Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00112 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXUT

M. [N] [D]

M. [V] [D]

C/

M. [T] [L]

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEURS :

M. [N] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sarah FOUCHER, avocat au barreau de DIJON

M. [V] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sarah FOUCHER, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 18 mars 2025

DEFENDEUR :

M. [T] [L], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Monsieur FRANCK Cyrille, magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Dijon, ayant la qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame BAZEROLLE Géraldine

DEBATS:

Audience publique du : 30 juin 2025

JUGEMENT :

contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 9 Septembre 2025 .

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 10 août 2023 consenti par Messieurs [N] et [V] [D], Monsieur [T] [L] a pris en location un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte d’huissier en date du 18 mars 2025, Messieurs [N] et [V] [D] a fait assigner Monsieur [T] [L] aux fins de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du contrat de location pour manquements réitérés du locataire à son obligation de payer le loyer et les charges,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [L] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à lui payer :

* la somme de 6189€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 590 €,

— condamner Monsieur [T] [L] au paiement de la somme de 1200€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 30 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 30 juin 2025 à la somme de 7658€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions. Il précise qu’aucun règlement n’a eu lieu depuis mai 2024, qu’il ne parvient plus à faire face au paiement de ses charges de copropriété et accuse depuis une dépression.

En défense, Monsieur [T] [L] sollicite le renvoi de l’affaire pour bénéficier de l’assistance d’un avocat, sans justifier d’aucune démarche.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’un bail

Sur le fondement de l’article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d’un écrit lors de la conclusion d’un contrat de bail d’habitation. Toutefois, en l’absence d’écrit, le bail consenti n’est pas nul, mais il appartient à la juridiction saisie d’en rechercher les conditions, au vu des éléments fournis par les parties et la législation applicable.

Conformément aux dispositions de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Messieurs [N] et [V] [D] affirment avoir régularisé, le 10 août 2023, un contrat de bail avec Monsieur [T] [L] qui aurait simplement omis de le signer.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [T] [L] a fourni une attestation d’assurance à son entrée dans les lieux, réglé les loyers dès le mois d’août 2023 et jusqu’en avril 2024 pour la somme mensuelle de 590 € telle que prévue au contrat de bail et effectué en avril 2024 une demande au titre de l’allocation personnalisé au logement en fournissant à la CAF les éléments d’informations concernant ledit logement (adresse, montant du loyer, date d’entrée dans les lieux, nom du propriétaire et coordonnées).

Par conséquent, il est établi l’existence d’un bail, a minima verbal, entre les parties, pour la location du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant la somme mensuelle de 590 €.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du Code civil et 7a et 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, les pièces produites aux débats et notamment le décompte locatif en date du 30 juin 2025 communiqué par le bailleur, démontrent qu’aucun paiement n’a été effectué par le locataire depuis juin 2024, le compte locataire est constamment débiteur, de sorte que le bailleur a mis en demeure Monsieur [T] [L] de lui régler la somme de 1180 € le 22 juin 2024 puis celle de 2380€ le 27 août 2024, rappelant également au locataire son obligation de payer le loyer.

Ainsi, force est de constater que Monsieur [T] [L] ne respecte pas ses obligations contractuelles depuis de nombreux mois et en dépit de mises en demeure suffisamment interpellatives, ce qui constitue une violation grave et renouvelée, justifiant la résiliation du bail en application des articles 1728 et 1741 du Code civil.

Dès lors, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au jour de l’audience le 30 juin 2025, d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 30 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 7068€ au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [T] [L], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient de préciser que la différence entre le montant de condamnation sollicité par le bailleur et le montant retenu, provient de la déduction de la somme de 590 € reçue le 5 juin 2024 par virement au bailleur, qui n’apparaissait pas dans le décompte produit par ce dernier.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail, soit la somme de 590 €.

Monsieur [T] [L] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 30 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière, il convient de rejeter la demande de capitalisation des intérêts formée par les requérants sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [L] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 500€ sera allouée de ce chef à Messieurs [N] et [V] [D]. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu 15 août 2023, portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour manquements de [T] [L] à son obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, à effet du 30 juin 2025 ;

DIT que Monsieur [T] [L] devra libérer les lieux,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [L] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur,

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 30 juin 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail, soit la somme de 590€,

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à payer à Messieurs [N] et [V] [D] l’indemnité d’occupation mensuelle comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à payer à Messieurs [N] et [V] [D], la somme de 7068€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles impayés au 30 juin 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à payer à Messieurs [N] et [V] [D] la somme de 500€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à supporter les dépens de l’instance comprenant, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le neuf septembre deux mille vingt-cinq, les parties en ayant été avisées conformément à l’article 450 du code de procédure civile , la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

Le Greffier Le Magistrat à titre temporaire