DOSSIER N° RG 24/02182 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZU4L

Jugement du :

27/11/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE MTT

[J] [T]

C/

Société SQUARE HABITAT

[U] [D]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

[J] [T]

Expédition délivrée à :

M^e Justine DEBERNARD-DAURIAC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi vingt sept Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

MAGISTRAT À TITRE TEMPORAIRE : Fanny WOUM-KIBEE

GREFFIÈRE : Maiia SPIRIDONOVA

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [T]

né le 08 Juillet 1991 à MAMOUDZOU (97600), demeurant 5 Mail Jacqueline de Romilly – 49100 ANGERS

comparant en personne

d’une part,

DEFENDEURS

Société SQUARE HABITAT, dont le siège social est sis 26 Avenue René Cassin – 69009 LYON

non représentée

Monsieur [U] [D]

né le 19 Février 1954 à IS-SUR-TILLE (21120), demeurant 108 chemin des Charmilles – 69390 CHARLY

représenté par M^e Justine DEBERNARD-DAURIAC, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3538

Parties convoquées par le greffe en date du 20/02/2025 (AR signés)

d’autre part

Date de la première audience et de la mise en délibéré : 03/04/2025

Prorogé du : 11/09/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2018, Monsieur [U] [D] et Madame [E] [D] née [S] a donné à bail à Monsieur [J] [T] et Madame [I] [G] un local à usage d’habitation située au 13 rue des balançoires Résidence « Regards sur la Ville » à Lyon (69007) moyennant un loyer mensuel de 625 € et une provision sur charges de 70 €, outre le versement d’un dépôt de garantie de 625 €.

La société SQUARE HABITAT était le mandataire de gestion de Monsieur [U] [D] et Madame [E] [D] née [S], durant le bail.

Un état des lieux d’entrée a été dressé, contradictoirement, le 17 juillet 2018.

Monsieur [J] [T] et Madame [I] [G] ont quitté le logement le 31 octobre 2023 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement à cette date.

Soutenant que c’est à tort que la société SQUARE HABITAT refusait de restituer l’entièreté du dépôt de garantie, et après échec d’une tentative de règlement amiable, Monsieur [J] [T] a, par requête réceptionnée par le greffe le 25 juin 2024, fait convoquer la société SQUARE HABITAT et Monsieur [U] [D] lui payer les sommes suivantes :

—  2.085,40 euros à titre principal.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03/04/2025.

A cette audience, Monsieur [J] [T] comparant en personne expose que la somme de 568,73 euros lui a été restituée à titre de dépôt de garantie.

Il conteste la retenue opérée sur le solde du dépôt de garantie, la somme initialement versée étant de 625 euros.

Il ajoute qu’il n’a été destinataire d’aucun justificatif de charges locatives depuis 2020.

Il maintient l’ensemble de ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Monsieur [U] [D] est représenté.

Conformément à ses conclusions, il demande au Tribunal :

— D’écarter des débats les pièces produites par le défendeur relatives aux correspondances échangées dans le cadre de la tentative de conciliation intervenue préalablement à la présente procédure,

— Débouter Monsieur [J] [T] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Monsieur [J] [T] à verser la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société SQUARE HABITAT n’est ni présente ni représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, prorogée à ce jour, les parties présentes ayant été informées de la date fixée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des pièces du demandeur

Monsieur [U] [D] a sollicité que soit écartées les pièces relatives aux échanges entre les parties lors de la conciliation.

Monsieur [T] a transmis le détail des échanges durant conciliation, en tout état de cause il conviendra de ne pas tenir compte de ces pièces et de les écarter en raison de leur caractère confidentiel.

Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de la société SQUARE HABITAT

En application de l’article 122 du Code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes de l’article 124 du Code de procédure civile, « Les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse ».

En l’espèce, il n’est pas contestable que la société SQUARE HABITAT, était le mandataire de Monsieur [U] [D] et Madame [E] [D] née [S].

En tout état de cause, aucun lien juridique ne lie Monsieur [J] [T] et la société SQUARE HABITAT, de telle sorte que toutes les demandes formulées par le demandeur à son encontre seront déclarées irrecevables.

Sur la demande principale en restitution du dépôt de garantie en l’encontre de Monsieur [U] [D]

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : " Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

[…]

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

[…]

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

[…]".

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [J] [T] et Madame [I] [G] ont versé, lors de la prise à bail, un dépôt de garantie de 625 euros.

Par ailleurs, il apparaît constant que la somme de 568,73 euros a été restituée à Monsieur [T] et Madame [I] [G] au titre du solde locatif.

En outre, les parties s’opposent sur la restitution du dépôt de garantie suite à la libération du logement, sa retenue partielle étant justifiée selon le bailleur par des dégradations locatives.

En application de l’article 7-c) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7-d) de cette même loi prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit de façon non exhaustive la liste des réparations à caractère locatif. Il indique dans son article 1 que " Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. "

En outre, l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Aussi, il résulte des textes précités que le preneur ne saurait être tenu de remplacer ou remettre à neuf ce qui, malgré l’entretien convenable, a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée, ou la vétusté.

En application de ce texte, les éventuels manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et, à défaut, il incombe au bailleur de prouver l’existence des dégradations et de justifier la retenue du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bailleur fait état de réparations locatives pour un montant de 144 euros.

Le comparatif des état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie justifie ces réparations locatifs exposés.

Cependant, le bailleur justifie des travaux par la production d’un devis à hauteur de 133,50 euros et non 144 euros, qu’il conviendra de mettre à la charge des locataires sortants.

Par conséquent, Monsieur [U] [D] sera condamné à restituer à Monsieur [T] la somme de 10,50 euros correspondant au solde de dépôt de garantie.

Sur les charges locatives récupérables

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables incluant le coût de la taxe sur les ordures ménagères aux termes convenus.

Les charges locatives ou charges récupérables sont des dépenses dues par le locataire, mais initialement payées par le propriétaire lequel se fait rembourser ces dépenses par le locataire.

Le bail prévoyant les modalités de paiement de ses charges d’avance par provisions.

Enfin, le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.

Enfin la fixation définitive chaque année des charges récupérables sur le locataire, ne peut être connu qu’après approbation des comptes définitifs de l’exercice en cours par l’assemblée générale des copropriétaires, et connaissance par chaque propriétaire des sommes définitives dues au titre des charges de copropriétés, au regard de la cote part des tantièmes dont il est propriétaire.

En l’espèce, Monsieur [T] a sollicité dans la somme de 2.085,40 euros, la restitution de charges locatives depuis 2020.

Or, il apparait que les demande au titre de l’année 2020, sont prescrite conformément à l’article 7-1 est de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de l’année 2021, il conviendra de noter que le défendeur produit les justificatifs des charges récupérables pour l’année 2021.

Ainsi, il conviendra de rejeter la demande formulée par Monsieur [T] au titre de charges récupérables.

Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [D], partie succombant, sera condamné aux dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de rejeter la demande de Monsieur [U] [D] formuler à l’encontre de Monsieur [J] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables toutes les demandes formulées par Monsieur [J] [T] à l’encontre de la société SQUARE HABITAT,

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 10,50 euros au titre de la restitution du solde de dépôt de garantie,

DÉBOUTE Monsieur [J] [T] de sa demande en paiement de charges locatives récupérables,

DÉBOUTE Monsieur [U] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code procédure civile,

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNE Monsieur [U] [D] aux dépens de l’instance.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE