Tribunal Judiciaire d'Albertville, 1re chambre, 6 février 2026, n° 23/01318

TJ Albertville 6 février 2026

Arguments

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Accepté
Validité du compromis de vente
La cour a jugé que le compromis de vente était valide et que les conditions suspensives avaient été remplies, permettant ainsi de déclarer la vente parfaite.
Accepté
Violation de l'obligation de réitération
La cour a constaté que la S.C.I. La Tougnette n'a pas respecté son obligation de réitération, justifiant ainsi la condamnation au paiement de la clause pénale.
Accepté
Partie perdante
La cour a statué que la partie perdante doit supporter les dépens, ce qui s'applique à la S.C.I. La Tougnette.
Accepté
Frais exposés et non compris dans les dépens
La cour a jugé que la S.C.I. La Tougnette doit rembourser les frais irrépétibles à la S.A.R.L. SB PATRIMOINE.

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Sur la décision

Référence :	TJ Albertville, 1re ch., 6 févr. 2026, n° 23/01318
Numéro(s) :	23/01318
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	16 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane MILLIANDJulien BERBIGIERPatrice CANNET
Cabinet(s) :	MILLIAND - THILL - PEREIRACANNET MIGNOTWALTER & GARANCE AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. SB PATRIMOINE c/ S.C.I. LA TOUGNETTE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 06/02/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 26/21

N° RG 23/01318

N° Portalis DB2O-W-B7H-CVLO

DEMANDEUR :

S.A.R.L. SB PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Sandra CORDEL, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE substituée par M^e REY, avocate au barreau d’ALBERTVILLE et Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET-MIGNOT AVOCAT, avocat plaidant au barreau de DIJON,

DÉFENDEUR :

S.C.I. LA TOUGNETTE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA avocat au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Julien BERBIGIER, de la SELARL WALTER & GARANCE, avocat plaidant au barreau de TOURS substitué par M^e MARKOWSKY, avocat au barreau de TOURS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 05 Décembre 2025

Délibéré annoncé au : 06 Février 2026

Exécutoire délivré le : 06 Février 2026

Expédition délivrée le :

à : M^e CORDEL et M^e MILLIAND

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 24 février 2023, la Sci La Tougnette et la société Sb Patrimoine ont régularisé un compromis de vente sous condition suspensive au profit de cette dernière concernant les lots n°1606 (un casier à ski), n°1625 (une cave) et n°1691 (un appartement) et les tantièmes de parties communes afférentes de la résidence en copropriété dénommée “La Challe” située à [Localité 5].

Considérant que les conditions suspensives ont été réalisées et compte tenu du refus de la Sci La Tougnette de réitérer la vente, la société Sb Patrimoine a, par acte du 31 octobre 2023, fait assigner la Sci La Tougnette devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment de voir déclarer la vente du bien immobilier parfaite.

La clôture a été fixée le 5 juin 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, la société Sb Patrimoine demande au tribunal de :

— dire et juger la cession du bien immobilier à titre onéreux parfaite,

— dire que le jugement constatant la vente vaut réitération de la vente en la forme authentique,

— dire et juger que le jugement constatant la vente sera publié à la conservation des hypothèques par la partie la plus diligente,

— dire que le prix de vente sera consigné à la Carpa de Dijon par la société Sb Patrimoine,

— ordonner qu’il soit ensuite procédé à la purge des hypothèques, le prix de vente devant être versé aux créanciers inscrits s’il y en a et le surplus revenant au vendeur,

— condamner la Sci La Tougnette à verser à la société Sb Patrimoine la somme de 51.500 euros à titre de clause pénale,

— prononcer la compensation de la clause pénale avec le prix de vente,

— dire que la consignation sur le compte Carpa de Dijon sera de 463.500 euros,

— débouter la Sci La Tougnette de sa demande de condamnation de la société Sb Patrimoine au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 32-1 du Code civile,

— condamner la Sci La Tougnette à verser à la société Sb Patrimoine la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la Sci La Tougnette aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société Sb Patrimoine fait valoir, sur le fondement des articles 1582 et 1583 du Code civil, que les conditions suspensives du compromis de vente ont été réalisées notamment celle relative à l’obtention du prêt. Pour s’opposer à la demande de nullité du compromis de vente, elle explique que le compromis de vente est conforme à l’objet social de la Sci La Tougnette car ledit objet social n’exclut pas expressément la vente et l’article 16 des statuts relatif aux pouvoirs de la gérance organise les modalités de ventes des biens immobiliers, qu’au jour de la vente l’ensemble des associés était d’accord pour vendre l’immeuble et que le compromis de vente n’est pas contraire à l’intérêt social car l’objet social de la Sci La Tougnette n’est pas limité à la propriété d’un seul immeuble mais comprend l’acquisition, la propriété, la prise à bail et la location de tous immeubles bâtis ou non bâtis.

La société Sb Patrimoine expose que la présente procédure n’est pas abusive mais est la conséquence d’une différence d’interprétation de la jurisprudence de la Cour de cassation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025, la Sci La Tougnette demande au tribunal de :

— prononcer la nullité du compromis de vente du 24 février 2023,

— à défaut, juger que le compromis de vente du 24 février 2023 est privé d’effet,

— débouter la société Sb Patrimoine de ses demandes,

— condamner la société Sb Patrimoine à payer à la Sci La Tougnette la somme de 2 500 euros pour procédure abusive,

— condamner la société Sb Patrimoine à payer à la Sci La Tougnette la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la société Sb Patrimoine aux dépens.

La Sci La Tougnette fait valoir, sur le fondement des articles 1128, 1145 et 1849 du Code civil, que, l’objet social n’incluant pas la vente de biens immobiliers, le compromis de vente aurait dû être signé par tous les associés ce qui n’a pas été le cas, que lors de l’assemblée générale du 17 mars 2023 la résolution relative à la régularisation dudit compromis a été rejetée et qu’en conséquence le compromis de vente est nul. Elle explique, sur le fondement de l’article 1844-7 du Code civil, que la Sci La Tougnette a été créée pour l’acquisition d’un seul bien immobilier déterminé et que la vente de ce seul bien immobilier, qui entraînerait l’extinction de l’objet social, est contraire à son intérêt social. Elle indique que la disparition rétroactive du contrat empêche la société Sb Patrimoine de se prévaloir de l’application de la clause pénale.

La Sci La Tougnette expose que la société Sb Patrimoine a agi avec mauvaise foi et légèreté blâmable.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens il sera renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du Code de procédure civile

MOTIFS DE LA DECISION :

I. La validité du compromis de vente du 24 février 2023

Aux termes de l’article 1849 du Code civil, qui concerne les sociétés civiles, “dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l’alinéa précédent. L’opposition formée par un gérant aux actes d’un autre gérant est sans effet à l’égard des tiers, à moins qu’il ne soit établi qu’ils en ont eu connaissance. Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.”

En l’espèce, l’article 1er intitulé “objet” des statuts de la Sci La Tougnette prévoit que :,“La Société a pour objet : L’acquisition, la propriété, la prise à bail et la location de tous immeubles bâtis ou non bâtis, leur administration, leur exploitation et leur mise en valeur sous toutes formes et tous travaux de construction ou d’aménagement […] Et généralement, toutes opérations de quelque nature qu’elles soient, se rattachant à l’objet sus-indiqué, de nature à favoriser directement ou indirectement le but poursuivi par la société, son existence ou son développement, sans remise en cause du caractère civil de son activité” (pièce n°2 défenderesse).

La vente des biens immobiliers de la Sci La Tougnette n’est pas mentionnée dans l’objet social.

Ceci étant, l’article 16 intitulé “rémunération et pouvoirs de la gérance” stipule que “Dans les rapports entre Associés, le Gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la Société […] Toutefois, dans les rapports entre Associés et sans que cette clause puisse être opposée aux tiers ou invoquée par eux, il est convenu que le Gérant ne pourra, sans y être autorisé préalablement par une décision collective ordinaire, effectuer les actes et opérations suivantes : – effectuer tous achats, échanges et ventes d’immeubles […]”. De l’analyse de cet article, il ressort que lors de la création de la Sci La Tougnette la vente d’un bien immobilier a été envisagée et n’a pas été interdite mais seulement encadrée dans les rapports entre associés par la stipulation d’une clause limitative des pouvoirs du gérant. Si la vente d’un bien immobilier était exclue de l’objet social, cette clause limitative de pouvoirs n’aurait été d’aucune utilité puisque l’article 1849 du Code civil dispose que “le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social”. Au demeurant, la vente d’un bien immobilier n’est pas identifiée comme un acte extraordinaire susceptible de porter atteinte au pacte social dans la mesure où dans les rapports entre associés il peut être autorisé par une décision collective ordinaire prise, selon l’article 18 des statuts “par un ou des Associés représentant plus de la moitié du capital social”.

Dès lors, il y a lieu de considérer que l’objet social de la Sci La Tougnette qui mentionne la propriété inclut la vente de biens immobiliers.

Force est de constater que l’objet social de la Sci La Tougnette n’est pas limitée à un seul bien immobilier et ne porte pas uniquement sur l’acquisition et la propriété de biens immobiliers. Il est également prévu de manière claire la prise à bail et la location. Dès lors, même si la Sci La Tougnette est, à ce jour, propriétaire d’un seul bien immobilier, à savoir l’appartement situé [Localité 5], la vente de celui-ci n’épuise pas l’objet social et n’est donc pas contraire à l’intérêt social. Au surplus, la Sci La Tougnette ne démontre pas qu’elle aurait été créer uniquement pour l’acquisition de l’appartement situé [Localité 5]. Une telle démonstration se heurterait quoi qu’il en soit aux termes claires des statuts mentionnant une pluralité de biens immobiliers.

En conséquence, le compromis de vente du 24 février 2023 qui a été signé par Mme [D] [C] est valable et la Sb Patrimoine est en droit de solliciter son exécution forcée en nature. La Sci La Tougnette sera donc déboutée de ses demandes de prononcer la nullité du compromis de vente du 24 février 2023 régularisé entre la société Sb Patrimoine et la Sci La Tougnette et de juger à défaut que ledit compromis est privé d’effet.

II. La demande d’exécution en nature du compromis de vente du 24 février 2023

L’article 1583 du Code civil dispose que “Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé”.

L’article 1221 du Code civil dispose que “Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier”.

En l’espèce, le compromis de vente du 24 février 2023 stipule que “les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix” et que les effets de la vente sont retardés à la réitération par acte authentique devant intervenir avant un délai de 3 mois. Ledit compromis précise que le terme du délai de 3 mois est constitutif “du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” (pièce n°2 demandeur).

Il apparaît que les conditions suspensives notamment d’obtention de prêt ont été réalisées ce que la Sci La Tougnette ne conteste pas. La Sci La Tougnette aurait donc dû réitérer la vente par acte authentique ce qu’elle n’a pas fait.

En conséquence, la vente par la Sci La Tougnette à la société Sb Patrimoine des lots n°1606 (un casier à ski), n°1625 (une cave) et n°1691 (un appartement) et les tantièmes de parties communes afférentes de la résidence en copropriété dénommée “La Challe” située à [Localité 5] objets du compromis de vente du 24 février 2023 pour un prix de 515.000 euros sera déclarée parfaite. Le présent jugement vaut vente des biens immobiliers précités et devra être publié au service de la publicité foncière du lieu de situation des immeubles à l’initiative de la partie la plus diligente. Il n’y a pas lieu de prévoir une consignation du prix de vente.

En application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. En conséquence, la société Sb Patrimoine sera déboutée de sa demande d’ordonner la purge des hypothèques, dans la mesure où aucun moyen n’est développé dans la partie discussion.

III. La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Dans la mesure où il a été fait droit aux demandes de la société Sb Patrimoine, la Sci La Tougnette sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

IV. L’application de la clause pénale

L’article 1231-5 du Code civil dispose que “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

En l’espèce, le compromis de vente du 24 février 2023 stipule que “dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 51.500 euros” (pièce n°2 demanderesse).

Par courrier du 03 avril 2023, le conseil de la société Sb Patrimoine a vainement mis en demeure la Sci La Tougnette d’avoir à réitérer la vente sous conditions suspensives sous quinzaine. La société défenderesse ne conteste pas la violation de l’obligation de réitération, considérant à torts que le compromis de vente du 24 février 2023 est nulle ou privé d’effet.

La pénalité convenue représente 10% du prix du bien immobilier. Compte tenu de sa base de calcul et du préjudice résultant pour l’acquéreur de ne pas avoir pu concrétiser son projet et jouir des biens immobiliers pendant plusieurs années après la date limite de réitération de la vente par acte authentique prévue 3 mois après la signature du compromis de vente, soit le 24 mai 2023, l’indemnité n’apparaît ni excessive ni dérisoire.

En conséquence, la Sci La Tougnette sera condamnée à payer à la société Sb Patrimoine la somme de 51.500 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale.

En application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. En conséquence, la société Sb Patrimoine sera déboutée de sa demande de compensation, dans la mesure où aucun moyen n’est développé dans la partie discussion.

V. Les demandes accessoires

• Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La Sci La Tougnette, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

• Les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La Sci La Tougnette, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société Sb Patrimoine la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la Sci La Tougnette de ses demandes de prononcer la nullité du compromis de vente du 24 février 2023 régularisé entre la société Sb Patrimoine et la Sci La Tougnette et de juger à défaut que ledit compromis est privé d’effet,

DECLARE parfaite la vente par la Sci La Tougnette à la société Sb Patrimoine des lots n°1606 (un casier à ski), n°1625 (une cave) et n°1691 (un appartement) et les tantièmes de parties communes afférentes de la résidence en copropriété dénommée “La Challe” située à [Localité 5] objets du compromis de vente du 24 février 2023 pour un prix de 515.000 euros,

DIT que le présent jugement vaut vente par la Sci La Tougnette à la société Sb Patrimoine des lots n°1606 (un casier à ski), n°1625 (une cave) et n°1691 (un appartement) et les tantièmes de parties communes afférentes de la résidence en copropriété dénommée “La Challe” située à [Localité 5] objets du compromis de vente du 24 février 2023 pour un prix de 515.000 euros,

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière du lieu de situation des immeubles qui s’effectuera à l’initiative de la partie la plus diligente,

DEBOUTE la société Sb Patrimoine de ses demandes de consignation du prix de vente, d’ordonner la purge des hypothèques et de compensation,

CONDAMNE la Sci La Tougnette à payer à la société Sb Patrimoine la somme de 51.500 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale,

DÉBOUTE la Sci La Tougnette de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la Sci La Tougnette au paiement des dépens,

CONDAMNE la Sci La Tougnette à payer à la société Sb Patrimoine la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé, le 06 février 2026, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président