TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 24 Septembre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Juillet 2025

N° RG 25/01841 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KOC

PARTIES :

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,

Représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [Y]

Né le 28 Mars 1997 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [Y] est copropriétaire du lot 135 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 06 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET IMMOBILIERE PUJOL a fait citer Monsieur [D] [Y] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

Initialement fixé à l’audience du 28 mai 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 02 juillet 2025 pour permettre au demandeur de fournir le retour de l’accusé de réception de l’envoi de l’assignation.

A l’audience du 02 juillet 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur [D] [Y] au paiement :

— de la somme de 1599,95 euros au titre des charges échues pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025 ;

— de la somme de 347,33 euros au titre du budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2025 ;

— de la somme de 845,40 euros au titre des frais imputables au seul copropriétaire défaillant par application de l’article 9.1 annexe 1 du décret du 17 mars 1967 ;

— de la somme de 125,78€ au titre des frais d’huissier hors dépens ;

— de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— des dépens.

Monsieur [D] [Y], bien que régulièrement convoqué (cité à la dernière adresse connue, l’acte de commissaire de justice ayant été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses), n’était ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.".

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. "

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la Cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la procédure accélérée au fond

Il résulte des dispositions précitées que ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET IMMOBILIERE PUJOL produit un courrier du 13 février 2025, aux termes duquel il met en demeure Monsieur [D] [Y] de payer, dans un délai de 30 jours, pour régulariser la situation, la somme dont il reste redevable au titre des provisions appelées de 1227,10€. Il est précisé que cette somme représente le solde de l’appel de travaux et les appels de provisions et de fonds de travaux sur la période du 1er janvier 2024 jusqu’au 31 mars 2025.

Cette somme ne correspond donc pas aux seules provisions dues au titre de l’exercice en cours.

En effet, à la date de la mise en demeure soit le 13 février 2025, l’exercice en cours est celui de la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, selon le procès-verbal versé aux débats de l’assemblée générale du 21 décembre 2023.

Il est d’ailleurs étonnant de constater que selon ce procès-verbal du 21 décembre 2023, un exercice court donc du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et que selon le procès-verbal de l’assemblée générale ayant eu lieu le 06 février 2025, un exercice est intervenu du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2024, de sorte que les mois de juillet, aout et septembre 2024 ont été compris dans deux exercices différents et qu’un exercice est également fixé du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, de sorte que les mois de juillet, aout et septembre 2025 ne sont couverts par aucun exercice.

En tout état de cause, les sommes réclamées correspondant à la période du 1er janvier 2024 jusqu’au 31 mars 2025, tel que cela est indiqué dans la mise en demeure elle-même, ne correspond donc pas aux sommes dues au titre de l’exercice, ce dernier correspondant à la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Ainsi, ce courrier ne met pas en demeure le copropriétaire de payer dans un délai de 30 jours uniquement les provisions dues au titre de l’article 14-1.

Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET IMMOBILIERE PUJOL, qui succombe, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTÉ CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET IMMOBILIERE PUJOL ;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET IMMOBILIERE PUJOL aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 24/09/2025

À

— Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES