TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00540 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVRV

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 14 Janvier 2025

Monsieur [X] [B]

Rep/assistant : M^e Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [A] [C] épouse [B]

Rep/assistant : M^e Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [D] [Z]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 14 Janvier 2025

A :M^e Marie-françoise VILLATEL,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 14 Janvier 2025

A :M^e Marie-françoise VILLATEL,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 décembre 2024, délibéré prorogé au 14 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

— Monsieur [X] [B], demeurant 9 chemin du Cheix – 63540 ROMAGNAT

— Madame [A] [C] épouse [B], demeurant 9 chemin du Cheix – 63540 ROMAGNAT

Représentés par M^e Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [D] [Z], demeurant 51 avenue d’Italie – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 29 décembre 2022, M. [X] [B] et Mme [A] [B] ont donné à bail à Mme [D] [Z] un logement situé 51 avenue d’Italie à Clermont-Ferrand (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 720 euros, provision sur charges comprise.

Le 25 janvier 2024, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.964 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [Z] le 30 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, M. [X] [B] et Mme [A] [B] ont fait assigner Mme [D] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre eux pour manquement pour de la locataire à son obligation de paiement des sommes visées par le commandement de payer du 25 janvier 2024 et de production d’une attestation d’assurance valide couvrant les risques locatifs,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [D] [Z] à leur payer les sommes suivantes :

* 6.680 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mai 2024,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 juin 2024.

M. [X] [B] et Mme [A] [B] maintiennent leurs demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 30 septembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 10.142 euros.

Mme [D] [Z] assignée en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n’a pas été réalisé, Mme [D] [Z] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [D] [Z] a été assignée en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présentée à l’audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s’il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public de sorte qu’il n’est, en principe, pas possible pour les parties d’y déroger lors de la conclusion du contrat, il n’en demeure pas moins qu’il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d’y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Toutefois, s’il est vrai qu’une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux n’est pas contraire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au motif qu’elle accorde un délai plus favorable au locataire, il n’en demeure pas moins que, même en présence d’une telle clause, le bailleur n’est pas privé de la possibilité de se prévaloir des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant un délai de six semaines. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de M. [X] [B] et Mme [A] [B].

Or, M. [X] [B] et Mme [A] [B] justifient avoir régulièrement signifié le 25 janvier 2024 un commandement de payer visant notamment les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 4.964 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 25 mars 2024.

Mme [D] [Z] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, M. [X] [B] et Mme [A] [B], propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

M. [X] [B] et Mme [A] [S] un décompte arrêté au 30 septembre 2024 à titre de justificatif de l’arriéré locatif. Cependant, les sommes réclamées au delà de celles figurant dans l’acte introductif d’instance n’ont pas été portées à la connaissance du défendeur. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n’ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de M. [X] [B] et Mme [A] [B] est établie tant dans son principe que dans son montant mais elle sera limitée aux demandes recevables, à savoir celles contenues dans l’assignation et dûment justifiées soit 6.680 euros, que Mme [D] [Z] sera condamnée à leur payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 25 janvier 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 4.964 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Mme [D] [Z] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par M. [X] [B] et Mme [A] [B], soit la somme mensuelle de 720 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Mme [D] [Z], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 29 décembre 2022 entre M. [X] [B] et Mme [A] [B] et Mme [D] [Z] à compter du 25 mars 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [D] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 51 avenue d’Italie à Clermont-Ferrand (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Mme [D] [Z] à payer à M. [X] [B] et Mme [A] [B] la somme de 6.680 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mai 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 sur la somme de 4.964 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

DÉCLARE irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes de M. [X] [B] et Mme [A] [B] au titre de l’arriéré locatif,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [D] [Z] à la somme mensuelle de 720 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à M. [X] [B] et Mme [A] [B] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Mme [D] [Z] à payer à M. [X] [B] et Mme [A] [B] la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 25 janvier 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE M. [X] [B] et Mme [A] [B] du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection