TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 23 Avril 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Mars 2025

N° RG 24/05350 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XQK

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [I], né le 1er Janvier 1963 à [Localité 6] (IRAK)

Madame [J] [W] épouse [I], née le 20 Février 1954 à [Localité 4]

Tous deux demeurant [Adresse 3]

Représentés par Maître Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5]

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Cyril MELLOUL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

Selon promesse de vente authentique reçue le 28 juillet 2023 par Maître [B] [V], notaire à [Localité 4], Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] ont promis à la SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5] de lui céder un immeuble élevé en partie en étage d’un rez de chaussée sis [Adresse 2], pour un prix de 1 340 000 euros.

L’acte a prévu le paiement par la SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5] au profit de Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] d’une indemnité d’immobilisation d’un montant total de 25 000 euros en cas de non signature de la vente par le seul fait de la SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5] dans le délai fixé (soit au plus tard le 11 aout 2023), toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

L’acte a prévu des conditions suspensives de droit commun et aucune condition suspensive particulière lié à l’obtention d’un quelconque prêt.

Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] se sont plaints de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation par la SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5] malgré la levée de toutes les conditions suspensives et l’absence de signature de l’acte authentique de vente dans le délai prévu.

Par assignation du 2 décembre 2024, Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] ont fait attraire la SARL COMPAGNIE FINANCIERE ROCHEBELLE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de condamnation de la SARL COMPAGNIE FINANCIERE ROCHEBELLE à leur payer la somme de 25000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 12 mars 2025, Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W], par l’intermédiaire de leur conseil, réitèrent leurs demandes, en faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter.

En défense, la SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5], représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

Déclarer les demandes de Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] irrecevables ; Débouter Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] de leurs demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire,

Réduire à de plus justes proportions les éventuelles condamnations ; En tout état de cause,

Condamner Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] à lui payer la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la recevabilité

La SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5] fait valoir que la demande de Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] serait irrecevable car ces derniers ne justifieraient pas de leur qualité de propriétaires, expliquant que le bien objet de la promesse ne leur appartient plus.

Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] ne contestent pas avoir vendu le bien objet de la promesse.

Il convient de relever que le litige porte sur l’exécution d’une promesse de vente et en particulier sur la question de l’indemnité d’immobilisation, de sorte qu’il importe peu que les demandeurs promettants soient encore ou non propriétaires du bien objet de la promesse que la SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5] n’a, en tout état de cause, pas régularisé dans le délai imparti.

Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] ont bien un intérêt à agir en leur qualité de partie à la promesse de vente litigieuse.

Sur la demande principale

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort de l’acte de promesse de vente qu’une indemnité d’immobilisation de 25 000 euros a été convenue entre les parties (pages 11 et 12 de la promesse de vente). L’acte a prévu que cette indemnité serait due au promettant si l’acte de vente n’était signé du seul fait du bénéficiaire.

Aucune condition suspensive particulière relative à l’obtention d’un prêt n’était prévue dans la promesse.

Parmi les conditions de droit commun, est prévu que l’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible, le promettant s’engageant à cet égard à régler sur le prix de vente les sommes dues au service des impôts des Bouches du Rhône et du Var et à procéder aux mainlevées.

Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] expliquent que les inscriptions hypothécaires correspondent à une somme de 120.000€ qui est inférieure au prix de vente, ce qui ne faisait donc pas obstacle à la levée de l’option et à la vente.

Si le demandeur n’explique pas dans ses écritures les inscriptions comprises dans la somme de 120000€ qu’il évoque, force est de constater que le défendeur ne soulève pas la question de l’éventuelle supériorité du montant des inscriptions par rapport au prix de vente et donc du fait qu’une condition suspensive n’ait pas été levée comme étant une contestation sérieuse.

La promesse de vente a prévu une levée de l’option au 11 aout 2023 au plus tard.

L’option n’a pas été levée dans le délai imparti.

Le 10 juin 2024, par lettre recommandée avec avis de réception, Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] ont mis en demeure la SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5] de leur verser l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse.

Il apparaît que la clause relative à l’indemnité d’immobilisation ne souffre d’aucune ambiguïté justifiant son interprétation, office qui relèverait du juge du fond. En effet, cette indemnité, acquise au promettant, indépendamment de toute notion de faute, en cas de renonciation du bénéficiaire à acquérir le bien promis nonobstant la réalisation de la condition suspensive, n’a pas la nature d’une clause pénale alors qu’elle n’a pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation mais de rétribuer l’exclusivité du bien consentie au bénéficiaire pendant la durée de la promesse.

Il résulte de ce qui précède que l’obligation de la SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5] de verser à Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] une indemnité d’immobilisation de 25 000 euros n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes de Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] en ce qui concerne l’indemnité d’immobilisation.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5] supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée par Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS la SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] la somme de 25000 € au titre de l’immobilisation en exécution de la promesse de vente passée entre Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] et la SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5] le 28 juillet 2023 ;

ORDONNONS à Maître [B] [V], notaire à [Localité 4], en tant que de besoin, de remettre à Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] la somme de 25000€ versée par la SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5] en exécution de la promesse de vente, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS la SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5] à payer à Monsieur [E] [I] et Madame [J] [W] la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL COMPAGNIE FINANCIERE [Localité 5] aux dépens de l’instance en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT