TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 07 Mai 2025

Président : Madame YTHIER, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Mars 2025

N° RG 24/03990 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5M4L

PARTIES :

DEMANDERESSE

SIFER SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ET FINANCIÈRE EURO MÉDITERRANÉENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

La Société MGL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 26 mars 2019, la société SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE a donné à bail commercial à la société MGL des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer de base annuel de 60.000 euros et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage (13%) du chiffre d’affaires annuel hors taxes, et une provision sur charges annuelle de 5500 euros.

Le bail a prévu un paiement par quart les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.

Le bail commercial a pris effet au 15 mai 2019.

la société SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, la société SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société MGL, pour une somme de 42 187,33 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la société SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE a fait assigner la société MGL, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la société MGL, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 19 mars 2025, la société SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

DEBOUTER la société MGL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant infondées et injustifiées ORDONNER l’expulsion de la société MGL et de tous occupants de son chef, sans délai et avec le concours de la force publique si besoin est, FIXER l’indemnité d’occupation pour chaque jour de retard à 130% du loyer journalier, charges et TVA comprise calculée prorata temporis, conformément à l’article 13 du contrat de bail. JUGER qu’en cas de maintien de la société requise dans les lieux, cette indemnité subira les variations légales et réglementaires applicables aux loyers commerciaux, JUGER que le dépôt de garantie demeurera acquis au BAILLEUR à titre de premiers dommages et Intérêts En cas d’expulsion, AUTORISER la requérante à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de la société MGL,

ET PAR PROVISION :

CONDAMNER la société MGL à payer à la société requérante : ∙ La somme de 92 571,44 € au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 6 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 juillet 2024,

∙ Le montant de l’indemnité d’occupation pour la période courant de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

∙ La somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

∙ Le montant des entiers dépens de la présente instance qui devront comprendre notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024 de 391,80 € ainsi que les frais d’expulsion le cas échéant

La société MGL, par l’intermédiaire de son conseil, sollicite dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens de :

Juger que la société SIFER est défaillante dans le respect de l’obligation de délivrance lui incombant et la débouter de ses demandes, A titre subsidiaire,

Juger que la société MGL est fondée à opposer à la société SIFER la faute majeure contractuelle ainsi qu’une exception d’inexécution découlant du défaut de mise à disposition et de l’impossibilité d’ouvrir les lieux loués, A titre infiniment subsidiaire,

Juger que la société MGL est en droit d’invoquer la théorie de l’imprévision, Débouter en conséquence la société SIFER de ses demandes et à tout le moins la renvoyer à mieux se pourvoir devant les juges du fond en considération des contestations sérieuses existantes, Accueillir les demandes reconventionnelles formulées par la société MGL, Condamner la société SIFER à justifier le quantum des sommes réclamées depuis le 15 mai 2019 à titre de provisions sur charges, à savoir les redditions de charges pour les années 2019 à 2024, ainsi que la totalité des pièces justificatives, (avis d’imposition, factures d’assurances, factures d’honoraires du syndic, factures de travaux etc…), et la clé de répartition utilisée poste par poste, le tout sous astreinte de 250 € par jour par année considérée, La condamner au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, Encore plus subsidiairement,

Vu l’article 1343-5 du Code civil, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et l’autoriser à s’acquitter des sommes litigieuses par 24 échéances mensuelles et consécutives,L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats ainsi que des conclusions et observations des parties que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit.

En effet, la société MGL se plaint de ne pas jouir paisiblement du bien compte tenu notamment d’un incendie dans un appartement voisin qui ne lui a pas permis d’exploiter le local commercial pendant la période du 13 juin 2023 au 10 janvier 2024. Elle conteste également le montant du commandement de payer et les sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif et des charges et sollicite le remboursement des provisions sur charges.

Il appartient au juge du fond de déterminer si la société MGL subi un préjudice de jouissance la privant de l’exploitation d’une partie des locaux donnés à bail et d’analyser le contrat de bail, qui prévoit un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage (13%) du chiffre d’affaires annuel hors taxes, afin de déterminer le montant du loyer révisé selon les clauses contractuelles.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de trancher ces questions. Pour la même raison, les demandes faites à titres reconventionnelles relèvent de la compétence des juges du fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires :

La société SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE conservera la charge des dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes présentées par la société SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles présentées par la société MGL ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit aux demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de la société SIFER SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEENNE ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT