qui monte vers l’appartement B 31,

o Faire poser les grooms sur les deux portes qui donnent sur la passerelle (notamment sur celle qui donnant sur le palier de l’appartement B 21),

o Nettoyer le bec d’évacuation des eaux en façade qui se déverse sur le jardin du rez-de- chaussée (enlever le béton séché).

Les constats d’huissier de justice ont relevés :

o L’escalier entre les deux appartements présente des marches et contremarches très sales avec des traces de peinture,

o Une absence de rampe au niveau de cet escalier,

o La passerelle d’accès au bâtiment B comporte de nombreuses traces,

o Les portes situées de part et d’autre de la passerelle ne comportent aucun groom,

o Les portes de la cage d’escalier du bâtiment A ne comportent aucun groom,

o A l’entrée du bâtiment A à proximité de l’ascenseur, la présence d’un trou en partie haute,

o Au rez-de-chaussée du bâtiment A, la porte face ascenseur n’est pas vitrée,

o La porte principale de l’immeuble au rez-de-chaussée n’est pas fermée,

o Présence de fils électriques visibles sur le mur du couloir intérieur à proximité,

o En descendant au sous-sol du bâtiment A par l’escalier, l’absence de peinture sur le sol et la présence de câbles électriques visibles,

o La porte d’accès au garage est en position ouverte,

o Dans la rampe d’accès au parking et l’allée y mentant devant l’immeuble, présence de matériel de chantier notamment de sacs de ciment, une porte, un tas de sable,

o Sur la clôture donnant sur la rue, absence de portillon et de portail,

o Les poteaux ne sont pas finis,

o Le jardin côté rue n’est pas finalisé.

o Absence de passerelle maçonnée entre les bâtiments A et B, la passerelle existante étant en métal et ne comportant pas de couvrant,

o L’absence de sécurisation de la résidence, l’absence de portillon et de portail donnant accès au parking,

o L’empierrement de la façade extérieure est seulement partiel et au niveau du rez-de-chaussée,

o L’absence de sécurisation de la porte d’entrée de l’immeuble, la porte n’étant pas fermée à clé et il n’existe pas de dispositif électrique de contrôle,

o Sur la façade à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, présence d’un interphone non opérationnel, aucun nom n’étant par ailleurs inscrits sur les étiquettes,

o Absence de sécurisation de la porte d’entrée située au fond du sas d’entrée de l’immeuble, la porte n’est pas fermée à clé et il n’existe pas de dispositif électrique de contrôle.

Sur la responsabilité de la société PA PATRIMOINE

Monsieur et Madame [N] font valoir que la société PA PATRIMOINE a engagé sa responsabilité contractuelle.

****

Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. »

Aux termes de l’article 1601-3 du Code civil « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

En matière de vente d’un immeuble à construire, l’article 1642-1 du Code civil dispose « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

Aux termes de l’article 1646-1 du Code civil « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble. Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3. »

Aux termes de l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable (art.1231 du code civil). Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après (art.1231-2 du même code).

En l’espèce, Monsieur et Madame [N] ont aux termes :

— d’un acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu en date du 9 juillet 2020 acquis le lot 10, à savoir l’appartement B21, et le lot 13, à savoir la place de stationnement N°2 pour la somme de 259.799 euros et une livraison au plus tard au cours du 1er semestre 2022,

— d’un acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu en date du 4 mai 2021 acquis respectivement le lot 11, à savoir l’appartement B31, et le lot 20, à savoir la place de stationnement N°10 pour la somme de 229.784 euros et une livraison au plus tard au cours du 2ème semestre 2022.

La réception, initialement prévue en date du 14 décembre 2022, est finalement intervenue en date du 25 janvier 2023 avec réserves.

Aux termes des PV de réserves produits, des courriels échangés en date du

29 janvier 2023, du 6 et 16 février 2023 et du 27 février 2023, deux constats établis par huissier de justice en date du 3 avril 2023 et du 7 novembre 2023, l’existence de nombreux désordres, non-conformités et non-exécution (cf supra) est établi.

En outre, il apparaît que la société PA PATRIMOINE n’a pas respecté les délais prévus pour la livraison.

Par courrier en date du 15 novembre 2023, Monsieur et Madame [N] ont adressé une lettre de mise en demeure à la société PA PATRIMOINE.

Dans ces conditions, la responsabilité contractuelle de la société PA PATRIMOINE est engagée.

Sur la réduction du prix de vente

Monsieur et Madame [N] sollicitent la fixation au passif de la société PA PATRIMOINE de la somme de 25.374,42 euros en réduction du prix de vente, compte tenu des désordres, malfaçons, non-exécutions et non-conformités affectant tant les appartements B21 et B31 que les parties communes se décomposant comme suit : 7.113 euros TTC au titre de la reprise des peintures des plafonds dans les deux appartements, 2.524,50 euros TTC au titre du remplacement de la porte d’entrée de l’appartement B 21, 6.836,12 euros TTC au titre de l’électrification des volets roulants des deux appartements , 700,80 euros au titre des frais de nettoyage des deux appartements, 8.200 euros au titre des coûts liés aux travaux réparatoires des autres désordres, malfaçons, non-exécutions et non-conformités affectant tant

les appartements vendus que les parties communes.

****

Monsieur et Madame [N] produisent :

— un devis en date du 5 février 2023 pour la reprise de la peinture des plafonds des deux appartements pour un montant de 7.113 euros,

— un devis en date du 23 mai 2023 pour la fourniture d’une nouvelle porte d’entrée pour l’appartement B21 pour un montant de 2.524,50 euros,

— deux devis en date du 17 novembre 2023 pour l’électrification des volets roulants pour un montant total de 6.836,12 euros : 3.146,50 euros (appartement B21) et 3.689,62 euros (appartement B31),

— deux factures en date du 4 avril 2023 pour le nettoyage des appartements pour un montant total de 700,80 euros : 336 euros (appartement B21) et 364,80 euros (appartement B31),

soit un montant total de 17.174,42 euros.

S’agissant de la somme de 8.200 euros, aucun devis n’est produit. Il convient, en outre, de relever qu’il est de principe que seul le syndicat des copropriétaires est habilité à agir pour la défense des parties communes.

Néanmoins, en considération des constats effectués et en dehors des postes ayant fait l’objet d’un devis, une somme supplémentaire en réduction de prix de 3.000 euros peut être valablement allouée.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de Monsieur et Madame [N] en réduction du prix à hauteur de 20.174,42 euros (17.174,42 + 3.000,00).

Sur l’indemnisation de la perte de loyers du fait du retard dans la livraison

Monsieur et Madame [N] sollicitent une somme totale de 18.571,78 euros en indemnisation de leur préjudice du fait de la perte de loyers subie en raison de la livraison tardive des appartements B [Cadastre 1] et B [Cadastre 2] et de l’impossibilité de les mettre en location dès leur livraison / réception se décomposant comme suit :

11.193,16 euros pour l’appartement B 21 et 7.378,62 euros pour l’appartement B 31.

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Aux termes des actes de vente en l’état futur d’achèvement, il apparaît que :

— concernant l’appartement B21, la livraison devait intervenir au plus tard au cours du 1er semestre 2022,

— concernant l’appartement B31, la livraison devait intervenir au plus tard au cours du 2ème semestre 2022.

Or, la réception est finalement intervenue en date du 25 janvier 2023 avec réserves.

Il apparaît que les appartements n’ont pas pu être mis en location à cette date compte tenu de leur état ayant nécessité notamment leur nettoyage en présence de nombreuses traces de ciment et de peinture les affectant.

Monsieur et Madame [N] justifient avoir mis en location l’appartement B [Cadastre 1] à compter du 26 mai 2023 pour un loyer mensuel de 709,83 euros outre 99 euros de charges soit la somme totale de 808,83 euros par mois, et à compter du 29 avril 2023 pour l’appartement B [Cadastre 2] pour un loyer mensuel de 657,33 euros outre 83 euros de charges soit la somme totale de 740,33 euros par mois.

Le nettoyage des appartements est intervenu en date du 4 avril 2023. La location pouvait donc raisonnablement intervenir à compter du 5 avril 2023.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de Monsieur et Madame [N] à hauteur de 16.575,48 euros selon détail ci-après :

— pour la perte de loyers de l’appartement B21 : 9.813,80 euros (808,83 x 12 mois et 4 jours)

— pour la perte de loyer de l’appartement B31 : 6.761,68 euros (740,33 x 9 mois et

4 jours).

Sur les demandes accessoires

La société PA PATRIMOINE, partie qui succombe en l’action sera condamnée aux dépens et à une indemnité de procédure équitablement arrêtée à la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui sera fixée à son passif.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Fixe la créance de Monsieur et Madame [N] en réduction du prix de vente au passif de la société PA PATRIMOINE à la somme de 20.174,42 euros,

Fixe la créance de Monsieur et Madame [N] au titre de la perte de loyers du fait de la livraison tardive au passif de la société PA PATRIMOINE à la somme de 16.575,48 euros

Fixe au passif de la société PA PATRIMOINE les entiers dépens ainsi qu’une indemnité de procédure de 3.500 euros,

Rejette toutes autres demandes.

Rappelle l’exécution provisoire de plein droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 AVRIL 2026 par Madame RICHARD, Vice-président, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT