Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Novembre 2024

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DEMANDEURS :

Monsieur [S], [C], [G] [L]

19 Bis Rue des Bourguignons

44330 VALLET

Madame [I], [E], [A] [R] épouse [L]

19 Bis Rue des Bourguignons

44330 VALLET

représentés par Maître Charlotte VANNIER, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [Z]

La Bernardière

20 Bis Route de Nantes

44330 LA CHAPELLE-HEULIN

Madame [M] [Y]

15 Bis Rue des Noues

44880 SAUTRON

représentés par Maître Gwenola VAUBOIS, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 juin 2024

date des débats : 05 septembre 2024

délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00305 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MYJM

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Charlotte VANNIER

CCC à Maître Gwenola VAUBOIS, + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé en date du 22 août 2020, Madame et Monsieur [N] [S] donné à bail à Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [X] un local à usage d’habitation consistant en une maison sise 20 bis route de Nantes à la Bernardière à la Chapelle-Heulin (44330) et ses accessoires, moyennant le paiement d’un loyer de 650 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie égale au montant du loyer.

Un acte de cautionnement solidaire a été signé le 24 août 2020 par Madame [M] [Y].

Le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance a été délivré à Monsieur [W] [Z] le 2 janvier 2023 puis le 18 octobre 2023, dénoncé à la caution le 24 octobre suivant.

Par actes séparés de commissaire de Justice en date des 9 et 15 janvier 2024, Monsieur [S] [L] et Madame [I] [L] née [R] ont assigné Monsieur [W] [Z], en sa qualité de locataire, et Madame [M] [Y], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 30 novembre 2023 ;

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, ainsi que l’évacuation de tous les biens meubles des lieux, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [W] [Z] et Madame [M] [Y] au paiement de :

—  5 439.40 euros arrêtée au 21 décembre 2023 au titre des loyers impayés, augmentés des intérêts au taux légal ;

—  676.24 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire (30 novembre 2023) et ce, jusqu’au départ définitif du locataire et ses occupants, augmentée des intérêts au taux légal ;

—  1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 156.57 euros et 74.78 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024. Un renvoi contradictoire a été ordonné, le conseil de la défense venant d’être désigné.

A l’audience du 5 septembre 2024, en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les bailleurs, représentés par leur conseil, ont soutenu à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance tout en précisant que la créance s’élève désormais à la somme de 9 449 euros, selon décompte versé. Ils ont en outre sollicité de voir débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles.

Régulièrement assignés à personne, Monsieur [W] [Z] et Madame [M] [Y], représentés par leur conseil, ont soutenu leurs conclusions écrites aux termes desquelles ils sollicitent à titre principal, de voir débouter Monsieur [S] [L] et Madame [I] [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, condamner Monsieur [S] [L] et Madame [I] [L] au paiement de la somme de 5 242 euros au titre de préjudice de jouissance et, à titre subsidiaire, de voir accorder des délais de paiement sur trois années et condamner les bailleurs aux dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que les bailleurs manquent à leurs obligations au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 estimant que l’état du logement loué est insalubre ; que le préjudice de jouissance doit être estimé à 5 462 euros, soit la totalité des loyers versés ; que de fait, les demandes formulées à l’encontre de Madame [M] [Y] ne peuvent être maintenues ; à titre subsidiaire, Monsieur [W] [Z] déclare avoir connu des difficultés financières suite à une séparation ; avoir créé sa propre entreprise et percevoir l’aide au retour à l’emploi d’un montant de 1 321.53 euros. Il précise en outre être de bonne volonté et avoir effectué des versements afin d’apurer sa dette.

Une note en délibéré sera autorisée afin que Monsieur [W] [Z] produise des pièces à l’appui de sa demande reconventionnelle, le téléphone portable contenant les photographies prises du logement étant sous main de justice, dans le délai maximum d’un mois.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique n’a pas été réalisée en l’absence de l’intéressé.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Des pièces ont été produites par le défendeur par courriel du 30 septembre 2024 soutenant qu’en raison des problèmes d’humidité, le logement est impropre à sa destination. Il informe avoir délivré une sommation de communiquer le dossier de diagnostic technique. Par RPVA, le 3 octobre 2024, les demandeurs ont versé des observations et des pièces, notamment le diagnostic technique.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (…) »

L’article 24-III dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les bailleurs, personnes physiques, soumis à cette obligation, ont régulièrement dénoncé l’assignation le 17 janvier 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant la première audience du 06 juin 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance et ses effets

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs non justifié dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [W] [Z] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification.

Représenté, Monsieur [W] [Z] n’a pas été en mesure d’en justifier en produisant une attestation de son assureur.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 novembre 2023, la partie défenderesse étant dès lors occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Z] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la validité du cautionnement

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable au litige, dispose, en ses deux derniers alinéas, que : “Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”

En l’espèce, Madame [M] [Y] s’est constituée caution solidaire de Monsieur [W] [Z], par acte distinct en date du 24 août 2020, « pour une durée indéterminée pour le paiement des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu du bail ».

Le bail a pris effet le 22 août 2020 pour une durée de trois ans. Il a été reconduit tacitement le 7 juillet 2023 pour une durée de trois ans.

En conséquence, la demande de Monsieur [S] [L] et Madame [I] [L] tendant à la condamnation solidaire de Madame [M] [Y] sera accueillie.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et en particulier du décompte versé que Monsieur [W] [Z] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte fait apparaître un solde débiteur de 9 449 euros au terme d’août inclus.

Monsieur [W] [Z] ne conteste pas le principe de la dette. En revanche, il indique avoir effectué un virement de 600 euros qui n’apparaît pas sur le décompte versé. Il verse à ce titre, en pièce 5, une capture d’écran d’un versement de 600 euros le 3 septembre 2024 soit deux jours avant l’audience.

Il convient donc de préciser que toute somme versée devra être déduite des sommes dues.

La créance étant justifiée pour un montant de 9 449 euros, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [W] [Z], en sa qualité de locataire, et Madame [M] [Y], en sa qualité de caution, au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Cette dernière sera également tenue au paiement des intérêts de retard et des pénalités prononcées, le commandement de payer lui ayant été dénoncé dans un délai de quinze jours, en application des dispositions de l’article 24 I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 19 novembre 2023, Monsieur [W] [Z] est sans droit ni titre.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date et ce, jusqu’à libération effective des lieux et de condamner Monsieur [W] [Z] à son paiement.

Madame [M] [Y] sera condamnée solidairement à son paiement, conformément aux dispositions de l’acte de cautionnnement solidaire.

Elle sera assortie des intérêts au taux légal.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [W] [Z] et de Madame [M] [Y] portant sur l’insalubrité du logement et le manquement des bailleurs à leurs obligations

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 1719 du code civil prévoit :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2o D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3o D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4o D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [W] [Z] explique que les bailleurs « sont parfaitement conscients de l’état non conforme du logement » qu’ils louent ; qu’ils « ne remplissent en aucun cas leurs obligations de bailleur au sens de l’article 6 de la loi » sus-citée ; que dès lors, il subit un préjudice de jouissance qu’il établit à la somme de 5 462 euros.

En cours de délibéré, par note autorisée, Monsieur [W] [Z] verse vingt clichés photographiques en noir et blanc issus d’un téléphone portable. Les dates et heures portées sont : les 4 novembre 2021, 30 décembre 2021, et 13 avril 2022 entre 19h23 et 20h03 puis 27 juin 2021 à 11h56. Ces photographies présentent des murs, des plafonds, du mobilier.

Les bailleurs soutiennent, quant à eux, dans leurs observations en réponse, que le logement était en bon état lors de l’entrée dans les lieux et que les photographies produites ne permettent de savoir s’il s’agit du logement loué et de s’assurer des dates indiquées ; qu’en outre, il n’est pas possible d’affirmer qu’elles ont été portées à la connaissance des bailleurs. Subsidiairement, ils estiment que le locataire ne démontre pas que l’humidité découle de l’état du bien et non de son comportement ; que seule « l’inhabitabilité » du logement peut permettre au locataire de se prévaloir d’une exception d’inexécution ; qu’enfin, le locataire ne justifie pas d’un préjudice de jouissance.

Outre l’absence de moyens à l’appui de sa demande et de démonstration juridique, il convient de constater que lesdits clichés photographiques versés par Monsieur [W] [Z] ne sont pas circonstanciés, de sorte qu’il est impossible d’affirmer qu’il s’agit du logement loué par ce dernier. De plus, cette demande n’est étayée par aucune autre pièce telle que l’état des lieux d’entrée, un procès-verbal établi par un commissaire de justice, ou encore la saisine de l’agence départementale d’information sur le logement, un rapport de l’agence régionale de santé (ARS) ou du service communal d’hygiène et de santé (SCHS) constatant un état d’insalubrité, par exemple.

Il convient également de relever que les clichés sont datés de 2021 pour l’essentiel, le plus récent étant du 13 avril 2022 or, Monsieur [W] [Z] ne rapporte pas la preuve d’avoir avisé les bailleurs de désordres évoqués depuis cette date, soit plus de deux ans avant l’audience, ce qui altère nécessairement leur pertinence.

Par ailleurs, outre le fait que le locataire doit être en possession du diagnostic technique sollicité par courriel du 4 septembre 2024, pièce obligatoire lors de la conclusion du contrat de bail, cette demande n’a pas été mise dans les débats lors de l’audience du 5 septembre 2024, soit le lendemain du courriel.

Les pièces relatives au dossier de diagnostic technique seront écartées en raison de la sommation de communiquer tardive, et de la nécessité de rendre une décision, cette affaire ayant été appelée le 6 juin 2024, laissant un temps suffisant à la défense pour faire cette demande plus tôt et permettre ainsi aux parties d’y répondre de manière contradictoire.

Enfin, le montant du préjudice sollicité n’est aucunement établi. En effet, le calcul parvenant à la somme de 5 452 euros n’est en aucun cas démontré.

Il résulte de ce qui précède que les défendeurs ne rapportent pas la preuve de risques manifestes pour la santé et la sécurité plaçant le locataire dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués, qui seraient devenus impropres à leur destination, de sorte que l’absence de jouissance paisible des lieux n’est pas caractérisée.

Il convient dès lors de constater que le preneur échoue dans sa démonstration de manquement des propriétaires à leurs obligations contractuelles.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée

Il est de jurisprudence constante, fondée que l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, que le juge ne peut accorder des délais supplémentaires dès lors que la clause résolutoire est acquise sur le défaut d’assurance et ne peut que constater la résiliation du bail.

En l’espèce, Monsieur [W] [Z] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant d’apurer la dette sur trois années. Cependant, la clause résolutoire étant acquise pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, aucun délai de paiement visant à en suspendre les effets ne peut être octroyé.

En conséquence, Monsieur [W] [Z] sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [W] [Z] et Madame [M] [Y], qui succombent, supporteront in solidum les entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et du dénoncé, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par les bailleurs, afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [W] [Z] et Madame [M] [Y] seront en conséquence condamnés in solidum à leur verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 22 août 2020 entre Madame et Monsieur [N] [S] et Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [X] portant sur un local à usage d’habitation consistant en une maison sise 20 bis route de Nantes à la Bernardière à la Chapelle-Heulin (44330) et ses accessoires, sont réunies à la date du 19 novembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, durant tout le temps nécessaire aux opérations jusqu’à parfaire libération, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [Z], en sa qualité de locataire, et Madame [M] [Y], en sa qualité de caution à payer aux bailleurs la somme de 9449 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au premier septembre 2024, terme d’août inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 novembre 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi et CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [Z], en sa qualité de locataire, et Madame [M] [Y], en sa qualité de caution, à son paiement à compter de l’échéance de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [W] [Z] et Madame [M] [Y] de leur demande de préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [W] [Z] et Madame [M] [Y] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [Z] et Madame [M] [Y] à payer au bailleur une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [Z], en sa qualité de locataire, et Madame [M] [Y], en sa qualité de caution aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 156.57 euros et 74.78 euros ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA