TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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Chambre 1

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DU 29 Avril 2026

Dossier N° RG 23/03411 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JYUW

Minute n° : 2026/ 174

AFFAIRE :

[L] [O], [M] [O], [Q] [O], [J] [O] C/ S.A.S. [X] ET ESPACES VERTS, S.A.R.L. [E] [V], S.E.L.A.R.L. MJ LEFORT, S.E.L.A.R.L. [P] [F] ET ASSOCIES

JUGEMENT DU 29 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Cécile CARTAL

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Février 2026 mis en délibéré au 23 Avril 2026 prorogé au 29 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES

M^e Julien CAZERES

l’AARPI MASQUELIER-CUERVO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [O]

en sa qualité de conjoint survivant de feue Madame [H] [T] épouse [O]

domicilié : chez Mme [M] [O], [Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [M] [O]

en sa qualité de fille et héritière de feue Madame [H] [T] épouse [O]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [Q] [O]

en sa qualité de fils et héritier de feue Madame [H] [T] épouse [O] demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [J] [O]

en sa qualité de fils et héritier de Mme [H] [T] épouse [O]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Julien CAZERES, avocat au barreau de MARSEILLE

D’UNE PART ;

DEFENDERESSES :

S.A.S. [X] ET ESPACES VERTS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 2]

S.A.R.L. [E] [V]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 2]

représentées par Maître Jean philippe FOURMEAUX, de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Gérald LAGIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.E.L.A.R.L. MJ LEFORT

ès qualité de mandataire, dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 5]

S.E.L.A.R.L. [P] [F] ET ASSOCIES

ès qualité de mandataire

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 6]

représentées par Maître Laura CUERVO, de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Un contrat de bail fut signé le 02 avril 2000 entre madame [H] [O], aux droits de laquelle viennent aujourd’hui [M], [L], [Q] et [J] [O], et la société [X] ET ESPACES VERTS, pour une durée de 23 mois.

À l’issue, par courrier de madame [O] du 22 avril 2002 dont la portée est discutée par les parties, la société demeurait locataire de la parcelle de terre sise à [Localité 7].

En 2003, [X] ET ESPACES VERTS cédait la partie de son fonds de commerce constituée par l’activité de pépinière à la société [E] [V].

Les 23 avril et 13 septembre 2021 après décès de madame [H] [O], son époux veuf écrivait aux fins que le bail prît fin.

Devant le désaccord des parties sur l’existence d’un bail commercial et son terme exigible, les héritiers [O] ont assigné les deux sociétés ainsi que leurs mandataires judiciaires les SELARL MJ LEFORT et [P] [F] ET ASSOCIES (puisqu’à l’époque elles étaient sous sauvegarde) par acte extrajudiciaire du 24 avril 2023.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/03411.

Le Juge de la mise en état, par ordonnance d’incident du 16 janvier 2025, a renvoyé au fond la fin de non-recevoir soulevée par les organes de la procédure collective au regard du caractère antérieur des demandes à l’ouverture de la procédure (rappelant qu’il appartient aux parties de reprendre les fins de non-recevoir dans leurs écritures si elles entendent les maintenir).

Par ordonnance du 06 janvier 2026, la clôture a été fixée au même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2026 et mise en délibéré au 23 avril 2026 prorogé au 29 Avril 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs « conclusions récapitulatives n°1 », auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les héritiers [O] demandent au tribunal de :

— prendre acte de ce que le bail consenti aux sociétés [X] ET ESPACES VERTS et [E] [V] a pris fin le 31 octobre 2021, et que tout occupant des parcelles louées est occupant sans droit ni titre depuis lors, à titre principal en tant que bail dérogatoire, subsidiairement en tant que contrat de louage de terrains nus

en tout état de cause

— ordonner l’expulsion des sociétés des lieux loués, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique

— condamner les sociétés solidairement au paiement, jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, charges comprises (soit dernièrement la somme de 3 120 euros) qui serait sû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, et ce à compter du 31 octobre 2021

— condamner les sociétés solidairement à faire établir un diagnostic aux fins de s’assurer de l’absence ou de la présence de pollution des sols, et les condamner solidairement à l’entier financement de la dépollution des sols en tant que de besoin

— condamner les sociétés solidairement à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison du préjudice de jouissance subi du fait de la privation de leur bien

— condamner les sociétés solidairement à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner les sociétés solidairement aux entiers dépens

Par leurs « conclusions n°2 », auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les sociétés [X] ET ESPACES VERTS et [E] [V] demandent au tribunal de :

à titre principal

— rejeter les demandes des consorts [O]

— les condamner in solidum à leur verser la somme de 5 000 euros chacune en application de l’article 700 du Code de procédure civile

à titre subsidiaire

— accorder un délai de douze mois à l’occupant à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux

Par leurs « conclusions », auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les mandataires judiciaires demandent au tribunal de :

— les mettre hors de cause

— réserver les dépens

MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.

1. Sur la nature du contrat liant ou ayant lié les parties

1.1 Moyens des parties

Les consorts [O] font valoir qu’aucun des baux consentis aux sociétés n’a jamais été soumis au statut des baux commerciaux. Ainsi, le contrat du 02 avril 2000 mentionne d’emblée qu’il y est dérogatoire et que le gérant de [X] ET ESPACES VERTS stipule en être d’accord et renoncer au droit au renouvellement. Ils font valoir que l’interdiction conclure un nouveau bail dérogatoire après deux ans (L.145-5) ne s’applique pas au cas d’espèce puisqu’il y avait une cause légale d’exclusion du statut des baux commerciaux : la nature de terrain nu dépourvu de locaux (L.145-1 I. 2°). Ils font valoir que si des constructions ont été édifiées, cela fut illicitement car sans le consentement du bailleur et contre les clauses du contrat ; l’absence d’action en démolition par madame [O] n’établissant pas son autorisation ; ces parcelles n’étant pas un accessoire à l’exploitation du fonds de commerce dès lors que les [O] ne sont pas propriétaires de la parcelle où est situé l’établissement principal des [E]. Ils font valoir qu’ils n’ont jamais eu connaissance d’un avenant signé par madame [O] en 2003, émettent les plus vives réserves quant à l’authenticité de ce document en raison d’erreurs et contradictions. Ils font valoir que l’acte de cession entre les deux sociétés mentionnait deux baux précaires de terrains, à renouvellement annuel par tacite reconduction ; que cette cession peut être considérée comme inopposable (car interdite par le contrat).

À titre subsidiaire, les consorts [O] font valoir que si le statut de bail dérogatoire ne devait pas non plus être retenu, il conviendrait de retenir le régime du droit commun du louage (1709 et suivants). Ils font valoir que le bail prévoit qu’il prendra fin à l’expiration du terme fixé sans que le bailleur ait à signifier congé au preneur ; qu’ainsi les parcelles auraient dû être libérées le 31 octobre 2021. Ils font valoir que la qualification de bail rural ne saurait être retenue dès lors que les cotisations MSA des [E] ne suffisent pas à le démontrer et que la cession du bail n’aurait pu être faisable entre les deux sociétés.

En réplique, les sociétés [X] ET ESPACES VERTS et [E] [V] font tout d’abord valoir que les demandeurs ne précisent pas quel bail aurait pris fin le 31 octobre 2021 et sollicitent un ‘donné acte’ qui n’est pas une prétention.

Elles font valoir que toute demande formée contre [X] ET ESPACES VERTS, qui n’est plus aujourd’hui locataire, doit être rejetée. Elles font valoir que la cession, rédigée par un avocat et signée par le mandataire, après autorisation du tribunal de commerce, ne peut être contestée et leur est opposable dès lors que le bail ne pouvait interdire la cession du bail en même temps que du fonds de commerce (L.145-16) et qu’il y a eu signification.

Elles font valoir que l’avenant de 2003 avait pour objectif de régulariser l’existence du bail commercial par sa reconnaissance expresse dans les clauses (qui l’emporte sur une éventuelle reconnaissance d’une précarité du bail contenue dans l’acte de cession). Elles font valoir que le bail commercial est plus avantageux pour les consorts [O] que le statut de bail rural qui trouverait sinon à s’appliquer. Elles font valoir que faute de congé dans les formes (L.145-9) le bail n’a pas pris fin. Elles font valoir que les demandeurs ne forment pas d’inscription de faux, que la signature de madame [O] est très proche des autres disponibles au dossier, que la date est certaine car postérieure à la cession du fonds de commerce et antérieure au décès, que les erreurs du document n’en remettent pas en cause la validité.

Elles font valoir qu’à la fin du bail dérogatoire, il n’était plus possible d’en conclure un nouveau (L.145-5), madame [O] ne pouvait donc le reconduire pour deux ans comme elle le disait le 22 avril 2002. Elles font valoir que le statut des baux commerciaux s’applique si des constructions ont été réalisées ou exploitées soit avant, soit après le bail (L.145-1 I. 2°) ; que les constructions constatées par les demandeurs sont au bout de leur jardin depuis plus de vingt ans, il est certain que madame [O] les a agréées (et pas forcément par écrit) puisqu’elle les voyait tous les jours et qu’elle n’a jamais écrit pour en contester la réalisation ; qu’il ne s’agit donc plus d’un terrain nu. Elles font valoir qu’en tout état de cause, les terrains loués servent de pépinière pour les plantes qui sont revendues, donc ce bail est accessoire à l’exploitation du fonds ; cela s’est fait au vu et au su des consorts [O], même s’ils ne sont pas propriétaires des terrains d’assiette du local principal. Elles font valoir que pour un pépiniériste, le terrain où poussent les plantes est un établissement principal au sens du régime des baux commerciaux.

Elles font valoir que le congé prévu pour mettre fin aux baux commerciaux n’a pas été délivré.

À titre subsidiaire, les sociétés font valoir que si le régime de droit commun devait être retenu, le bail aurait dû prendre fin le 1er avril 2002, aurait été prolongé jusqu’au 31 mars 2004, et qu’entre cette date et 2021 il y aurait eu dix-sept ans sans qu’un bail écrit n’ait été rédigé. Elles font valoir qu’alors (1736) le congé aurait dû être donné selon l’usage des lieux, soit en cas de destination agricole un préavis de dix-huit mois, au plus court de six mois pour usage professionnel ; il n’y a rien eu.

1.2 Réponse du tribunal

Vu les articles 1713 à 1778 du Code civil, régissant le louage des choses défini par l’article 1709 comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

L’article L.145-1 du Code de commerce circonscrit le champ d’application du statut des baux commerciaux « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité […] et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe.

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées –soit avant, soit après le bail– des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire »

L’article L.145-5 du même code prévoit notamment que « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par [le statut des baux commerciaux]. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local ».

Ainsi le statut des baux commerciaux devient applicable si le preneur reste et est laissé en possession, même si le contrat de bail contient une clause selon laquelle le bail finit de plein droit à l’expiration du terme fixé. En revanche, les termes de l’article L.145-5, alinéa 2 du Code de commerce ne doivent pas faire illusion : ce bénéfice du statut ne sera effectivement acquis au preneur qu’à la condition qu’il remplisse les diverses conditions exigées pour son application.

Peut être soumis au statut le terrain nu sur lequel ont été édifiées des constructions, soit avant soit après le bail, à condition qu’elles aient été édifiées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire : sauf accord exprès du bailleur pour l’édification de locaux servant à une activité commerciale industrielle ou artisanale, la location d’un terrain nu n’est pas soumise au statut des baux commerciaux. Une simple connaissance, voire une tolérance du bailleur ne suffisent pas. En revanche, un accord écrit n’est pas nécessaire. Un consentement tacite est admis, dès lors qu’il n’est pas équivoque. La charge de la preuve pèse sur le locataire qui devra démontrer qu’il a eu l’autorisation du bailleur de construire, ou tout au moins d’exploiter les constructions

Le statut des baux commerciaux s’applique « aux baux des immeubles ou locaux ». La jurisprudence distingue le local de l’immeuble. Alors que l’immeuble désigne la totalité d’un bâtiment, le local n’en concerne qu’une partie. Qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’un local, pour que le statut s’applique, il faut que soit en cause un immeuble bâti, ou tout au moins un ensemble immobilier aménagé pour satisfaire aux besoins d’une clientèle. Sont par conséquent visés les lieux clos et couverts, sans quoi la loi ne prévoirait pas par ailleurs le cas des « terrains » pour distinguer les nus des construits : l’immeuble du L.145-1 du Code de commerce est plus réducteur que celui de l’article 518 du Code civil, il faut un bâtiment.

En l’espèce, le tribunal relève tout d’abord que le bail du 02 avril 2000 est intitulé « bail de dérogation » et qu’il est conclu « dans les conditions prévues à l’article [L.145-5], et par dérogation expresse, en toutes ces dispositions, au statut des baux commerciaux », le locataire « déclarant au surplus avoir parfaite connaissance de [cet article] et que c’est d’un commun accord avec le bailleur qu’il a été entendu déroger au statut des baux commerciaux en toutes ses dispositions et singulièrement en ce qui concerne le droit au renouvellement auquel il déclare en sa qualité renoncer expressément, et ce, en tant que de besoin ». Le tribunal relève que ce bail portait sur « une parcelle de terre » sans autre précision de construction s’y trouvant édifiée.

