TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 22 Septembre 2025

Président : Madame YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

N° RG 25/02859 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SLP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. LE FOURNIL DU VELODROME,

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

Représentée par Maître Frédéric FAUBERT de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. 275 PRADO,

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,

Représentée par Maître Lakhdar BOUMAZA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 04 octobre 2018, la SCI 275 PRADO a consenti à la SAS LE FOURNIL DU VELODROME un bail commercial pour une durée de 9 ans portant sur un local sis [Adresse 2].

Courant 2023, la société EMY, copropriétaire du lot voisin a entrepris des travaux et a notamment condamné une fenêtre du local exploité par la SAS LE FOURNIL DU VELODROME.

La SAS LE FOURNIL DU VELODROME indique que cette condamnation d’aération a pour effet d’empêcher le fonctionnement de la VMC et de créer une augmentation de la température dans le laboratoire de la boulangerie, avec un pic de 54 °C courant août 2024.

Suivant exploit du 02 juillet 2025, la SAS LE FOURNIL DU VELODROME a fait assigner la SCI 275 PRADO devant le juge des référés aux fins de voir entendre :

— condamner la SCI 275 PRADO à réaliser dans le local commercial loué par la SAS LE FOURNIL DU VELODROME les travaux suivants :

— réouverture de la fenêtre située dans les sanitaires de la boulangerie, sans obstruction quelconque,

— installation d’une climatisation permettant le refroidissement de l’ensemble du local,

et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 21 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— réduire le montant du loyer mensuel de la SAS LE FOURNIL DU VELODROME pour le fixer à la somme de 1.600 euros HT et hors charges locatives, et ce pendant un délai de 12 mois à compter de la décision à intervenir, afin de compenser le trouble de jouissance subi qui perdure depuis des mois,

— condamner la SCI 275 PRADO à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de provision sur le préjudice financier subi,

— condamner la SCI 275 PRADO à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de la SELARL DEFENZ, représentée par Maître Frédéric FAUBERT.

A l’audience du 31 juillet 2025, la SAS LE FOURNIL DU VELODROME a maintenu ses demandes.

Régulièrement constituée, la SCI 275 PRADO n’a pas conclu. Elle a formé les observations orales suivantes :

— il n’est pas possible de libérer la fenêtre car elle a été obturée par un autre copropriétaire par un empiètement sur les parties communes et qu’il convient de procéder à une action à son encontre,

— l’assemblée générale du mois de mai 2024 a donné l’autorisation d’installer une climatisation, en présence de la SAS LE FOURNIL DU VELODROME ; cette dernière a le droit d’installer cette climatisation et elle n’a jamais mis en demeure la SCI 275 PRADO de le faire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de travaux

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, la SAS LE FOURNIL DU VELODROME produit le procès-verbal de constat du 19 mai 2025, qui montre que l’ouverture du fond des sanitaires est condamnée par la construction d’un local devant cette dernière.

La SAS LE FOURNIL DU VELODROME a fait dresser un procès-verbal de constat le 13 juin 2025, qui montre des relevés de température dans le local, à hauteur de 38,8 degrés dans l’espace clientèle et 52,8 degrés dans le laboratoire de boulangerie.

Des photographies montrent des relevés de température dans le laboratoire oscillant entre 43 et 50,7 degrés entre mai et novembre 2024.

La SAS LE FOURNIL DU VELODROME fait valoir que cette situation résulte de la fermeture du fenestron des sanitaires, qui empêche la VMC de fonctionner normalement.

Elle sollicite la condamnation de son bailleur à procéder aux travaux de réouverture du fenestron.

Toutefois, cette demande ne saurait prospérer dans la mesure où la SCI 275 PRADO ne peut être personnellement condamnée à réaliser des travaux sur un lot qui ne lui appartient pas ou sur les parties communes.

S’agissant de l’installation de la climatisation, le contrat de bail stipule que les travaux d’isolation thermique et que tous les travaux nécessaires pour permettre le développement des activités du preneur seront à sa charge.

La SCI 275 PRADO déclare que l’assemblée générale a donné l’autorisation de procéder à l’installation d’une climatisation.

La SAS LE FOURNIL DU VELODROME verse aux débats un courriel qu’elle a adressé le 23 avril 2024 à son bailleur, dans lequel elle fait mention de l’autorisation qui a été donnée par l’assemblée générale pour l’installation de cette climatisation, sous diverses conditions.

Il apparaît que la SCI 275 PRADO a satisfait à son obligation de solliciter l’autorisation de procéder à ces travaux.

L’installation de la climatisation étant des travaux relevant du preneur, la SCI 275 PRADO ne saurait être condamnée à y procéder.

Les demandes de condamnation de la SCI 275 PRADO à réaliser les travaux ne pourront qu’être rejetées.

Sur la demande de réduction du loyer

Le bail stipule un loyer annuel de 32.400 euros payable par trimestre d’avance, soit 8.100 euros par trimestre, charges et TVA en plus, soit avant indexation annuelle 2.700 euros.

La SAS LE FOURNIL DU VELODROME déclare qu’actuellement le loyer mensuel est de 3.281 euros HT.

Elle estime que le trouble de jouissance résultant des très fortes températures justifie une réduction de loyer pendant un délai de 12 mois.

Toutefois, la SAS LE FOURNIL DU VELODROME n’apporte aucune pièce technique venant démontrer que ces températures sont dues exclusivement à la condamnation du fenestron dans les sanitaires et qu’aucune solution technique ne lui permet d’installer une climatisation autrement qu’en ayant un accès à ce fenestron.

Sa demande de réduction de loyer se heurte à des contestations sérieuses.

Sur la demande de provision

L’absence de toute pièce technique sur les caractéristiques du local, les causes des températures relevées et l’impossibilité pour la SAS LE FOURNIL DU VELODROME d’installer une climatisation autrement que par le fenestron condamné sont des contestations sérieuses qui s’opposent à l’allocation d’une provision à valoir sur le préjudice de la SAS LE FOURNIL DU VELODROME.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la SAS LE FOURNIL DU VELODROME sera tenue des dépens. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES RÉFÉRÉS, STATUANT APRÈS DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE PAR ORDONNANCE MISE À LA DISPOSITION DES PARTIES AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉBOUTONS la SAS LE FOURNIL DU VELODROME de ses demandes de condamnation de la SCI 275 PRADO à réaliser des travaux,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de réduction du loyer et de provision,

DÉBOUTONS la SAS LE FOURNIL DU VELODROME de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS LE FOURNIL DU VELODROME aux dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE AUX JOURS, MOIS, AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Grosse délivrée le 22/09/2025

À Maître Frédéric FAUBERT de la SELARL DEFENZ, Maître Lakhdar BOUMAZA