TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 27 FEVRIER 2026

Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00003 – N° Portalis DB3A-W-B7K-EHZQ

N.A.C. : 50D

AFFAIRE :, [Y], [N], [L], [F],, [G], [B], [J], [M] / S.A.R.L. SARL, [P], [X] Prise en la personne de son gérant exerçant en cette qualité audit siège,, [S], [K]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M^me MALLET, Vice-Présidente

GREFFIER : M^me ROQUEFEUIL

DEMANDEURS

Mme, [Y], [N], [L], [F]

née le 03 Juin 1993 à, [Localité 1],

demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Eric ZERBIB, avocat au barreau de TOULOUSE

M., [G], [B], [J], [M]

né le 02 Août 1990 à, [Localité 2],

demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Eric ZERBIB, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSES

S.A.R.L. SARL, [P], [X]

Prise en la personne de son gérant exerçant en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Virginie MEYER de la SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocats au barreau d’ALBI, M^e Sarah PAQUET avocat au barreau de STRASBOURG

Mme, [S], [K]

née le 23 Mars 1991 à, [Localité 3],

demeurant, [Adresse 3]

défaillant

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 30 Janvier 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique en date du 11 janvier 2023, M., [G], [M] et Mme, [Y], [F] ont acquis, auprès de la Société ADVM GESTIUM, une maison à usage d’habitation sise, [Adresse 4].

Ils ont par la suite constaté des désordres sur la propriété et ont fait intervenir différents professionnels.

Une expertise amiable a été réalisée, laquelle a conclu, dans le rapport remis en date du 20 juin 2023, sur l’existence de désordres.

Un procès-verbal de constat, dressé en date du 9 mai 2023, décrit également la présence de désordres sur la propriété.

Par courrier officiel en date du 24 octobre 2023, le conseil des requérants a mis en demeure la Société ADVM GESTIUM de réparer lesdits désordres, sans succès.

Un procès-verbal de constat a été dressé en date du 21 février 2024 au sein duquel le commissaire de justice fait mention de désordres impactant la propriété et d’une aggravation de certains d’entre eux.

Aucune solution amiable n’a pu aboutir.

Par exploit en date du 15 mai 2024, M., [G], [M] et Mme, [Y], [F] ont assigné la SARL ADVM GESTIUM devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’ALBI, au visa de l’article 145 du code de procédure civile aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et voir condamner au paiement de la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 13 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi a fait droit à la demande d’expertise judiciaire, ordonné une telle mesure et désigné M., [V] pour y procéder.

Le 19 novembre 2025, une première note aux parties a été établie par l’expert judiciaire.

Par exploit des 22 et 23 décembre 2025, M., [B], [M] et Mme, [Y], [F] ont assigné la SARL, [P], [X] et Mme, [S], [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi, aux visas des articles 145 et 331 du code de procédure civile, aux fins de voir joindre le présent appel en cause avec l’affaire principale, voir déclarer les opérations d’expertise en cours communes et opposables aux défenderesses et rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées.

Sur lecture de la note aux parties n°1 émise par l’expert judiciaire, M., [B], [M] et Mme, [Y], [F] notent une divergence entre le diagnostic de performance énergétique (DPE) communiqué lors de la vente et les constatations de l’expert, de même qu’une différence entre les surfaces indiquées dans le cadre des annonces commerciales et celles constatées in situ par l’expert judiciaire, de sorte qu’ils estiment disposer d’un motif légitime à appeler en cause la société IMMOSKY-SARL, [P], [X] qui avait en mandat de vente simple le bien immobilier litigieux.

M., [B], [M] et Mme, [Y], [F] précisent avoir négocié la vente avec Mme, [Z] et considèrent justifier d’un motif légitime à l’appeler en cause du fait de cette intervention mais aussi en raison de l’absence de mention de celle-ci en qualité d’intermédiaire au sein de l’acte de vente.

M., [B], [M] et Mme, [Y], [F] soutiennent que les agences immobilières, comme leurs agents et préposés, peuvent engager leur responsabilité par l’usage d’éléments de présentation trompeurs ou mensongers à l’égard de l’acquéreur, voire pour manquement au devoir d’information et de conseils, de sorte que la demande de mise hors de cause opposée en défense apparaît prématurée.

M., [B], [M] et Mme, [Y], [F] disent avoir sollicité les défendeurs à la cause en cours de mesure d’expertise judiciaire, aux fins d’obtenir leurs observations, ce à quoi ils se sont vu opposer un refus, de sorte qu’ils se trouvent contraints d’assigner les mêmes parties en justice et considèrent comme inéquitable de laisser à leur charge les dépens de l’instance ainsi engagée.

En réplique, la SARL, [P], [X] demande au juge des référés de débouter M., [B], [M] et Mme, [Y], [F] de l’ensemble de leurs demandes pour absence de motif légitime à et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre leur condamnation solidaire aux entiers dépens de l’instance.

La SARL, [P], [X] considère que les demandeurs n’indiquant pas au visa de quelles dispositions légale la mention son « l’intermédiation » serait requise ans l’acte devente.

La SARL, [P], [X] soutient l’absence de production du DPE annexé à la vente comme l’absence de réalisation d’un DPE par l’expert judiciaire, de sorte qu’elle considère les demandeurs comme défaillants dans la preuve d’une divergence entre les deux documents. Elle précise que les termes de l’annonce de mise en vente ne sont pas contractuels et qu’aucune disposition légale n’est mentionnée par les demandeurs pour justifier d’une obligation de mention du classement énergétique du bien vendu ou d’une sanction en cas de manquement. Elle souligne qu’un diagnostic de performance énergétique a été remis lors de la vente et a été produit devant l’expert judiciaire, de sorte qu’elle répute remplie son obligation d’information concernant les caractéristiques du bien, connues de ce fait par les acquéreurs au jour de la signature de l’acte authentique.

La SARL, [P], [X] argue que, s’agissant de la vente d’une maison, les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent pas et qu’aucun mesurage n’était requis préalablement à la vente. Elle retient le fait que l’annonce de vente n’a pas valeur contractuelle, y compris concernant la surface du bien vendu. Elle soutient que l’information de la surface de plancher a été portée à la connaissance des acquéreurs et que ces derniers pouvaient demander un mesurage facultatif d’une donnée dont elle dit qu’aucun élément du dossier ne démontre le caractère déterminant dans le consentement donné à l’achat.

La SARL, [P], [X] indique ne pas être comptable de l’attestation rédigée par sa préposée, Mme, [K], que les demandeurs considèrent comme obstacle à leur connaissance pleine et entière des caractéristiques du bien.

La SARL, [P], [X] argue avoir été contrainte d’exposer des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits, somme qu’elle considère comme inéquitable de laisser à sa charge.

Mme, [S], [K], bien que régulièrement assignée, ne s’est pas constituée.

Après renvoi, l’affaire, appelée à l’audience du 30 janvier 2026, a été mise en délibéré au 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la jonction des procédures

L’article 367 du Code de procédure civile dispose : « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs. »

En l’espèce, l’ordonnance du 13 septembre 2024 a mis fin à l’instance enregistrée sous le numéro RG 24/00088, de sorte que cette instance n’est plus pendante devant le juge des référés.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur l’appel en cause

L’article 331 du Code de procédure civile dispose : « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. »

L’appel en cause doit être justifié par un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

L’existence d’un motif légitime dont l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond est la condition nécessaire et suffisante pour que soit accueillie la demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile étant rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat sur le fond et sur les conditions de mises en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager, ni de se prononcer sur la nature d’un acte juridique, de l’interpréter ou d’en apprécier la validité.

Il est constant que l’agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu’au tiers contractant une information loyale et des conseils adaptés afin de leur permettre d’effectuer un choix éclairé. Toute défaillance à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de cette dernière.

Ainsi, l’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil afin de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Ce devoir d’information et de conseil implique qu’en amont, l’agent immobilier vérifie personnellement, au prix d’un minimum d’investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la qualité des biens qu’il est chargé de vendre.

Pour autant l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction et n’est débiteur d’un devoir de conseil que dans les limites de ses compétences.

Il reste que l’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En outre, l’article 1998 du code civil prévoit la responsabilité contractuelle du mandant pour les dommages subis du fait de l’inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré. Dès lors, lorsque le mandataire exécute sa mission dans le respect du pouvoir qui lui a été confié par son mandant, celui-ci est directement et personnellement engagé envers le tiers contractant, comme s’il avait lui-même contracté avec lui.

Au cas particulier, l’acte authentique du 11 janvier 2023 mentionne l’intervention de l’agence immobilière, [P], [X], anciennement dénommée IMMOSKY, dans le cadre de la négociation portant sur l’acquisition du bien immobilier litigieux, par suite d’un mandat donné par le vendeur sous le numéro 14379 en date du 29 juillet 2022.

Cette relation contractuelle explique l’édiction, par cette même agence, d’une affiche immobilière présentant le bien immobilier litigieux et mentionnant, en qualité de contact personnel, Mme, [S], [Z]. L’attestation de témoin produite par les demandeurs, et signée de Mme, [Z], confirme l’intervention de celle-ci dans le cadre de la vente de la propriété.

L’annonce immobilière susmentionnée mentionne une « surface habitable de 200 m² » et décrit le bien comme un « T6 de 2018 d’environ 200 m² », avec un niveau A de performances énergétiques et un niveau C d’émissions de gaz à effet de serre.

Il ressort pourtant de la note n°1 du 19 novembre 2025 que, en réponse aux dires des parties déjà convoquées, l’expert judiciaire note un DPE produit avec un classement réel en C, une surface de plancher de 178,45 m, une emprise au sol de 210,52 m² et un permis de construire déposé pour une surface de plancher de 168,80 m².

L’expert judiciaire poursuit sur le fait que le DPE diffusé n’apparait pas dans la base de données de l’ADEME, que le numéro de dossier dudit diagnostic ne correspond pas à la nomenclature normalement utilisée dans ce cadre, et que la recherche sur la carte de France inscrite au sein du site de l’ADEME ne renvoie à aucun dossier.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de déterminer les éventuelles responsabilités de l’agence immobilière, [P], [X], anciennement dénommée IMMOSKY, ni de Mme, [Z] dans le cadre de la vente du bien immobilier litigieux, cette appréciation relevant du juge du fond.

Il reste que, des éléments fournis, il appert que l’agence immobilière, mandatée aux fins de vente du bien immobilier litigieux, ainsi que l’agente immobilière engagée à cette fin disposaient de données concernant la qualité dudit bien, données que, au prix d’un minimum d’investigations relevant de leur domaine de compétence, elles pouvaient comparer à des données accessibles aux fins de les conforter ou les infirmer.

M., [B], [M] et Mme, [Y], [F] justifient dès lors d’un motif légitime à appeler en cause la SARL, [P], [X] et Mme, [S], [K] dont la responsabilité est susceptible d’être engagée si une faute dans leur mission peut leur être imputée.

Par conséquent, il n’y a pas lieu, à ce stade de la procédure, de mettre hors de cause l’agence immobilière, [P], [X], anciennement dénommée IMMOSKY.

L’agence immobilière, [P], [X], anciennement dénommée IMMOSKY, sera ainsi déboutée de ses demandes de rejet.

Il sera fait droit à la demande de M., [B], [M] et Mme, [Y], [F] et les mesures d’expertise ordonnées par ordonnance du 13 septembre 2024 seront déclarées communes et opposables à l’agence immobilière, [P], [X], anciennement dénommée IMMOSKY, et Mme, [Z].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il ne sera pas fait droit aux demandes de condamnations fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

M., [B], [M] et Mme, [Y], [F] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, étant rappelé que la présente ordonnance met fin à l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Patricia MALLET, juge des référés statuant par décision réputée contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

Déboutons l’agence immobilière, [P], [X], anciennement dénommée IMMOSKY, de ses demandes de rejet ;

Déclarons les appels en cause recevables et bien-fondés ;

Déclarons les opérations d’expertise ordonnées par ordonnance du 13 septembre 2024 communes et opposables à l’agence immobilière, [P], [X], anciennement dénommée IMMOSKY, et à Mme, [S], [K] ;

Disons en conséquence que les parties appelées en cause seront tenues de répondre aux convocations de l’expert et de lui remettre tous les documents que celui-ci estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission, d’assister aux opérations d’expertise ou de s’y faire représenter et d’y faire toutes les observations qu’elles jugeront utiles ;

Disons que l’expert déposera son rapport au greffe du Tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant,

Disons que conformément à l’article 173 du Code de procédure civile l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,

« Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties »,

Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie,

Précisons que l’expert doit mentionner dans son rapport l’identité des destinataires auxquels il aura été adressé ;

Condamnons in solidum M., [B], [M] et Mme, [Y], [F] aux entiers dépens de l’instance ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance a été prononcée par M^me Patricia MALLET, statuant comme juge des référés, assistée de M^me ROQUEFEUIL, greffière

Le greffier Le juge des référés