Tribunal Judiciaire de Montauban, Jcp ctx general, 25 juillet 2025, n° 25/00136

TJ Montauban 25 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Violation des obligations de locataire
La cour a jugé que les locataires avaient effectivement violé leurs obligations contractuelles en s'accaparant un espace commun, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupants sans droit ni titre
La cour a constaté que les locataires étaient devenus occupants sans droit ni titre suite à la résiliation du bail, justifiant leur expulsion.
Accepté
Obligation de remise en état
La cour a ordonné aux locataires de remettre l'espace commun dans son état initial, considérant leur obligation de respecter les parties communes.
Accepté
Indemnité d'occupation après résiliation
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer jusqu'à leur départ effectif.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a décidé d'accorder une somme pour couvrir les frais exposés par le bailleur, considérant leur caractère équitable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Montauban, jcp ctx general, 25 juil. 2025, n° 25/00136
Numéro(s) :	25/00136
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger-Sébastien POUGET
Parties :	Etablissement public TARN ET GARONNE HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00136 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EKYI

Minute :

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 25 Juillet 2025

Etablissement public TARN ET GARONNE HABITAT

[F] [T]

[P] [T]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à M^e Roger-sébastien POUGET (dépôt case avocat)

Expédition délivrée à Madame [F] [T] (LRAR) et Monsieur [P] [T] (LRAR)

Le 21.08.2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffier ;

Après débats à l’audience du DEUX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Etablissement public TARN ET GARONNE HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger-sébastien POUGET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET :

DEFENDEUR(S) :

Madame [F] [T]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [P] [T]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 11 octobre 2011 prenant effet le 12 octobre 2011, Tarn-et-Garonne habitat, office public départemental, a donné à bail à [P] [T] et [F] [T] un logement situé [Adresse 7].

Reprochant aux locataires d’avoir privatisé l’espace extérieur situé devant le logement, Tarn-et-Garonne habitat a fait assigner M. et Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban par actes délivrés le 25 mars 2025, afin de voir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, du contrat de bail et du règlement intérieur :

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs “des époux [C]” pour violations graves de leurs obligations de locataire ;

— condamner solidairement M. et Mme [T] à remettre l’espace commun dans son état initial, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— autoriser le bailleur, en cas d’abandon du logement par les locataires, à procéder ou faire procéder à l’inventaire des meubles meublant le logement, à les transporter et entreposer dans tel lieu approprié de son choix, ordonner le séquestre lorsque les biens sont indisponibles en raison d’une saisie antérieurement pratiquée par un autre créancier, aux frais du locataire, en application des articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-5 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— “fixer l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation annuelle dans les termes du contrat à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation” ;

— condamner solidairement M. et Mme [T] aux dépens, comprenant le tiers du coût du constat de commissaire de justice, ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que la décision à intervenir est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

L’affaire a été examinée à l’audience du 2 juin 2025, en présence de Tarn-et-Garonne habitat, représenté par son conseil.

M. et Mme [T], cités respectivement à domicile et à personne, n’étaient ni présents, ni représentés.

Tarn-et-Garonne habitat s’en tient à l’assignation.

La décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que le dispositif de l’assignation valant conclusions contient manifestement une erreur matérielle en qu’il est question dans la demande de résilisation de M. et Mme “[C]”, alors que les locataires concernaient par l’instance sont M. et Mme [T], et qu’il y a lieu de considérer que la demande est faite à l’encontre de ces derniers.

Sur les demandes principales

Le contrat de bail ayant été conclu en 2011, il convient d’appliquer les textes tels qu’en vigueur lors de la conclusion du bail.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Le logement est décrit dans le bail comme étant un “T4" situé en rez-de-chaussée d’une surface habitable de 90,36 m2, sans mention d’un espace extérieur.

Au contrat de bail signé par les parties est joint le règlement intérieur d’habitation dont l’article 17 stipule que le locataire s’engage formellement à n’élever aucune construction, si petite soit-elle, dans les cours et jardins sans une autorisation formelle et par écrit de Tarn-et-Garonne habitat, et si cette autorisation est obtenue, à se soumettre à toutes indications qui lui seront données pour l’exécution et que Tarn-et-Garonne habitat se réserve le droit de faire disparaître, aux frais du locataire, toute construction ou installation non autorisée ou qu’il jugerait nuisible ou malpropre.

Par courriers datés du 15 octobre et du 5 novembre 2024, Tarn-et-Garonne habitat a indiqué à M. et Mme [T] que “suite aux différentes visites de contrôle dans la résidence, il a été remarqué que vous avez privatisé un espace commun”, leur a rappelé les termes de l’article 17 du règlement intérieur, leur a demandé de débarrasser les parties communes de leurs effets personnels et leur a annoncé qu’en cas d’inexécution au 15 novembre 2024, le bailleur procéderait à l’enlèvement “des encombrants” sans autre avis.

Un courrier similaire daté du 19 novembre 2024, décalant la date butoir du 15 au 25 novembre 2024, a été adressé aux locataires, qui l’ont réceptionné le 22 novembre 2024.

Le 5 janvier 2025, Tarn-et-Garonne habitat a fait établir un constat par Maître [X] [L], commissaire de justice.

Les photographies que comporte ce constat montrent trois différents immeubles devant chacun desquels se trouve un espace vert délimité par une infime bordure au-delà de laquelle se trouve un revêtement qui semble être du goudron avec des gravillons.

Il apparaît que des clôtures, de style et type différents, ont été implantées le long de la petite bordure, à l’intérieur de l’espace vert, et empêchent de pénétrer dans cet espace depuis l’extérieur du logement.

Maître [L] note qu’il s’agit des logements A26, A27, lequel est loué à M. et Mme [T], et A28.

Tarn-et-Garonne habitat affirme, sans être contredit par M. et Mme [T], qui ne comparaissent pas bien que Mme [T] ait reçu l’assignation pour elle-même et son époux, que les espaces verts constituent des parties communes et non des espaces privatifs dont les locataires auraient la jouissance.

Il résulte en outre des courriers de Tarn-et-Garonne habitat que celui-ci n’a été sollicité par les locataires pour édifier les clôtures, et a fortiori, qu’il les a autorisées.

Il apparaît ainsi que non seulement les locataires se sont accaparés la jouissance privative de parties communes, qui doivent pouvoir être utilisées par tous les occupants d’un ensemble immobilier, mais ils ont édifié une clôture sans l’accord, nécessaire, du bailleur, et qu’ils n’ont pas remédié à cette situation en dépit de demandes répétées du bailleur.

Ceci constitue une violation grave des locataires à leurs obligations qui justifient de résilier le bail au jour de la présente décision.

Au vu de ce qui précède, M. et Mme [T] seront solidairement condamnés à enlever la clôture ainsi que les biens personnels qui se trouveraient dans l’espace clôturé dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et au-delà sous astreinte de 15 euros par jour de retard pendant 100 jours.

Le bail étant résilié, M. et Mme [T] sont occupants sans droit ni titre à compter de ce jour.

En conséquence, faute pour eux d’avoir libéré le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, ils pourront être expulsés.

En cas d’abandon du logement par le locataire, le bailleur pourra effectuer l’inventaire des meubles meublants et à les faire transporter dans le local qu’il lui plaira, aux frais des locataires, et procéder conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Il s’évince de la demande de faire produire des intérêts moratoires par l’indemnité d’occupation que le bailleur ne demande pas seulement à la juridiction d’en fixer le montant, mais sollicite la condamnation des époux [T] à la payer, étant précisé que la solidarité n’étant pas demandée, elle ne peut être accordée.

La locataire qui se maintient dans un logement après la résiliation du bail n’est plus redevable des loyers et charges mais d’une indemnité d’occupation, qu’il y a lieu de fixer au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux.

M. et Mme [T] seront condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation, sans revalorisation contractuelle puisque celle-ci n’est pas prévue par le contrat qui n’évoque même pas cette indemnité, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux, qui portera intérêt à compter de la présente décision au vu de l’article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [T] succombant à l’instance, ils seront solidairement condamnés aux dépens, qui ne comprennent pas le coût du constat, qui relève des frais irrépétibles, ni le coût de la notification au préfet puisque celle-ci n’était pas obligatoire s’agissant d’une action en résiliation qui n’est pas fondée sur le non-paiement des loyers.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de condamner solidairement M. et Mme [T] à payer à Tarn-et-Garonne habitat la somme de 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens, comprenant le coût du tiers du constat de Maître [L] du 2 janvier 2025.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Prononce la résiliation du contrat de bail consenti par Tarn-et-Garonne habitat à [P] [T] et [F] [T] au jour de la présente décision ;

Ordonne, faute du départ volontaire de [P] [T] et [F] [T] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Dit qu’en cas d’abandon du logement par la locataire, le bailleur pourra effectuer l’inventaire des meubles meublants et à les faire transporter dans le local qu’il lui plaira, aux frais des locataires et ordonner le séquestre lorsque les biens sont indisponibles en raison d’une saisie antérieurement pratiquée par un autre créancier, aux frais des locataires, en application des articles L. 433-5, L. 433-6 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement [P] [T] et [F] [T] à enlever la clôture ainsi que les biens personnels qui se trouveraient dans l’espace clôturé dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et au-delà sous astreinte de 15 euros par jour de retard pendant 100 jours ;

Condamne [P] [T] et [F] [T] à payer à Tarn-et-Garonne habitat, à compter du 25 juillet 2025, une indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges à compter de la présente décision jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne solidairement [P] [T] et [F] [T] à payer à Tarn-et-Garonne habitat la somme de 500 euros, comprenant le tiers du coût du constat de Maître [L] du 2 janvier 2025, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement [P] [T] et [F] [T] aux dépens ;

Dit que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge