RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 10 octobre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00218 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QUPH

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 12 septembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. CAN [Localité 3]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Morgan JAMET de la SELEURL MJ AVOCAT,, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0739

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. MOD’ART CONCEPT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fernando RANDAZZO de la SELEURL EUROPAVOCAT, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : B1054 et par Maître Charlotte CAEN, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE,

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, la SCI CAN [Localité 3] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SAS MOD’ART CONCEPT, au visa des articles 489, 514-1, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— Constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 15 janvier 2021 entre la SCI CAN VILLEBON, venue aux droits de la société CEETRUS France, et la SAS MOD’ART CONCEPT, venue aux droits de Madame [X] [J], portant sur le local à usage commercial portant le numéro 38 d’une superficie de 162m² situé dans la galerie marchande du centre commercial VILLEBON 2 situé à VILLEBON SUR YVETTE (91140), est acquise depuis le 27 février 2023 ;

— Constater la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date ;

— Ordonner l’expulsion de la SAS MOD’ART CONCEPT et de tous occupants de leur chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— Condamner la SAS MOD’ART CONCEPT, à titre provisionnel, à payer à la société CEETRUS France la somme en principal d’un montant de 129.854,90 euros TTC, selon le décompte locatif établi à la date du 29 janvier 2025, à parfaire ;

— Condamner la SAS MOD’ART CONCEPT au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 499,90 euros par jour, établi sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, conformément aux termes du bail conclu le 15 janvier 2021 entre les parties, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 28 février 2023 et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à la SCI CAN [Localité 3] ;

— Dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 29 janvier 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

— Dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront également productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective ;

— Dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la SCI CAN VILLEBON en sa qualité de bailleur ;

— Condamner la SAS MOD’ART CONCEPT à payer à la SCI CAN [Adresse 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion ;

— Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Appelée successivement aux audiences des 18 mars 2025, 29 avril 2025, 27 juin 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 12 septembre 2025 au cours de laquelle la SCI CAN [Localité 3], représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

A l’appui de ses demandes, la SCI CAN VILLEBON expose que, par acte sous seing privé du 15 janvier 2021, la SAS CEETRUS France représentée par la SAS NHOOD SERVICES FRANCE, aux droits de laquelle elle vient selon contrat de crédit-bail conclu le 27 décembre 2023, a donné à bail à Madame [X] [J], aux droits de laquelle est venue la SAS MOD’ART CONCEPT, des locaux commerciaux situés au sein de la galerie marchande du centre commercial de VILLEBON-SUR-YVETTE, moyennant un loyer annuel de 70.000 euros hors taxes et hors charges, un loyer annuel additionnel variable égal à 5% hors taxes du chiffre d’affaires réalisé par le preneur, payable trimestriellement et d’avance. Elle explique que, malgré une franchise de loyer et une réduction de loyer accordée jusqu’à la troisième année du bail, sa locataire a cessé de payer de manière régulière ses loyers et charges, de telle sorte qu’elle a été contrainte le 27 janvier 2023 de faire délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 93.952,47 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 14 décembre 2022. Ledit commandement est resté infructueux dans le délai imparti. Elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise, sa locataire restant lui devoir la somme de 129.854,90 euros, terme du 1er trimestre 2025 inclus.

En défense, la SAS MOD’ART CONCEPT, représentée par son conseil, s’en est rapportée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le contrat de bail conclu entre les parties le 15 janvier 2021 prévoit qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Au cas présent, la SCI CAN [Localité 3] a fait délivrer le 27 janvier 2023 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer une somme totale de 93.952,47 euros au titre des impayés locatifs.

Il en résulte l’existence d’un défaut de paiement permettant à bon droit l’application de l’article L.145-41 du code de commerce et des dispositions contractuelles relatives à la clause résolutoire.

Dès lors, l’obligation pour la SAS MOD’ART CONCEPT de payer ses loyers et charges n’apparaît pas sérieusement contestable.

Dans la mesure où il est constant que les causes de ce commandement n’ont pas été payées, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 février 2023.

L’obligation de la SAS MOD’ART CONCEPT de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS MOD’ART CONCEPT occupante sans droit ni titre et de dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son leur chef. A défaut la SCI CAN VILLEBON est autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Enfin, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la demanderesse, édité le 29 janvier 2025, que sont réclamés en paiement le dépôt de garantie, les loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation pour la période 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025. Le décompte laisse apparaître un solde débiteur de 129.854,90 euros.

La SAS MOD’ART CONCEPT, qui n’indique pas s’être acquittée des sommes réclamées par sa bailleresse, n’a formulé à l’audience aucune observation.

Il convient en conséquence de condamner la SAS MOD’ART CONCEPT à payer à la SCI CAN VILLEBON au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 31 mars 2025 inclus la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 129.854,90 euros.

En application de l’article 1231-7 du code civil, il convient d’assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023, date de délivrance du commandement de payer, pour la somme de 93.952,47 euros et, pour le surplus, à compter de la date de la présente décision.

Cependant, la demande de majoration des intérêts de retard s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation majorée

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS MOD’ART CONCEPT causant un préjudice à la SCI CAN [Localité 3], cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 28 février 2023 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SAS MOD’ART CONCEPT au paiement de ladite indemnité à compter du 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances dues, étant précisé que celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire sont comprises au titre de la provision allouée ci-dessus.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la conservation du dépôt de garantie et de majoration forfaitaire

La demande de conservation du dépôt de garantie et la demande de majoration forfaitaire de 10% s’analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces points.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS MOD’ART CONCEPT, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

La défenderesse est également condamnée à payer à la SCI CAN VILLEBON la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et concernant les lieux loués situés au sein de la galerie marchande du centre commercial [Localité 3] 2 sis à [Localité 5] sont réunies à la date du 28 février 2023 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SAS MOD’ART CONCEPT et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial au sein de la galerie marchande du centre commercial [Localité 3] 2 sis à [Localité 5] ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS MOD’ART CONCEPT à payer à la SCI CAN VILLEBON la somme provisionnelle de 129.854,90 euros TTC au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 31 mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023 pour la somme de 93.952,47 euros et, pour le surplus, à compter de la date de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des intérêts de retard ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS MOD’ART CONCEPT à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires, que la SCI CAN VILLEBON aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 28 février 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, la SAS MOD’ART CONCEPT à payer à la SCI CAN VILLEBON une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer appelé, outre les charges, taxes et accessoires, à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs, avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances dues ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement provisionnel au titre de la majoration forfaitaire de 10% ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SAS MOD’ART CONCEPT aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SAS MOD’ART CONCEPT à payer à la SCI CAN VILLEBON la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,