TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 10 Septembre 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame LAFONT, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé Débats en audience publique le : 18 Juin 2025

N° RG 25/01904 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KZP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du PARC [Localité 7] sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 6]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [R], né le 23 Novembre 1972 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [R] est copropriétaire du lot 232 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] a fait citer Monsieur [T] [R] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 18 juin 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur [T] [R] au paiement :

De la somme de 4270,29 euros au titre des charges impayées arrêtées au 17 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;De la somme de 856,32 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1462,86 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;De la somme de 1462,86 euros à titre de dommages et intérêts si les frais devaient être exclus des condamnations ;De la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Monsieur [T] [R], bien que régulièrement convoqué (cité à étude), n’était ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [T] [R] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 8 juin 2023, 19 décembre 2024, 24 septembre 2024 et 20 mars 2025, comportant approbation des comptes des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2021, du 1er janvier au 31 décembre 2022 et du 1er janvier au 31 décembre 2023, vote du budget prévisionnel et vote des travaux pour les exercices du 1er janvier au 31 décembre 2024 et du 1er janvier au 31 décembre 2025 non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [T] [R] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 février 2025 rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 16 octobre 2024,le relevé de compte arrêté au 17avril 2025 à la somme totale de 5733,15 €, correspondant à 4270,29 € dus au titre des charges et travaux et 1462,86 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 856,32 €, le contrat de syndic.

A l’examen du décompte versé aux débats arrêté au 17 avril 2025, il apparait que sont comprises dans la somme totale de 4270,29€ sollicitées au titre des charges impayées la somme de 7,7€ au titre du suivi des travaux BET et de 474,06€ au titre du suivi de levée de péril qu’il convient de soustraire, n’étant ni des provisions ni des sommes dues au fonds de travaux.

Au vu des pièces fournies au débat, Monsieur [T] [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3788,53 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 1er janvier 2024.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 20 mars 2023, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 19 décembre 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025.

Il convient donc de condamner Monsieur [T] [R] au paiement de la somme de 856,32 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er juillet au 31 décembre 2025.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

S’agissant des frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1967 permet au syndicat des copropriétaires d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure.

Les frais « suivi procédure de recouvrement » ne sont pas justifiés. De surcroit, ils datent du 5 décembre 2023 et n’ont manifestement pas permis le recouvrement.

En outre, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et des mises en demeure. Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance les frais de relance, d’intérêts de retard et de mise en demeure de 45€, de 18,48€ et de 45€, pour un montant total de 108,48€.

Les frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » de 375€ et de « constitution du dossier transmis à l’huissier » de 350€ constituent des débours ressortant de la gestion courante du syndic, dont il n’est pas établi qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Ils seront donc déduits du décompte, pour un montant total de 725€.

La sommation de payer du 17 mars 2025 n’est pas justifiée, le commandement de payer versé aux débats étant en date du 16 octobre 2024 et ne figurant pas dans le décompte.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] justifie d’une inscription d’hypothèque qui sera prise en compte.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [T] [R] au paiement de la somme de 350€ au titre de l’inscription d’hypothèque.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « PARC [Localité 7] » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] sollicite que Monsieur [T] [R] soit condamné à lui payer une somme d’argent au titre des dommages et intérêts si cette somme n’était pas retenue au titre des frais de recouvrement. Or, les fondements juridiques de ces demandes sont différents de sorte que le rejet de l’un ne peut justifier que l’autre soit retenu.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [R], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [T] [R], qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « PARC [Localité 7] » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « PARC [Localité 7] » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] les sommes suivantes :

—  3788,53 € au titre des charges de copropriété exigibles au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 20 mars 2023 ou l’assignation,

—  856,32 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er juillet au 31 décembre 2025,

—  350 € au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « PARC [Localité 7] » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [R] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [R] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 10/09/2025

À

— M^e Frédéric RACHLIN

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