Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 4, 3 octobre 2025, n° 25/00826

TJ Marseille 3 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Conditions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965
La cour a estimé que la situation financière de la copropriété était toujours gravement compromise, justifiant le maintien de la mission de l'administrateur provisoire.
Rejeté
Irrecevabilité des demandes
La cour a rejeté la demande de dispense de participation aux frais de procédure, considérant que les demandeurs avaient succombé dans leur demande.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a condamné les demandeurs à payer une somme au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700, en raison de leur échec dans la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 4, 3 oct. 2025, n° 25/00826
Numéro(s) :	25/00826
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florian DABINLionel CHARBONNEL
Parties :	S.C.I. BMD INVEST

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 03 Octobre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier lors des débats : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Août 2025

N° RG 25/00826 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6B4A

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [G]

Né le 23 Octobre 1995 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Florian DABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. BMD INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Florian DABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [M] [U]

Né le 11 Février 1990 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Florian DABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3]

représenté par son administrateur provisoire en exercice, Maître [B] [T], membre de la SCP AJILINK [T]-BONETTO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représenté par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le Président du tribunal judiciaire de Marseille a renouvelé pour une nouvelle durée de 12 mois à compter du 18 novembre 2024, la mission d’administrateur provisoire, conduite par la SCP AJILINK [T] BONETTO prise en la personne de Maître [B] [T] en qualité d’administrateur provisoire au visa de l’article 29-1 de la copropriété [Adresse 3] sise à Marseille, et fixé à titre d’acompte la somme de 5004,38€ HT soit 6005,26€ TTC pour la période du 19 novembre 2023 au 19 novembre 2024, à la charge du syndicat des copropriétaires. .

Par assignation du 20 février 2025, M. [C] [G], la SCI BMD INVEST et M. [M] [U] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire en exercice, au visa notamment de l’article 497 du code de procédure civile, en demandant de ;

— rétracter l’ordonnance du 12 septembre 2024 prise par le Président du tribunal de céans sur requête de Maître [B] [T],

— juger qu’il est mis fin à la mission de la SCP AJILINK [T] BONETTO prise en la personne de Maître [B] [T] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3],

— dispenser les requérants de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— condamner la SCP AKILINK [T] BONETTO à payer aux requérants la somme de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 26 août 2025, M. [C] [G], la SCI BMD INVEST et M. [M] [U], par des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs demandent de :

— rétracter l’ordonnance du 12 septembre 2024 prise par le Président du tribunal de céans sur requête de Maître [B] [T],

— dispenser les requérants de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer aux requérants la somme de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils considèrent que les conditions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont plus remplies. Ils affirment que l’équilibre financier du syndicat n’est plus gravement compromis et que le syndicat n’est pas dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire, dépose des conclusions et demande de :

— déclarer irrecevables les demandes formulées à l’encontre de la SCP AJILINK [T] BONETTO à titre personnel au titre de l’article 700, cette société n’étant pas partie à la procédure,

— rejeter les demandes,

— condamner in solidum les requérants au paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir que la dette des copropriétaires représente 217% du budget courant, et qu’il est nécessaire que soit mis en place un plan d’apurement. Il ajoute qu’il existe des désordres structurels et une impossibilité à les financer.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 octobre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DE LA RETRACTATION,

L’article 493 du code de procédure civile dispose que « l’ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse ».

Selon l’article 496 du même code : " S’il n’est pas fait droit à la requête, appel peut être interjeté à moins que l’ordonnance n’émane du premier président de la cour d’appel. Le délai d’appel est de quinze jours. L’appel est formé, instruit et jugé comme en matière gracieuse.

S’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance."

L’article 497 du même code dispose que « Le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l’affaire. »

Il résulte de ces articles que le juge qui a rendu l’ordonnance sur requête peut la rétracter ou la modifier.

Le juge saisi d’une demande de rétractation d’une ordonnance sur requête est investi des attributions du juge qui l’a rendue et doit, après débat contradictoire, statuer sur les mérites de la requête.

Il appartient au requérant de justifier de ce que sa requête était fondée, et non au demandeur à la rétractation de rapporter la preuve qu’elle ne l’est pas.

Le juge de la rétractation doit se placer au jour où il statue, en considérant la situation qui existe à cet instant, et non à la date où le premier juge s’est prononcé.

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

“I. Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office.

(…)”

En l’espèce, les documents financiers produits par le syndicat des copropriétaires démontrent que le budget annuel de la copropriété pour l’exercice 2024 est de 15650 € et que la dette totale des copropriétaires débiteurs est de 33996,01€.

En outre, l’état financier de la copropriété pour l’année 2024 mentionne un passif de 86107,29€, or la trésorerie de la copropriété s’élève à 4842,44€.

Il est par ailleurs établi que plusieurs procédures judiciaires de recouvrement des créances sont en cours, et notamment à l’encontre des demandes.

Il n’est pas contesté, comme l’exposent les demandeurs, que certaines dettes ont été apurées par les copropriétaires et notamment la SCI BMD INVEST en 2023, toutefois les documents produits démontrent que la dette cumulée de l’ensemble des copropriétaires perdure.

Ainsi, si un certain nombre d’actions ont été mises en place afin d’assurer le recouvrement des charges, celles-ci sont toujours en cours et les dettes ne sont pas encore apurées.

S’agissant du coût de l’administrateur judiciaire, il convient de rappeler que les honoraires sont soumis à un barème et taxés par le juge.

Si son coût représente une charge financière pour la copropriété, le maintien de la mission de l’administrateur provisoire est justifié par l’ensemble des éléments précités qui suffisent à caractériser un équilibre financier grave compromis de la copropriété.

Si les demandeurs contestent également l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de pourvoir à la conservation de l’immeuble, la seule caractérisation d’un équilibre financier gravement compromis suffit à justifier du maintien de la mission de l’administrateur provisoire.

Au demeurant, il convient de préciser que si par courrier du 25 avril 2025 la ville de [Localité 6] a notifié la clôture de la procédure de mise en sécurité de la copropriété, elle a précisé que des désordres constructifs affectent toujours l’immeuble et qu’il est nécessaire de remédier aux désordres afin d’éviter toute aggravation pouvant être préjudiciable à la pérennité de l’ouvrage et mettre en jeu la sécurité du public.

Le syndicat des copropriétaires verse ainsi un certain nombre de devis des travaux à réaliser. Il en résulte que la situation comptable de la copropriété ne permet pas de les réaliser, empêchant ainsi le syndicat de pourvoir à la conservation de l’immeuble et justifiant du maintien de la mission de l’administrateur judiciaire.

Dès lors, il convient de rejeter la demande tendant à la rétractation de l’ordonnance du 12 septembre 2024 prise par le Président du tribunal de Marseille.

***

M. [C] [G], la SCI BMD INVEST et M. [M] [U], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens de la présente instance en référé.

M. [C] [G], la SCI BMD INVEST et M. [M] [U] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

REJETONS la demande tendant à la rétractation de l’ordonnance du 12 septembre 2024 prise par le Président du tribunal de MARSEILLE,

CONDAMNONS in solidum M. [C] [G], la SCI BMD INVEST et M. [M] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire la somme de 1000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum M. [C] [G], la SCI BMD INVEST et M. [M] [U] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Grosse délivrée le 03/10/2025 à :

— Maître Florian DABIN

— Maître Lionel CHARBONNEL