TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 25/04621 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NOPK

AFFAIRE :

S.D.C. LE PAVILLON DE L’EPARGNE, pris en son syndic en exercice CITYA SABL IMMO

C/

S.C.I. KARMINE

JUGEMENT par défaut du 12 FEVRIER 2026

Grosse exécutoire :

M^e Philippe CORNET

Copie :

S.C.I. KARMINE

délivrées le

JUGEMENT RENDU

LE 12 FEVRIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. LE PAVILLON DE L’EPARGNE

dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en son syndic en exercice CITYA SABL IMMO sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Marcelle FAURE, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.C.I. KARMINE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Laurence CANIONI

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 04 Décembre 2025

JUGEMENT :

Par défaut et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 FEVRIER 2026 par Laurence CANIONI, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI KARMINE est propriétaire au sein de l’immeuble en copropriété sis « [Adresse 5] des lots n°21 et 53.

Suivant exploit en date du 30 juillet 2025, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » représenté par son syndic la société CITYA SABLIMMO Immatriculée au RCS Toulon sous le n° 417 909 538 dont le siège social est sis [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au dit siège a assigné la SCI KARMINE société civile immobilière immatriculée au RCS Toulon sous le n° 884 566 969 dont le siège social est sis [Adresse 8] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au dit siège devant le tribunal de céans aux fins de la condamner à lui régler les sommes de 1278,22€ au titre des charges de copropriété impayées au 17 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure le 25 février 2025  ; 182,40€ au titre des frais de recouvrement article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1500€ au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 2500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 décembre 2025 où elle a été retenue.

A cette date le syndicat des copropriétaires « [Adresse 6] » représenté par un avocat confirme le contenu de son acte introductif d’instance ajoutant que la créance a été payée. Toutefois, il maintient sa demande d’article 700 du code procédure civile et les dépens mais pas sa demande de dommages et intérêts.

Citée à étude la SCI KARMINE n’est ni présente, ni représentée.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile le jugement sera rendu par défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l ‘article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge fait droit à la demande s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Il en découle que le juge est tenu de vérifier la régularité de sa saisine à l’égard d’une partie non comparante, et qu’il ne peut se contenter pour faire droit à la demande d’énoncer que le défaut du défendeur laisse présumer qu’il n’y aucun argument sérieux à opposer au demandeur, sans rechercher dans quelle mesure la demande est bien fondée au regard des dispositions légales dont l’application est invoquée et des éléments de preuve produit.Il importe de rappeler qu’aux termes de l’article 12 du Code de Procédure Civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties auraient proposée. Il peut relever d’office les moyens de pur droit quelque soient les fondements juridiques invoqués par les parties.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

En ce qui concerne la demande en paiement

Il résulte de l’article 9 du Code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

En l’espèce, il convient de noter que le montant des frais de recouvrement est de 182,40€ qu’il sera retenue la somme de 182,40€ .

Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

b) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du Il de l’article 24 et du f de l’article 25 (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par application de l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l’obligation dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

Ainsi, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée. La demande en paiement des charges sur la base de comptes approuvés au cours d’une assemblée qui n’a pas été annulée doit être honorée.

Il n’appartient pas au juge de s’assurer que la décision de l’assemblée générale n’est plus susceptible d’aucune remise en cause en exigeant du demandeur la démonstration de ce que les délais de recours ont couru à l’égard du défendeur, voire de l’ensemble des copropriétaires et qu’aucun d’eux n’en a sollicité ni obtenu l’annulation, étant précisé que les délais de notification et de recours n’ont pas d’effet suspensif.

Il ne lui appartient pas non plus de procéder au changement des tantièmes des lots, décision qui doit être examinée par les instances compétentes.

En l’espèce, à l’examen des pièces suivantes :

—  Extrait de compte arrêté au 17 juillet 2025,

—  PV d’assemblée générale idoines ;

—  Contrat de syndic,

—  Appels de fonds et états de répartition.

La défenderesse n’ayant justifié ni du paiement des charges restant dues, ni de l’extinction de ses obligations, sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1278,22€ au titre des charges impayées, arrêtées au 17 juillet 2025.

S’agissant des frais recouvrement, la demande sera retenue à hauteur des frais nécessaires de 182,40€.

Or, il apparaît lors des débats que la somme afférente aux charges de copropriété a été réglée par la SCI KARMINE et que syndicat des copropriétaires mais que maintient sa demande de frais irrépétibles et les dépens.

En conséquence, il sera donc donné acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] DE L’EPARGNE » qu’il se déclare rempli de ses droits sur le principal de la somme concernant les charges de copropriété, et des frais de recouvrement.

En ce qui concerne la demande au titre des dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires ne réitère pas sa demande lors des débats.

En ce qui concerne les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile, ensemble l’article 700 du même Code, que le juge peut condamner la partie perdante à payer les dépens de l’instance, ainsi que des frais irrépétibles à hauteur de ce que commandent l’équité et la situation économique des parties.

En l’espèce, condamne la SCI KARMINE aux entiers dépens .

S’agissant des frais irrépétibles, l’article 700 du code de procédure civile précise : « Comme il est dit au I de l’article 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

Or, la condamnation prévue par l’article 700 du Code de procédure civile n’implique pas la constatation d’un recours dilatoire ou abusif, ni même d’une simple faute à la charge de la partie condamnée.

Il est constant que contrairement aux règles de la responsabilité civile qui supposent une réparation intégrale du préjudice subi par la victime, l’article 700 précité permet au juge d’octroyer une indemnité forfaitaire, laquelle n’a donc pas pour finalité de couvrir le montant total des frais irrépétibles engagés par son bénéficiaire.

En conséquence, au regard de la chronologie des faits, de la qualité de la société et de son statut il apparaît que pour la SCI KARMINE l’équité commande de la condamner au paiement d’une somme de 900€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 514 applicable au 01 janvier 2020 : « Les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire statuant en sa 5ème chambre civile, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.

RECOIT en ses demandes le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » représenté par son syndic la société CITYA SABLIMMO ;

CONDAMNE la SCI KARMINE société civile immobilière immatriculée au RCS Toulon sous le n° 884 566 969 dont le siège social est sis [Adresse 8] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au dit siège à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » représenté par son syndic la société CITYA SABLIMMO Immatriculée au RCS Toulon sous le n° 417 909 538 dont le siège social est sis [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au dit siège :

—  1278,22€ euros au titre des charges impayées arrêtées au 17 juillet 2025  ;

—  182,40€ au titre des frais de recouvrement ;

— aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code procédure civile

—  900€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE que La SCI KARMINE a réglé l’intégralité des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 17 juillet 2025 ;

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » représenté par son syndic la société CITYA SABLIMMO rempli de ses droits de ce chef.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à dispositionau greffe, les jours, mois et ans susdits.

LE GREFFIER LE JUGE