TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2025

à Mme [E] [B]

Le 24 octobre 2025

à M^e Jean DE VALON

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03424 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6R5P

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA SERVICE CONTENTIEUX, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B] [E], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 5 septembre 2018, la société anonyme (SA) société de gestion immobilière de la ville de [Localité 5] (SOGIMA) a consenti à Mme [B] [E] un bail d’habitation portant sur un appartement meublé et conventionné situé au [Adresse 1], cage d’escalier n° 2, 6ème étage, appartement n° 2069, dans le huitième [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 285,90 euros outre 135 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [B] [E] le 7 février 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.024,54 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, la SA Sogima, représentée par son président directeur général, a fait assigner en référé Mme [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;la libération immédiate des lieux et à défaut l’expulsion de Mme [B] [E] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;la condamnation par provision de Mme [B] [E] au paiement à titre provisionnel, de la somme en principal de 4.080,22 euros, à parfaire, due au titre des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux,la condamnation de Mme [B] [E] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement des frais d’exécution à venir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 11 septembre 2025, la SA Sogima, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Comparaissant en personne, si Mme [B] [E] reconnaît le montant de la dette, elle fait cependant valoir des augmentations injustifiées du montant du loyer. Elle sollicite un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle demande à titre subsidiaire un délai pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 17 juin 2025 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, la SA Sogima justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA Sogima est recevable en ses demandes.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, le bail conclu le 5 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article 13) stipulant : « à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer, de prestations complémentaires et de charges forfaitaires, du dépôt de garantie, et un mois après un commandement demeuré infructueux, le présent contrat de location sera résilié immédiate et de plein droit selon le bon vouloir du bailleur (…) ».

Il en résulte une contestation sérieuse en ce que l’appréciation de la régularité de cette clause excède les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes résiliation du contrat de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le contrat de bail prévoit une clause d’indexation au 1er janvier de chaque année en son article 6, conformément à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Si Mme [B] [E] confirme le montant de la dette, elle fait néanmoins valoir des augmentations injustifiées du montant du loyer.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [B] [E] reste devoir une somme de 5.621,98 euros au 10 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus. Aucun décompte ne comporte une ventilation du loyer et des charges. De plus, l’échéance de mars 2024 est de 1.744,89 euros et les échéances des mois d’avril, mai et juin 2024 sont de 908,99 euros chacune sans que la ventilation de ces sommes ne soit précisée, le montant du loyer, charges incluses en l’absence de ventilation, étant de 513,92 euros à ce jour. Mme [B] [E] n’est ainsi pas en mesure d’appréhender les sommes demandées.

Il en résulte une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a également pas lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

La SA Sogima, partie perdante, supportera la charge des dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SA Sogima ;

CONDAMNE la SA Sogima aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,