TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Guillaume PIERRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11018 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O4X

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le 07 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [E]

demeurant [Adresse 3]

Madame [D] [E]

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Guillaume PIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A 259

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [C]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11018 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O4X

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 février 2023, M. [F] [E] et Mme [D] [E] ont consenti un bail d’habitation à M. [X] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage 7, une cave, une place de stationnement), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros et d’une provision pour charges de 160 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3180 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [C] le 10 juin 2024.

Par assignation du 25 novembre 2024, M. [F] [E] et Mme [D] [E] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, et en tout état de cause, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [C], statuer sur le sort des meubles, ordonner la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation de 1.060 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5.300 euros au titre de l’arriéré, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 7 mars 2025, M. [F] [E] et Mme [D] [E], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

M. [F] [E] et Mme [D] [E] considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [X] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [F] [E] et Mme [D] [E] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [X] [C].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [F] [E] et Mme [D] [E] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 23 avril 2024 et que la somme de 3.180 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que M. [X] [C] n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que M. [F] [E] et Mme [D] [E] soient à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [F] [E] et Mme [D] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [F] [E] et Mme [D] [E] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2024, M. [X] [C] leur devait la somme de 5.300 euros, hors frais de procédure.

M. [X] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1.060 euros, soit la somme sollicitée par les bailleurs.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [F] [E] et Mme [D] [E] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [F] [E] et Mme [D] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 février 2023 entre M. [F] [E] et Mme [D] [E], d’une part, et M. [X] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (étage 7, une cave, une place de stationnement) est résilié depuis le 24 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [X] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [X] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (étage 7, une cave, une place de stationnement) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [C] au paiement à M. [F] [E] et Mme [D] [E] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1060 euros (mille soixante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [X] [C] à payer à M. [F] [E] et Mme [D] [E] la somme de 5.300 euros (cinq mille trois cents euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE M. [X] [C] à payer à M. [F] [E] et Mme [D] [E] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2024 et celui de l’assignation du 25 novembre 2024.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge