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MINUTE N°25/

N° RG 25/00055

N° Portalis DB3D-W-B7J-K2JX

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE BRIGNOLES

Contentieux général

Juge du Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE DU 21 Novembre 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE BRIGNOLES

Contentieux général

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE

DU 21 Novembre 2025

COPIES DÉLIVRÉES LE 21 Novembre 2025 :

1 copie exécutoire à M^e FARNETI

1 expédition à M. [S]

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection assistée lors des débats par M^me Laetitia POLOCE, Greffier et lors du prononcé par M^me Laetitia POLOCE qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. 3F SUD

[Adresse 2]

Représentée par M^e Jean-marc FARNETI, avocat au barreau de GRASSE, substitué par M^e NGUYEN-BONNOME, avocat au barreau de Draguignan

DEFENDEURS :

Madame [U] [S], non comparante

et

Monsieur [P] [S], comparant en personne

[Adresse 6],

[Adresse 1]

[Localité 3]

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 13 mars 2014, la SA 3F SUD a consenti à Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 369,39 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, la SA 3F SUD a fait signifier à Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.267,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 14 mars 2025, la SA 3F SUD a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, la SA 3F SUD a fait assigner Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de BRIGNOLES, statuant en référé, aux fins de :

voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 13 mai 2025,ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,condamner in solidum Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux,condamner in solidum Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] au paiement à titre provisionnel de :la somme de 933,73 euros au titre des sommes commandées avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025,la somme de 968,55 euros au titre des échéances postérieures, en ce compris celle de juin 2025,la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 12 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, la SA 3F SUD, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 3.270,86 euros au 30 septembre 2025. Il précise que les locataires n’ont plus effectué aucun règlement depuis le 11 septembre 2025.

La SA 3F SUD soutient que Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 mars 2025, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [P] [S] comparaît en personne. Il reconnaît la dette. Il indique que le paiement du loyer n’a pas repris dans son intégralité. Il sollicite des délais de paiement et souhaite pouvoir rester dans les lieux. Il précise qu’il gagne environ 1.750 euros par mois, que son épouse n’a pas de revenus, et qu’ils ont cinq enfants à charge.

Madame [U] [S], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Madame [U] [S], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 12 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA 3F SUD justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 14 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA 3F SUD aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

La clause de résiliation de plein droit revêt un caractère automatique, ce qui signifie que les juges n’ont aucun pouvoir pour apprécier la gravité de l’infraction commise.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 9) qui prévoit qu’en cas de non-défaut des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le contrat pourra être résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice en date du 13 mars 2025.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer. En effet, durant le délai de régularisation, les locataires n’ont versé qu’une somme de 400 euros, le 22 avril 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 13 mai 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 14 mai 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé à effet au 13 mars 2014, du commandement de payer délivré le 13 mars 2025 et dernier décompte de la créance arrêté à la somme de 3.270,86 euros au 30 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse) que la SA 3F SUD rapporte la preuve de l’arriéré locatif.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au bail (article 5), les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, la créance locative n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] à payer à titre provisionnel à la SA 3F SUD la somme de 3.270,86 euros, au titre des loyers et charges dues au 30 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 933,73 euros, conformément à la demande, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Les délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [P] [S] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il indique à l’audience n’avoir pas repris le paiement intégral du loyer. Néanmoins, il ressort du dernier décompte produit que, si les locataires n’ont pas réglé au jour de l’audience du 14 octobre 2025 le loyer de septembre 2025 appelé à terme échu le 30 septembre 2025, ils se sont néanmoins acquittés le 11 septembre 2025 d’une somme de 533 euros, ce règlement couvrant le loyer d’août 2025 appelé à terme échu le 31 août 2025, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’ils ont repris le paiement d’au moins une échéance de loyer courant avant l’audience. Ils apparaissent en outre en mesure, avec des délais adaptés, d’apurer la dette locative, étant observé que les difficultés de paiement sont liées à une suppression du versement des allocations logement à compter du mois de janvier 2025.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] pour le règlement des sommes dues, des délais selon les modalités définies dans le dispositif.

Conformément à la demande formée par Monsieur [P] [S], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, de même que le loyer courant et les charges, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, à défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] et de tous occupants de leur chef conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

En outre, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Aussi, dans l’hypothèse où la clause résolutoire reprendrait ses effets, dès lors que le bail se trouve résilié depuis le 14 mai 2025, et que Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, leur obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à leur maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, à un montant égal au loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 633,86 euros, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Il y a donc lieu de condamner solidairement les locataires au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] aux dépens de l’instance.

Il convient également de les condamner in solidum à payer à la SA 3F SUD la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de la SA 3F SUD aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu à effet au 13 mars 2014 entre la SA 3F SUD d’une part, et Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] d’autre part, concernant les locaux situés résidence [Adresse 4], sont réunies à la date du 13 mai 2025 à 24h00,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 14 mai 2025,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] à payer à la SA 3F SUD à titre provisionnel la somme de 3.270,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 933,73 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

ACCORDONS un délai à Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] pour le paiement de cette somme,

AUTORISONS Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] à s’acquitter de la dette en 36 échéances, en procédant à 35 versements de 90 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification due la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas :

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] à compter du 14 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 633,86 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] à payer à la SA 3F SUD à titre provisionnel l’indemnité d’occupation ainsi fixée, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] à payer à la SA 3F SUD la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [S] et Madame [U] [S] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 13 mars 2025,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE