TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e Delphine CASALTA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 mars 2025

à M.[V] [Y]

Le 14 mars 2025

à Mme [B] [R]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04795 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IWN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [B] [R], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 20 janvier 2020, l’Epic 13 HABITAT a consenti à M. [V] [Y] et Mme [B] [R] un bail d’habitation portant sur un appartement conventionné situé au [Adresse 3] dans le [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 450,02 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [V] [Y] et Mme [B] [R] le 21 février 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 787,43 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, l’Epic 13 HABITAT a fait assigner M. [V] [Y] et Mme [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force public et d’un serrurier si besoin est,

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 4 810,89 euros, au titre des loyers et charges impayés au 8 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges, outre sa revalorisation légale, jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

A l’audience du 9 janvier 2025, l’Epic 13 HABITAT, représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation. Il s’en rapporte sur la demande reconventionnelle de délai de paiement et s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Il actualise le montant de sa créance à la somme de 9 136,81 euros.

M. [V] [Y] et Mme [B] [R], comparaissant en personne, ne contestent pas le montant de la dette locative. Ils font valoir un problème technique sur le site du bailleur ce qui pose problème pour effectuer le paiement des loyers. Ils indiquent avoir prévenu le bailleur sur l’état d’insalubrité du logement. Ils demandent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’Epic 13 HABITAT justifie d’une dénonce de l’assignation du 24 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par voie électronique le 29 juillet 2024, soit au moins six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 31 octobre 2024.

Par ailleurs, l’Epic 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales (CAF) le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail est par conséquent recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 20 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2024, pour la somme en principal de 1 787,43 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le moyen soulevé en défense fondé sur l’insalubrité du logement ne peut être retenu en l’absence de preuve, des photocopies en couleur de photographies non authentifiables et prises non contradictoirement étant insuffisantes, la preuve du caractère inhabitable du logement n’étant en tout état de cause pas rapportée. Le bailleur indique à l’audience n’avoir été avisé d’aucun désordre. Il appartient aux défendeurs d’engager le cas échéant une action en justice au fond. Une exception d’inexécution de l’obligation de payer les loyers ne peut être retenue et en l’état des débats, une contestation sérieuse n’est aucunement caractérisée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2024.

M. [V] [Y] et Mme [B] [R] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [V] [Y] et Mme [B] [R] sont redevable des loyers et des charges impayés.

Le contrat de bail comprend une clause de solidarité en son article 5.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [V] [Y] et Mme [B] [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 691,67 euros actuellement, avec sa revalorisation légale, et de condamner solidairement M. [V] [Y] et Mme [B] [R] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [V] [Y] et Mme [B] [R] restent devoir, la somme de 8 874,94 euros, à la date du 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés, terme du mois de décembre inclus, déduction faite des frais de procédure.

M. [V] [Y] et Mme [B] [R] ne contestent pas la dette tant dans son principe que dans son montant.

Ils sont donc solidairement condamnés par provision, au paiement de la somme de 8 874,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 4 810,89 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, le dernier versement de M. [V] [Y] et Mme [B] [R] intervenant le 8 avril 2024, les conditions d’octroi d’un délai de paiement de trente-six mois ne sont pas réunies.

En l’absence de tout versement des locataires depuis le 1er novembre 2023, la demande de délai de paiement fondée sur l’article 1343-5 du code civil sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [Y] et Mme [B] [R], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC 13 Habitat, M. [V] [Y] et Mme [B] [R] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 20 janvier 2020 entre l’Epic 13 HABITAT d’une part, et M. [V] [Y] et Mme [B] [R] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [Y] et Mme [B] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [Y] et Mme [B] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Epic 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [Y] et Mme [B] [R] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six cent quatre-vingt-onze euros et soixante-sept centimes (691,67 euros) à ce jour, avec sa revalorisation légale, à compter du 22 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [Y] et Mme [B] [R] à verser à l’Epic 13 HABITAT à titre provisionnel, la somme de huit mille huit cent soixante-quatorze euros et quatre-vingt-quatorze centimes (8 874,94 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 8 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 pour la somme de 4 810,89 euros et de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [Y] et Mme [B] [R] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [Y] et Mme [B] [R] à payer à l’Epic 13 HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente