N° RG 25/07831 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWXU

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/07831 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWXU

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 10 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Q] sise [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS IMMIUM GESTION ALSACE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 738 502 004 dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDEURS :

Monsieur [Q] [B], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [Z] [D] épouse [B], demeurant [Adresse 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Mars 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

M. [Q] [B] et Mme [Z] [D] épouse [B] (ci-après « M. et Mme [B] ») sont propriétaires des lots n° 415 (un appartement) et 438 (une place de parking), représentant 71/10000èmes des parties communes de la copropriété [Adresse 5], sis [Adresse 6] à [Localité 4].

Par assignation délivrée le 5 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sis [Adresse 6] à 67640 Souffelweyersheim (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait M. et Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il les condamne, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement in solidum des sommes de :

—  12 285,84 € au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025, date de la dernière mise en demeure ;

—  616,89 € au titre des frais de mise en demeure et des frais de mise au contentieux nécessaires au recouvrement ;

—  800 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice causé au syndicat des copropriétaires par la résistance abusive au paiement des charges ;

—  1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il faisait valoir que M. et Mme [B] ne s’étaient pas acquittés des sommes régulièrement appelées par le syndic, malgré l’échéancier de paiement déjà convenu en date du 4 décembre 2024.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. et Mme [B] n’ont pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 13 janvier 2026, et l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— une copie du livre foncier ;

— les appels de charges et travaux ;

— les relevés individuels de charges ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 décembre 2022, 21 novembre 2023 et 24 avril 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que l’adoption de travaux ;

— un extrait de compte concernant la période du 1er juillet 2022 au 18 juillet 2025 ;

— les lettres de mise en demeure des 26 janvier et 15 septembre 2023, ainsi que les lettres de mise au contentieux des 15 février et 26 octobre 2023 ;

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 juin 2025 adressée aux défendeurs par le Conseil du syndicat des copropriétaires, retournée à l’expéditeur « Pli avisé et non réclamé » ;

— le contrat de syndic ;

— la proposition d’échéancier signée par les défendeurs le 4 décembre 2024.

Il ressort de ces documents que M. et Mme [B] restent devoir la somme de 12 285,84 € au titre des arriérés de charges, appels de fonds et travaux, somme qu’ils seront en conséquence condamnés à payer au syndicat des copropriétaires, suivant arrêté du compte au 18 juillet 2025, 3ème appel inclus.

S’agissant des intérêts moratoires, si la partie demanderesse est fondée à obtenir sur les sommes réclamées des intérêts de retard, ils ne sauraient courir avant mise en demeure soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1344 et 1344-1 du code civil. Dès lors, les intérêts réclamés seront calculés à compter de l’assignation en l’absence de preuve de réception de la lettre de mise en demeure du 16 juin 2025 retournée à l’expéditeur « Pli avisé et non réclamé », soit le 5 août 2025.

1.2 Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

A cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 5], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 5], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, sont produites les mise en demeure des 26 janvier et 15 septembre 2023. Ces frais sont justifiés, et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que le montant mis en compte, soit 36 € par mise en demeure, soit retenu conformément au coût figurant dans le contrat de syndic.

Toutefois, force est de constater que le contrat de syndic produit par le syndicat des copropriétaires ne concerne que la période du 24 avril 2025 au 23 octobre 2026, donc une période étrangère à la date d’envoi des mises en demeure en question.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire le contrat de syndic permettant de justifier la facturation de ces mises en demeure, la demande en paiement au titre de ces frais, dont le coût individuel ne peut être évalué à plus de 6 €, sera par conséquent accueillie à hauteur totale de 12 € (6 € x 2).

Il en va de même des frais de « mise au contentieux » des 15 février et 26 octobre 2023, étant par ailleurs relevé que ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin, la somme de 186,09 € imputée au débit du compte des copropriétaires portant la mention « JUNG F.209917 » n’est aucunement explicitée, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y faire droit.

1.3 Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges, et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas le règlement de copropriété, ne justifie pas d’une clause de solidarité, de sorte que M. et Mme [B], copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision.

1.4 Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, si les manquements de M. et Mme [B] sont anciens et répétés, force est de constater qu’un échéancier de paiement a été négocié le 4 décembre 2024, que par la suite un versement substantiel de 5 000 € a été effectué le 22 mai 2025, représentant près de la moitié du montant de l’arriéré alors constitué, et qu’il apparaît ainsi que les défendeurs ont mis en œuvre certains moyens – certes de façon insuffisante – pour tendre à l’apurement de leur dette.

Dans ces circonstances, à défaut d’établir la mauvaise foi de ses débiteurs, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

2. Sur les mesures accessoires

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. et Mme [B], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnés aux dépens, M. et Mme [B] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE M. [Q] [B] et Mme [Z] [D] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], sis [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 12 285,84 € (douze mille deux cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2022 au 18 juillet 2025, appel du 3ème trimestre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025 ;

CONDAMNE M. [Q] [B] et Mme [Z] [D] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], sis [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 12 € (douze euros) au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], sis [Adresse 6] à [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], sis [Adresse 6] à [Localité 4] du surplus de ses prétentions ;

MET les dépens à la charge de M. [Q] [B] et Mme [Z] [D] épouse [B] ;

CONDAMNE M. [Q] [B] et Mme [Z] [D] épouse [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], sis [Adresse 6] à [Localité 4] une indemnité de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY