TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Mars 2025

N° RG 24/04264 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OWD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. de la Résidence Le Weekend sis [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice le Syndic CARNOUX IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [G]

né le 29 Mars 1962 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Baptiste CHAREYRE de la SELARL SELARL ARTURUS AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [I] [J]

né en 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Baptiste CHAREYRE de la SELARL SELARL ARTURUS AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

La résidence « [Adresse 8] » est un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et située [Adresse 4].

Monsieur [T] [G] et Monsieur [I] [J] sont propriétaires des lots n°10 et 42 suivant acte du 3 octobre 2023.

Madame [M] [Y] est propriétaire d’un appartement au 1er étage mitoyen à celui de Monsieur [T] [G] et Monsieur [I] [J].

Par courriel du 25 octobre 2023 Monsieur [T] [G] et Monsieur [I] [J] ont informé le syndic de la réalisation de travaux de rénovation de leur appartement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mars 2024 le syndic a sommé Monsieur [T] [G] et Monsieur [I] [J] d’arrêter les travaux affectant les parties communes.

Un rapport de visite a été réalisé le 26 mars 2024 par la société SITB à la demande de Monsieur [T] [G] et Monsieur [I] [J].

Madame [M] [Y] s’est plainte de désordres au sein de son appartement. Un procès-verbal de constat a été établi le 9 avril 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 avril 2024 le conseil du [Adresse 13] a sommé Monsieur [T] [G] et Monsieur [I] [J] d’arrêter les travaux impactant la structure de l’immeuble.

Aucune solution amiable n’a pu être trouvée entre les parties malgré plusieurs échanges.

Suivant actes de commissaires de justice en date du 3 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CARNOUX IMMOBILIER, a assigné Monsieur [T] [G] et Monsieur [I] [J], en référé, au visa notamment de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise, de voir prononcer la mesure d’expertise au contradictoire de Monsieur [T] [G] et Monsieur [I] [J] et de réserver les dépens.

A l’audience du 28 mars 2025, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, a maintenu les mêmes demandes.

Monsieur [T] [G] et Monsieur [I] [J], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, ont demandé de :

A titre principal,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— leur donner acte de leur protestations et réserves d’usage sur les demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires,

— ajouter au titre des missions de l’expert les missions suivantes :

— relever toutes les modifications des menuiseries extérieures à la résidence [9],

— vérifier si ces modifications ont fait l’objet d’une demande d’autorisation et si lesdites autorisations ont été régulièrement accordées,

— prendre en compte les menuiseries extérieures modifiées dans les autres missions confiées à l’expert afin de savoir s’il y a atteinte aux parties communes et risque quant à la solidité de l’immeuble,

— juger que la provision à valoir sur les honoraires et frais de l’expertise soit mise à la charge du demandeur, sur laquelle repose la charge de la preuve,

— exonérer Monsieur [T] [G] et Monsieur [I] [J] des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En la présente espèce, Monsieur [T] [G] et Monsieur [I] [J] se prévalent de ce que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], [Adresse 4], ne démontrerait aucun dégât, désordres ou péril sur la structure des planchers.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], [Adresse 4], verse aux débats un procès-verbal de constat du 9 avril 2024 faisant état notamment de traces d’usure sur le nez des marches en bois au niveau de la cage d’escalier et couloir du 1er étage et rez-de-chaussée ainsi que d’un enduit de façade qui se décolle.

Dès lors l’expertise permettra d’apporter un éclairage sur la nature et l’origine des désordres ainsi que leur imputabilité. Il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. La mission impartie à l’expert sera précisée au dispositif de la présente ordonnance. Il n’est pas justifié d’y inclure la mission particulière sollicité, s’agissant de travaux dont l’ordonnateur n’est pas même désigné, et dont le rapport avec les désordres visés n’est pas établi à ce stade.

Sur les demandes accessoires :

La présente ordonnance de référé mettant fin à l’instance en référé, les dépens ne peuvent être réservés, de sorte qu’il convient d’en connaître.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, qui y a intérêt, supportera la charge des dépens.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[P] [E]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Mèl : [Courriel 7]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 12], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres affectant les parties communes visés dans l’assignation et les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice et dans le procès-verbal de constat en date du 9 avril 2024, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT