TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 14 Mai 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 26 Mars 2025

N° RG 24/02891 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CEB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société INTESA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [S], né le 10 Janvier 1986 à [Localité 7] (COMORES)

demeurant [Adresse 3] [Adresse 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [S] [G] est propriétaire d’un appartement correspondant aux lots 24 et 27 au sein d’un ensemble immobilier dénommé « les églantines » situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 3 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société INTESA IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [S] [G] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2768,14 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 juin 2024, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et à compter de l’assignation pour le surplus, 1123,88 au titre des charges de copropriété non encore échues,390 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessairesl’anatocisme selon le code civil.

Il demande également le rejet d’une éventuelle demande de délai, que soit rappelée l’exécution provisoire de droit et que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision.

Initialement fixé à l’audience du 4 septembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 16 octobre 2024 en raison d’un accord en cours, puis à l’audience du 18 décembre 2024 compte tenu d’un échéancier de paiement en cours, puis à l’audience du 26 mars 2025 compte tenu d’un règlement en cours.

À l’audience du 26 mars 2025, par conclusions écrites, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Le relevé actualisé au 20 mars 2025 ne peut pas être pris en compte faute d’avoir été porté à la connaissance de Monsieur [S] [G] qui ne comparait pas.

Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que Monsieur [S] [G], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [S] [G], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

D’ailleurs, dans un avis en date du 12 décembre 2024, la Cour de Cassation a indiqué que « le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget » qu’ainsi la mise en demeure de l’article 19-2 doit « indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ».

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courrier réceptionné le 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [S] [G] de payer la somme de 2945,30€ au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 2 avril 2024, hors provision non encore échues.

A la date de la mise en demeure, l’exercice en cours correspond à la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024. Le montant des provisions dues au titre de l’exercice en cours est donc de 1081,75€ au titre de l’appel de fonds pour les deux premiers trimestre 2024 et de 42,32€ au titre du fonds de travaux pour ces mêmes deux premiers trimestres 2024.

La mise en demeure du 10 avril 2024 explicite ces sommes dues au titre de l’article 14-4 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le défaut de versement de ces sommes dans un délai de 30 jours rendra exigible les provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Par ailleurs, il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 13 juin 2022, du 9 janvier 2023 et du 19 décembre 2023 approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024 et 2025 et les attestations du syndic de l’immeuble en date des 14 juin 2023 et du 11 mars 2025 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que le compte annuel pour l’exercice 2022 a été approuvé et n’a pas été contesté par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Il convient de relever qu’il est également versé aux débats une attestation de non recours en date du 20 mars 2025 faisant état d’une assemblée générale intervenue le 21 novembre 2024 dont le procès-verbal n’est pas versé aux débats.

Ainsi, n’est pas justifié de l’approbation des comptes pour l’exercice 2023. Les sommes appelées dues au titre de cet exercice 2023 dont il n’est pas justifié que ses comptes aient été approuvés ne seront pas prises en compte.

Il convient également de relever que la pièce n°5 est un décompte de charges au 2 avril 2024 et non au 3 juin 2024, comme indiqué dans le bordereau de pièces figurant dans l’assignation.

DF est donc redevable de la somme de 1123,88€ au titre des provisions échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, dont il faut déduire la somme de 606,43€ qu’il a versée soit un montant de 517.45€.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 517,45 euros, au titre des charges de copropriété dues au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur le paiement des provisions non encore échues :

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 10 avril 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour l’exercice 2024 s’établissent à 561,94 euros par trimestre cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour les deux lots détenus par le défendeur. De plus, la dernière assemblée générale a voté le budget provisionnel jusqu’au 31 décembre 2025.

En ce qui concerne les provisions pour les exercices 2024 et 2025, le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels à ce titre et les règlements effectués.

Pour autant, il convient de relever que DD formule dans son assignation une demande uniquement au titre des provisions pour l’exercice 2024 pour une somme de 1123,88€.

Au regard de ces éléments, il convient de ne retenir que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1123,88 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er juillet et le 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 390 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Or, le décompte au 2 avril 2024 versé aux débats fait état de frais à hauteur de 90€ soit 30€ de frais de rappel recommandé et 60€ de frais de remise de dossier à l’huissier.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 7 septembre 2023.

En revanche, il convient de déduire les frais de « remise de dossier à l’huissier», qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [G] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [S] [G] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « les églantines » situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société INTESA IMMOBILIER la somme de 517,45 euros, au titre des charges de copropriété dues au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date de l’assignation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « les églantines » situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société INTESA IMMOBILIER la somme de 1123,88 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er juillet et le 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « les églantines » situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société INTESA IMMOBILIER la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « les églantines » situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société INTESA IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « les églantines » situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société INTESA IMMOBILIER la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [G] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE