COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [A] [H]/[X] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

N° 25/

Du 16 octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/02457 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O7VD

Grosse délivrée à

M^e Emmanuel BRANCALEONI

la SELARL VARAPODIO

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 juin 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 19 septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [A] [D]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Emmanuel BRANCALEONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [D] est propriétaire d’un appartement au sein d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 6].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 3 mai 2023 et a approuvé notamment une résolution n°12 relative à l’installation d’un ascenseur dans cet immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023, Mme [L] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité.

Par conclusions récapitulatives et en réplique notifiées le 17 octobre 2024, Mme [L] [H]/[X] sollicite :

A titre principal,

l’annulation de l’assemblée générale du 3 mai 2023 dans son intégralité,A titre subsidiaire,

l’annulation des résolutions n°12 a) à 12 h) de cette assemblée générale,En tout état de cause,

la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros ainsi qu’aux dépens de l’instance,le rejet de toute demande visant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle fait valoir au visa de l’article 26 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 que l’assemblée générale a été convoquée et s’est prononcée sur l’approbation des comptes arrêtées au 31 décembre 2022 et d’une dépense importante sous l’impulsion d’un seul copropriétaire et sans mise en concurrence, sans qu’elle ait été préalablement consultée alors qu’elle a été élue et renouvelée dans ses fonctions de présidente du conseil syndical afin de contrôler la gestion de la comptabilité du syndicat.

Elle estime que les messages sms produits par le syndicat des copropriétaires sont dénués de valeur probante, qu’elle a été évincée de ses fonctions de « vérificateur des comptes » de la copropriété et que l’assemblée générale doit être annulée du seul fait de la violation des attributions du conseil syndical.

Elle soutient à titre subsidiaire au visa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 que la résolution n°12 relative à l’approbation de travaux d’un ascenseur sur la base de l’unique offre de travaux pour un montant de 192 617,20 euros et sans étude technique préalable de faisabilité doit être annulée en raison du non-respect de l’obligation de mise en concurrence des marchés à partir de 1 000 euros hors taxes.

Elle ajoute que la résolution 12 b) approuvée porte sur le vote d’une clé de répartition ascenseur prévue par un règlement de copropriété qui n’existe pas.

Par conclusions en réplique notifiées le 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] demande au tribunal de débouter Mme [H]/[X] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la

somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi

qu’aux dépens.

Il expose que le rôle de Mme [D] en tant que présidente du conseil syndical a toujours été respecté mais qu’elle a toutefois été victime de problèmes de santé qui l’ont éloigné de la vie de la copropriété. Il fait valoir que l’article 26 précité ne requiert aucunement que le président du conseil syndical se charge exclusivement du contrôle de la comptabilité.

Il précise que les messages sms produits démontrent que Mme [D] a reçu les documents relatifs au vote du projet d’ascenseur. Il note qu’elle n’a pas été renouvelée dans ses fonctions de membre du conseil syndical lors de l’assemblée générale contestée.

Il précise que la demande de Mme [D] est désormais obsolète puisqu’une assemblée générale extraordinaire du 23 janvier 2024 a adopté des résolutions afférentes à la création d’un ascenseur ainsi qu’à la modification du règlement de copropriété.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 juin 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 prorogé au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité

En vertu de l’article 26 alinéas 1er, 3 et 4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

Un ou plusieurs membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au septième alinéa de l’article 21, de la loi du 10 juillet 1965. Lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres.

L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.

Lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, et sauf dispense de mise en concurrence dans les conditions prévues à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le conseil syndical communique au syndic un ou plusieurs projets de contrats issus de la mise en concurrence prévue au même article.

En l’espèce, Mme [D] reproche en essence au syndicat des copropriétaires l’approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2022 sans que les éléments techniques et comptables nécessaires ne lui aient été transmis et sans qu’elle ait été consultée avant l’assemblée générale en tant que « vérificateur des comptes ».

L’article 26 alinéa 3 précité ne prévoit toutefois pas de transmission des éléments comptables au président du conseil syndical avant l’assemblée générale mais la consultation des comptes par les membres du conseil syndical au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui.

Il convient par conséquent de débouter Mme [D] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 mai 2023 dans son intégralité.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°12

L’article 21 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal d’assemblée générale du 3 mai 2023 que la résolution n°9 prévoit une mise en concurrence obligatoire par le syndic pour les marchés dont le montant excède 1 000 euros.

Les résolutions n°12 a) à h) relatives à des travaux de création d’un ascenseur par la société Ilex Ascenseurs pour un montant de 192 617,20 euros, à des travaux non prévus et non chiffrés pour un montant de 5 000 euros et à la souscription d’une assurance dommages-ouvrage pour un montant de 2 215 euros ont été votées sans la mise en concurrence nécessaire.

Le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires selon lequel la demande de Mme [D] serait obsolète puisque les travaux faisant l’objet des résolutions contestées ont été approuvés par l’assemblée générale du 23 janvier 2024 est inopérant quant à l’appréciation de la régularité de la résolution litigieuse compte tenu du principe d’autonomie des assemblées générales en vertu duquel l’appréciation de la régularité de la décision contestée ne peut se faire qu’en fonction des éléments existants au jour où l’assemblée générale s’est prononcée.

Il convient par conséquent d’annuler les résolutions n°12 a) à h) pour défaut de respect de l’obligation de mise en concurrence.

Sur les demandes accessoires

Partie principalement perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sera condamné aux dépens et à payer à Mme [H]/[X] la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [L] [D] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ([Adresse 2]) du 3 mai 2023 dans son intégralité ;

PRONONCE la nullité des résolutions n°12 a) à h) du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] du 3 mai 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à Mme [L] [D] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT