TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier lors des débats : Madame LAFONT, Greffier

Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Mai 2025

N° RG 24/04318 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PCL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [M] [I]

née le 13 Mai 1992 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. LES VERGERS DE LOUISE sis [Adresse 3], prise en la personne de son syndic en exercice la Société SOLAFIM, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Madame [W] [U] est propriétaire d’un appartement (lots n°9 et 115) au sein d’un immeuble en copropriété, situé [Adresse 5].

Suite à un dégât des eaux déploré dans son appartement, l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 11 septembre 2023 le principe d’effectuer les travaux de réfection d’étanchéité du toit-terrasse sur le bâtiment B. Par la suite a été votée le choix de l’entreprise PEIM pour un devis de 14 465.11€.

Ces travaux n’étant pas diligentés, une expertise amiable et contradictoire concluait le 11 mars 2024 au lien entre les défectuosités de l’évacuation des eaux sur la toiture et les désordres dans l’appartement de la demanderesse, et préconisait des mesures.

Par assignation du 28 octobre 2024, Madame [W] [U] a fait attraire le syndicat des copropriétaires LES VERGERS DE LOUISE, [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice SOLAFIM, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir constater l’existence d’un trouble manifestement illicite, et ordonner :

— sa condamnation sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à réaliser les travaux sur la toiture de l’immeuble bâtiment B,

— sa condamnation au paiement de la somme 10 000€ à titre de provision sur le préjudice de jouissance,

— sa condamnation au paiement de la somme 1800€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle a exposé l’inaction de la copropriété en dépit des délibérations, de l’expertise, et de l’aggravation des désordres suite à des pluies importantes survenues en septembre 2024.

A l’audience du 9 mai 2025, Madame [W] [U], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se reporter.

Le syndicat des copropriétaires LES VERGERS DE LOUISE, représenté par son syndic désormais en exercice la société PICHET IMMOBILIER, expose que suite à un dégât des eaux affectant les parties communes, des travaux avaient été réalisés sur la toiture du bâtiment B en mars 2022 par la société ASSAUJEREM, l’assureur dommage-ouvrage étant la compagnie ALLIANZ IARD. Dans ce contexte, il avait déclaré à la compagnie ALLIANZ IARD le sinistre déploré par Madame [W] [U], et s’était vu opposer un refus de garantie, puis, après contestation et expertise, une proposition de prise en charge estimée très insuffisante pour procéder à des travaux de reprise complète du toit-terrasse, régulièrement défectueux malgré les reprises ponctuelles. Il considère avoir rempli les obligations qui sont les siennes et précise qu’une intervention est programmée pour le mois de juin 2025. Il précise en outre qu’un montant de 1430€ avait été proposé en novembre 2024 par l’assurance à la demanderesse pour indemniser les travaux de rénovation dans sa partie privative, et que celle-ci ne l’avait pas acceptée.

Il conclut par conséquent à titre principal au rejet de la demande d’injonction de travaux, en l’absence de démonstration d’un trouble manifestement illicite et au rejet de la demande de provision en l’état des contestations sérieuses sur sa responsabilité. A titre subsidiaire, il sollicite un délai de 6 mois pour réaliser les travaux, lui permettant de procéder à l’appel des fonds, la somme allouée par l’assurance étant insuffisante, et de limiter le montant de l’astreinte à un montant symbolique. En tout état de cause, il demande la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur les demandes principales

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

En l’espèce, s’il apparaît que le syndicat des copropriétaires a effectivement engagé des démarches, avec diligence, afin d’activer la garantie de son assureur dans la perspective de faire faire des travaux d’un coût non négligeable, il n’en demeure pas moins que le contentieux existant avec l’assurance ne saurait le priver de son obligation de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser le trouble, le cas échéant par le biais d’un appel de fonds qu’il se propose désormais de faire à titre subsidiaire. Cette demande semble par ailleurs indiquer que le devis présenté, pour lequel des travaux seraient prévus en juin 2025, au regard de son modeste montant, correspondrait à des travaux non en mesure de résoudre les défectuosités.

Il y a donc lieu de faire droit à l’injonction de travaux, dans un délai de 6 mois permettant au syndicat des copropriétaires d’obtenir les fonds requis. L’engagement de la copropriété justifie toutefois de modérer le montant de l’astreinte sollicitée, qui sera fixée à 10€ par jour de retard.

La demande de provision se heurte en revanche à une contestation sérieuse, aucun élément n’étant produit pour permettre d’en estimer l’ampleur ;

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires LES VERGERS DE LOUISE, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé, et sera condamné à payer à Madame [W] [U] la somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Ordonnons au syndicat des copropriétaires LES VERGERS DE [Adresse 7] de faire réaliser les travaux sur le toit terrasse du bâtiment B afin de mettre fin au dégât des eaux ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires LES VERGERS DE LOUISE au paiement d’une astreinte provisoire de 10 € par jour de retard passé le délai de 6 mois et ce pendant 6 mois, à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Rejetons la demande de provision de Madame [W] [U] ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires LES VERGERS DE LOUISE aux dépens de l’instance en référé ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires LES VERGERS DE [Adresse 7] à payer à Madame [W] [U] la somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 20/06/2025

À

— M^e Julien AYOUN

— Maître Caroline RANIERI