TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Avril 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 28 Janvier 2025

GROSSE :

Le 15 Avril 2025

à M^e Thierry FIRINO MARTELL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 Avril 2025

à Monsieur [Z] [G].

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05484 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MYB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [B] [O]

née le 14 Février 1975 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [G]

né le 21 Septembre 1988 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2018, Mme [B] [O] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [G] et Mme [V] [R] sur des locaux (appartement et emplacement de parking n° F07) situés au [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 720 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par courrier reçu le 9 décembre 2022, Mme [V] [R] a donné congé à la bailleresse et M. [Z] [G] est devenu le seul occupant des lieux sis [Adresse 5] à [Localité 8].

En raison d’impayés de loyers, Mme [B] [O] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 3.057,50 euros au principal le 15 mai 2024 visant la clause résolutoire du bail liant les parties.

Ce commandement de payer étant resté infructueuse, c’est dans ces conditions que par acte signifié le 31 juillet 2024, Mme [B] [O] a fait assigner M. [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir notamment l’expulsion du locataire et le paiement de l’arriéré locatif.

Au soutien de sa demande principale, Mme [B] [O] expose, au visa de l’article 849 du code de procédure civile, que M. [Z] [G] a cessé de régler les loyers malgré un commandement de payer resté infructueux, raison pour laquelle il invoque l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

En tout état de cause, elle demande au tribunal l’expulsion du locataire, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement et jusqu’au départ effectif des lieux, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de l’arriéré locatif de 3.899,10 euros avec intérêts à compter du commandement de payer du 15 mai 2024 et de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été utilement retenue à l’audience du 28 janvier 2025.

A l’audience Mme [B] [O], représentée par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6.797,28 euros au 7 janvier 2025, terme du mois de janvier inclus.

M. [Z] [G], comparaissant en personne, ne conteste pas la dette locative mais sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire faisant valoir l’importance de rester dans le logement pour maintenir la garde de sa fille âgée de 8 ans. Il indique qu’il n’a pas de famille, être un enfant de l’ASE et percevoir 1 800 euros de salaire par mois en qualité d’infirmier. Il informe être dans une situation financière difficile en raison des crédits à la consommation, indiquant être en recherche d’un appartement avec un loyer moins important.

La bailleresse s’en remet à l’appréciation du tribunal concernant la demande de délai de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Conformément à l’autorisation donnée par le président avant la clôture des débats, Mme [B] [O] a adressé au tribunal la dénonciation du commandement de payer du 15 mai 2024 à la CCAPEX.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [B] [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.057,50 euros n’a pas été intégralement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juillet 2024. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

2. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

M. [Z] [G] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, M. [Z] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 869,82 euros au total et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Sur l’arriéré locatif, Mme [B] [O] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et deux décomptes dont un actualisé à la somme de 6.797,28 euros au 7 janvier 2025.

M. [Z] [G] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Dès lors, il conviendra de condamner M. [Z] [G] à payer à Mme [B] [O] la somme de 6.797,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 3.057,50 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M. [Z] [G] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir environ 1.800 euros de salaire. Ces éléments ressortent également du diagnostic social et financier effectué par les services sociaux du département, qui souligne par ailleurs un isolement et des difficultés financières liés à la séparation avec son ex compagne. Le défendeur héberge également sa fille mineure en garde partagée.

En outre, il ressort du décompte versé par la partie demanderesse qu’un prélèvement de la somme de 1.063,64 euros a été effectué le 7 janvier 2025 au crédit de la bailleresse, faisant état de la que reprise au jour de l’audience du paiement intégral du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments financier, de l’ancienneté du bail et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux (appartement et emplacement de parking n° F07) situés au [Adresse 6] ([Adresse 2]), dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

· M. [Z] [G], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Mme [B] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis, soit 869,82 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

De surcroît, qu’il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Malgré sa situation économique, il convient de condamner M. [Z] [G] à payer à madame [B] [O] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En effet, la demanderesse est un bailleur privé qui a été contrainte d’engager une procédure judiciaire à ses frais pour recouvrer sa dette locative.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision, des délais de paiement ayant été accordé au locataire avec une suspension de la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 2018 entre Mme [B] [O], d’une part, et M. [Z] [G], d’autre part, concernant les locaux (appartement et emplacement de parking n° F07) situés au [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1] est résilié depuis le 15 juillet 2024,

CONDAMNE M. [Z] [G] à payer à Mme [B] [O] la somme de 6.797,28 euros (six mille sept cent quatre-vingt-dix-sept euros et vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif et indemnité d’occupation arrêtés au 7 janvier 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 3.057,50 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [Z] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 188 euros (cent quatre-vingt-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 juillet 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, cette expulsion ne pouvant intervenir en période hivernale,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [Z] [G] sera condamné à verser à Mme [B] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 869,82 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE Mme [B] [O] de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux,

CONDAMNE M. [Z] [G] à payer à Mme [B] [O] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [G] aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La Greffière La juge