Il s’agissait donc bien d’un bail dérogatoire devant « se terminer le 28 février 2002. Le bail finira de plein droit à l’expiration du terme fixé, conformément à l’article 1737 du Code civil, sans que le bailleur ait à signifier congé au preneur et que ce dernier s’oblige à quitter les lieux loués à l’expiration des présentes, sans chercher à s’y maintenir sous quelque prétexte que ce soit ». Ici, le tribunal relève que le bail n’ouvrait pas de possibilité de reconduction simplifiée.

La destination en était la « réalisation de son objet social de commercialisation sous toutes ses formes de […] végétaux de toute nature, ainsi que d’articles de jardin et de plein air ». Le preneur s’engageait à n'« apporter aucune modification des lieux loués sans le consentement du bailleur telles que constructions, décaissement ».

Le tribunal relève ensuite, dans les courriers de madame [H] [O] (du 22 avril 2002, du 23 septembre et du 1er novembre 2019) que celle-ci proposait à chaque fois de ‘reconduire’ ou ‘prolonger’ ce bail de 2000 ou celui de 2002, « pour une autre période de deux années » en balisant à chaque fois les dates de début et de fin ; elle mentionnait également la production d’un nouveau bail qui n’est pas produit. Il apparaît donc clairement que dans l’esprit de madame [O], elle concluait à chaque fois un nouveau bail dérogatoire de deux ans, le même que le premier mais avec un nouveau loyer, en précisant qu’elle ferait parvenir le prochain, ce qui tend à écarter le fait qu’elle concevait ses rapports avec les sociétés [V] comme un bail commercial classique.

À cet égard, la cession de partielle de fonds de commerce du 19 mars 2003 entre les deux sociétés défenderesses qualifie le bail de 2000 de « bail précaire de terrain », en stipulant qu’il « se renouvelle actuellement annuellement par tacite reconduction » ce qui est inexact ; « le preneur [en] a pris connaissance et déclare faire son affaire de [s]a reconduction ».

Le tribunal relève que ni [X] ET ESPACES VERTS, ni surtout [E] [V], n’ont soulevé et notamment à l’époque l’existence ou même la possibilité d’un bail commercial.

Au surplus, l’avenant au bail dont madame [O] est signataire en 2003 se contredit dans sa lettre : elle évoque « le bail commercial initialement consenti à la SA [X] ET ESPACES VERTS » qu'« il convient de transférer […] au profit de la SARL [E] [V] », toutefois « initialement » c’est un « bail dérogatoire » qui a été « consenti » en l’an 2000 comme le dit l’acte lui-même dix lignes plus haut. Cette mention de ‘bail commercial’ est donc une erreur puisqu’elle prétend s’attacher à un bail (l’initial) qui excluait expressément cette qualité.

Sur ce document, le tribunal relève qu’il entend transférer le bail d’une société à l’autre, ce qui apparaît superflu puisque la signification de la cession a déjà entériné ce transfert ; que la date n’est pas renseignée avec certitude, ce que les approximations des défenderesses ne sauraient compenser.

Il est également questionnant que les demandeurs contestent l’authenticité de la signature de [H] [O] d’autant que l’apposition de celle de monsieur [V], censée être faite à la main sur le papier, semble avoir altéré sous elle l’intensité de l’impression encrée du ‘ES’ de ‘[E]' ainsi que du ‘Mo’ de ‘Monsieur’ ; à moins qu’elle n’ait été apposée numériquement, auquel cas celle de madame [O] l’aura été aussi vu l’intensité des couleurs différente entre leurs signatures et les caractères environnants (gris au lieu de noir) ; et ce sans explication dès lors que les défenderesses n’ont pas produit l’original de ce document.

Ainsi, cet avenant au bail ne saurait démontrer une volonté sans équivoque de madame [H] [O] de consentir aux défenderesses un bail commercial.

Dans ces circonstances, le tribunal observe qu’il ne saurait y avoir de bail commercial entre les parties, malgré les dispositions de l’article L.145-5.

En effet, d’une part, les constructions dont se prévalent les défenderesses ont été édifiées sans le consentement exprès du propriétaire. Les consorts [O] contestent que madame [H] [O] ou eux-mêmes aient donné leur accord, et les sociétés ne produisent la preuve d’aucune acceptation univoque. À cet égard, le tribunal relève que madame [O] se référait encore à des baux de deux ans en 2019, en plus de n’avoir jamais clairement qualifié le bail de ‘commercial’ ; la circonstance que ces constructions étaient « au bout du jardin » et qu’elles n’ont pas fait l’objet d’une contestation par écrit, ne saurait démontrer le consentement au-delà de suppositions. Il en résulte que les constructions ont été édifiées sans le consentement exprès du propriétaire : les conditions du 2° ne sont pas réunies, le terrain doit toujours être regardé comme nu au sens du texte.

D’autre part, le caractère accessoire à l’exploitation d’un fonds de commerce s’attache aux baux « de locaux ou d’immeubles ». Ceci requiert donc des constructions en dur, or il vient d’être rappelé que le terrain est toujours considéré comme nu : admettre le contraire serait permettre aux défenderesses de se prévaloir de leur propre turpitude, puisqu’elles ont édifié ces constructions sans le consentement exprès du propriétaire. Il en résulte que le terrain objet du bail ne portant pas sur des locaux ou immeubles, les conditions du 1° ne sont pas réunies, la protection ne joue pas.

Il n’y a donc pas eu de bail commercial prenant la suite en 2002 du bail dérogatoire de 2000, faute de remplir les conditions pour bénéficier du statut.

Le tribunal relève qu’il ne saurait davantage y avoir eu de bail rural. Il eût convenu en effet que la mise à disposition visât une exploitation agricole, toutefois le particularisme marqué de la législation forestière et la lenteur de certains rythmes de production végétale n’incitent pas à la qualifier d’activité agricole : s’il a pu être jugé que l’activité de pépiniériste pouvait être considérée comme une activité agricole, elle ne peut l’être dès lors qu’elle est l’accessoire d’une activité non agricole, telle la profession de paysagiste. Or ici les [E] [V] ne sont que l’accessoire de [X] ET ESPACES VERTS qui est une société de services d’aménagements paysagers. Outre le fait que le contrat de bail rural doit en principe être écrit (article L.411-4 du Code rural), cette qualification n’a jamais été évoquée par quiconque ; les défenderesses n’en demandent pas la qualification à titre subsidiaire, quoiqu’elles affirment que ce statut s’appliquerait à défaut de bail commercial ; et elles n’auraient pas pu céder le bail aussi facilement qu’elles l’ont fait, preuve que ce n’était pas une concession envers les consorts [O] comme elles le font valoir.

Il apparaît que le contrat qui liait les parties était un autre bail dérogatoire.

En effet, en 2019, madame [H] [O], toujours en se référant au contrat de l’an 2000, a proposé un nouveau bail de deux ans tout en révisant le loyer : la ‘reconduction’ qu’elle propose de manière imprécise s’analyse en réalité comme l’offre de conclure un nouveau bail dérogatoire identique au précédent, en modifiant les dates de début et de fin ainsi que le montant du loyer, sous-entendant que toutes les autres clauses demeurent inchangées. Le tribunal relève qu’en payant le loyer, les [E] [V] ont ratifié cette proposition ; elles en ont fait de même pendant toutes ces années. Les conditions d’application du statut des baux commerciaux n’étant toujours pas réunies (cf. supra) vu la nature persistante de terrain nu, cet enchaînement de baux dérogatoires était permis depuis toutes ces années.

L’issue du contrat entré en vigueur en 2019 était donc fixée au 31 octobre 2021. À cette date, la clause prévoyant la fin du contrat en exonérant le bailleur de délivrer congé a produit effet (la règle posée par l’article 1736 ne joue que si le bailleur délivre effectivement congé, et rien n’interdit aux parties de convenir de règles particulières).

Il en résulte que les [E] [V] sont occupantes sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2021, faute d’avoir quitté les lieux loués comme l’y invitait le bail dérogatoire, dès lors qu’il n’y a pas eu d’autre bail proposé par les consorts [O] et que le bail de 2000 ne prévoyait pas de reconduction tacite ou automatique.

2. Sur les demandes formées par les consorts [O]

À titre liminaire, le tribunal relève qu’il n’y a lieu à condamnation qu’à l’encontre des [E] [V] et non de [X] ET ESPACES VERTS, car même si la cession est sujette à caution vu les termes du bail, dans les faits seule la première exploite la parcelle et fait obstacle à son éviction.

2.1 Sur l’expulsion du locataire

Les consorts [O] sollicitent l’expulsion des sociétés avec concours de la force publique.

Les intéressées sollicitent des délais en vertu des articles L.412-3 et -4 du Code des procédures civiles d’exécution, en faisant valoir qu’elles devront déterrer, trouver une aire adaptée puis replanter, tandis que les demandeurs n’ont aucune utilité de ce terrain ; que les terres resteront agricoles et devront être louées, sans doute aux [E] [V] en vertu d’un bail rural, cette demande visant donc juste à leur nuire.

Sur ce, le tribunal relève qu’indépendamment des suites de l’expulsion, celle-ci s’impose en présence d’occupant sans droit ni titre, et que les dispositions visées par les sociétés concernent le cas d'« occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel » : or il est ici question d’un terrain nu, donc ni d’un lieu habité ni d’un local (cf. supra), de sorte qu’elles n’ont pas vocation à s’appliquer ici.

L’expulsion sera donc ordonnée.

2.2 Sur l’indemnité d’occupation

Les consorts [O] sollicitent la condamnation des sociétés au paiement d’indemnités d’occupation égales au loyer dû, jusqu’à libération des lieux.

Les défenderesses font valoir qu’elles sont à jour du paiement de leurs loyers.

Sur ce, le tribunal relève que l’occupation sans droit ni titre de la parcelle ouvre droit au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au dernier terme échu.

2.3 Sur la dépollution des sols

Les consorts [O] sollicitent que l’activité sur la parcelle a inévitablement conduit à une pollution des sols et tréfonds, la dépollution pouvant aller de 240 000 à 2 400 000 euros qui ne sauraient être à la charge du bailleur. Ils font valoir que cette demande ne se heurte pas à l’arrêt des poursuites pour cause de procédure collective, puisqu’elle résulte de l’obligation du preneur de restituer les parcelles en répondant des dégradations éventuelles (obligation de conservation).

[X] ET ESPACES VERTS et les [E] [V] font valoir qu’il n’y a pas eu de déclaration de créance relative à ce poste et surtout que les demandeurs ne savent pas s’il y a eu ou non pollution des sols.

Sur ce, le tribunal relève que la condamnation à financer un diagnostic du sol, a fortiori à financer des travaux de dépollution, ne saurait survenir à titre préventif ou hypothétique en l’absence du moindre élément caractérisant ou laissant même soupçonner un manquement à l’obligation de conservation du preneur ; cette demande sera donc rejetée.

2.4 Sur le préjudice de jouissance

Les consorts [O] font valoir qu’ils ont été privés de leur bien, eux souhaitant mener des projets personnels quant à l’utilisation de leurs parcelles, et sollicitent 5 000 euros de préjudice.

Les sociétés défenderesses font valoir qu’aucun détail n’est donné, que s’agissant de terres agricoles les demandeurs ne pourront faire autre chose que les louer à un agriculteur, et qu’ils perçoivent un loyer pour cette occupation.

Sur ce, le tribunal relève qu’en effet l’usage dont les consorts [O] se disent privés n’est pas détaillé notamment au regard des perspectives d’emploi des parcelles, et qu’un loyer est dûment payé pour l’occupation de la parcelle ; cette demande sera donc rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

En vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, les [E] [V] qui succombent en leurs prétentions seront condamnées aux dépens.

En application de l’article 700 du même code, elles seront condamnées à payer aux consorts [O] une somme de 1 200 euros, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

MET hors de cause la SELARL [P] [F] ET ASSOCIES et la SELARL MJ LEFORT ès qualité de mandataires ;

ORDONNE l’expulsion de la société [E] [V] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux occupés sis à : parcelles cadastrées n°A [Cadastre 1] et n°A [Cadastre 2] à [Localité 7] (Var), et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE la société [E] [V] à payer à monsieur [L] [O], madame [M] [O], monsieur [Q] [O], monsieur [J] [O], ès qualité d’héritiers de madame [H] [O], ensemble, la somme de 3 120 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation des parcelles, depuis le 31 octobre 2021 et jusqu’à leur complète libération ;

DÉBOUTE monsieur [L] [O], madame [M] [O], monsieur [Q] [O], monsieur [J] [O] du surplus de leurs demandes principales ;

DÉBOUTE la société [X] ET ESPACES VERTS et la société [E] [V] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE la société [E] [V] aux dépens ;

CONDAMNE la société [E] [V] à payer à monsieur [L] [O], madame [M] [O], monsieur [Q] [O], monsieur [J] [O], ensemble, la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT