TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 20/09880 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS6XP

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

13 Octobre 2020

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDERESSE

SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS

(S.A.S.)

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0238

DÉFENDERESSES

Société [Localité 13] [Adresse 3]

(S.A.R.L.)

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0146

Société ACCORINVEST

(S.A.S.)

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0238

Décision du 11 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/09880 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS6XP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 19 Novembre 2024, tenue en audience publique devant Jean-Christophe Monsieur DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mars 2018, la SARL [Localité 13] 36 [Adresse 11] a donné à bail commercial en renouvellement à la SOCIETE DES HOTELS NOVOTEL ET MERCURE, aux droits de laquelle se trouve la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS, des locaux à usage d’hôtel dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14], pour une durée de douze années à compter du 1er avril 2018, moyennant le versement d’un loyer annuel variable correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur dans les lieux loués, pourcentage fixé à 19 % jusqu’au 30 juin 2029 puis à 18 % par la suite, payable trimestriellement à terme à échoir sur la base du quart du chiffre d’affaires de l’année civile précédent celle en cours et régularisable à la fin de chaque année calendaire.

La destination est la suivante : usage d’hôtel dans la catégorie 4 étoiles, avec comme activités complémentaires bar et restauration.

Par acte du 26 avril 2018, la SAS ACCORINVEST s’est portée caution solidaire du preneur.

Par acte extrajudiciaire du 15 septembre 2020, la SARL [Localité 13] 36 [Adresse 11] a fait signifier à la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause une dette locative de 807.793,70 euros.

Par exploit d’huissier du 13 octobre 2020, la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS a fait assigner la SARL VANVES 36 [Adresse 11] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales de voir annuler le commandement de payer du 15 septembre 2020, obtenir une adaptation des modalités de facturation du loyer et, subsidiairement, se voir accorder des délais de paiement. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de rôle général 20/09880.

Par acte extrajudiciaire du 9 novembre 2020, la SARL [Localité 13] 36 [Adresse 11] a fait signifier à la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS un second commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause une dette locative de 1.561.858,58 euros.

Par exploits d’huissier distincts du 21 décembre 2020, la SARL VANVES [Adresse 3] a fait assigner la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 décembre 2020, ordonner l’expulsion du preneur, condamner les défenderesses au paiement de la somme de 1.522.910,65 euros et les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation. Cette instance a été enregistrée sous le numéro de rôle général 20/13365.

Par ordonnance du 20 mai 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires, sous le numéro de rôle général 20/09880.

Par ordonnance du 22 juillet 2021, le juge de la mise en état a ordonné une médiation, à la suite de laquelle le désaccord des parties a persisté.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 26 janvier 2023, la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST sollicitent du tribunal de :

— juger nul et de nul effet le commandement de payer signifié le 15 septembre 2020 faisant sommation à la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS de s’acquitter d’une somme selon deux délais distincts et contradictoires ;

— juger nul et de nul effet le commandement de payer signifié le 15 septembre 2020 pour avoir été délivré de mauvaise foi par le bailleur ;

— juger que le bailleur a manqué à son obligation d’exécuter le bail de bonne foi;

— juger que les conséquences de la pandémie mondiale de Covid-19 constituent un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du bail rendant son exécution excessivement onéreuse pour le preneur ;

— juger en conséquence que le bail qui lie la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS à la SARL [Localité 13] 36 [Adresse 11] doit être temporairement adapté, s’agissant des modalités de facturation du loyer et juger qu’elle est autorisée à procéder au règlement des loyers pour les années 2020 et 2021 dans les conditions suivantes à compter de la réouverture de l’hôtel intervenue le 24 août 2020 : règlement mensuel à terme échu au plus tard le 15 du mois des loyers dus depuis le 1er juillet 2020, sur la base du chiffre d’affaires réel réalisé au cours du mois échu – le tout sous réserve des régularisations à opérer conformément au bail en fonction des chiffres d’affaires effectivement réalisés et certifié par les commissaires aux comptes du preneur;

— juger qu’à compter du 1er janvier 2022 et sauf circonstances nouvelles, le loyer sera à nouveau facturé conformément au bail ;

— condamner la SARL [Localité 13] 36 MOULINS au remboursement de la somme de 1.071.183,25 euros TTC ;

— juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2021, date de la régularisation du loyer de l’année 2020 ;

— juger que ces intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil ;

— juger que cette somme pouvait légitimement être compensée par le preneur avec le loyer dû au titre de l’année 2021 ;

— mettre hors de cause la SAS ACCORINVEST et en tout état de cause, débouter la SARL [Localité 13] 36 MOULINS de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la SAS ACCORINVEST ;

A titre subsidiaire, si la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTEL devait être reconnue redevable d’une somme quelconque,

— accorder à la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTEL et à la SAS ACCORINVEST vingt-quatre mois de délais à compter du jugement à intervenir, les effets de la clause résolutoire étant corrélativement suspendus ;

En tout état de cause,

— débouter la SARL [Localité 13] [Adresse 3] de toutes ses demandes fins et prétentions ;

— condamner la SARL [Localité 13] [Adresse 3] au paiement d’une indemnité de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS LPA-CGR avocats (M^e Géraldine Piedelièvre) en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de leurs demandes, la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST énoncent :

— que le commandement signifié le 15 septembre 2020 fait mention de deux délais contradictoires ; que le bailleur a renoncé aux effets dudit commandement puisqu’il sollicite l’acquisition de la clause résolutoire en se fondant uniquement sur le second commandement signifié le 9 novembre 2020 ;

— que s’agissant de l’atteinte à l’obligation de bonne foi, elle a pris l’initiative de se rapprocher du bailleur afin de solliciter des aménagements pour le paiement des loyers, ce à quoi le bailleur s’est refusé ; que la bonne foi commande de ne pas facturer au preneur, dont la trésorerie est obérée, un loyer provisionnel sans aucun rapport avec le loyer réellement dû alors qu’une régularisation est opérée au début de l’année suivante ;

— qu’elle conteste l’existence de dettes en ce que le bailleur a visé un loyer en principal de 807.793,70 euros, fondé sur un quart du chiffre d’affaires 2019, alors que le loyer dû devait correspondre à 19 % du chiffre d’affaires de l’année en cours, soit 2020, et qu’après régularisation, intervenue le 19 janvier 2021, il s’est avéré que le solde annuel est en sa faveur ; que dès lors, il y a lieu à l’annulation du commandement de payer ;

— que s’agissant de l’imprévision sur le fondement de l’article 1195 du code civil, la crise sanitaire a affecté son activité d’hôtellerie-restauration, notamment du fait de la fermeture du parc des Expositions situé à proximité des locaux, et constitue indéniablement un changement de circonstances que les parties ne pouvaient prévoir lors de la conclusion du bail renouvelé ; que l’adaptation consisterait à mensualiser les paiements au plus tard au 15 du mois des loyers dus au 1er juillet 2020, sur la base du chiffre d’affaires réalisé au mois échu, le tout sous réserve de régularisation sur la base du chiffre d’affaires effectivement réalisé, tel que certifié par le commissaire aux comptes du preneur ;

— que la clause résolutoire ne saurait être acquise en l’absence de dette ; qu’il en va de même de la résiliation judiciaire ;

— que s’agissant des loyers relatifs à l’année 2020, les demandes en paiement réclamées ne sauraient se fonder sur les articles 12.2 et 12.3.3 du bail applicables exclusivement en cas de sinistre ayant entraîné une destruction partielle des locaux ;

— que s’agissant des loyers relatifs à l’année 2021, il n’y a aucunement lieu de la condamner au règlement d’un loyer « provisionnel » pour l’année 2021 alors que ladite année est achevée, et qu’après application des règles de calcul, et compte tenu des versements opérés, il n’y a pas de dette au titre de ladite année ; que le loyer 2021 doit exclusivement être calculé sur la base du chiffre d’affaires 2021 et être en conséquence égal à 19 % de 4.320.407 euros, soit 820.877,33 euros hors taxes, soit 909.852,48 euros toutes taxes comprises ;

— que s’agissant de l’année 2022, elle règle bien le loyer sur la base réclamée par la bailleresse depuis le 1er janvier 2022 ;

— que s’agissant des dommages-intérêts réclamés au titre de la période de fermeture de l’établissement, le bailleur qui bénéficie d’un loyer purement variable sans minimum garanti doit supporter une part de risque dans l’exploitation, tout comme il bénéficie les années fastes d’un loyer excédant la valeur locative ; que la base de calcul proposée par le bailleur est de surcroît erronée en ce qu’il ne peut s’abstraire des conséquences de la crise sanitaire dans son calcul indemnitaire ;

— que s’agissant de la caution solidaire, le cautionné n’étant redevable d’aucune dette, la caution ne peut être mise en œuvre ; que par ailleurs, le cautionnement ne couvre pas les dommages-intérêts et qu’enfin la mise en jeu de la caution ne peut survenir qu’à la suite d’une mise en demeure restée infructueuse durant dix jours, ce dont la bailleresse ne justifie pas ;

— que s’agissant de sa demande subsidiaire de délais de paiement, elle justifie des difficultés sérieuses qu’elle a rencontrées et de sa bonne foi.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 23 novembre 2022, la SARL VANVES 36 [Adresse 11] demande au tribunal de :

A titre principal,

— constater que la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer en date 9 novembre 2020 est acquise au 9 décembre 2020 ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate de la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe [Adresse 6] ainsi que des 458 emplacements de stationnement, objet du bail renouvelé en date du 26 mars 2018 ;

— dire que l’expulsion se fera en la forme ordinaire ou avec l’assistance du commissaire de police et du serrurier si besoin est ;

— l’autoriser à séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— condamner solidairement la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST à payer à la Société [Localité 13] [Adresse 3] la somme de 63.803,49 euros, au titre du solde de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2020, quatrième trimestre inclus, assortis des intérêts au taux EONIA majoré de 3 points à compter du 8ème jours après la première mise en demeure en date du 10 juillet 2020;

— condamner solidairement la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2021, fixée par référence aux stipulations de l’article 14.4 des conditions générales du bail, au loyer le plus élevé payé par le preneur au titre du bail qui aura pris fin (base chiffre d’affaires 2018 de 18.398.696 €) et aux charges, taxes, assurance et accessoires, soit sur la base d’un loyer annuel 2018 de 3.495.752,24 € HT, calculée au prorata temporis de son occupation et ce jusqu’à son départ effectif des lieux, ou de tous occupants de son chef, matérialisé par la remise des clés ou l’expulsion, soit en deniers ou quittance :

o la somme de 3.874.657,87 euros au titre de l’indemnité d’occupation de l’année 2021

o et la somme de 3.874.657,87 euros au titre de l’indemnité d’occupation de l’année 2022 – à parfaire des charges, taxes, assurances et accessoires sur ces années – et de l’indemnité d’occupation au-delà de cette date.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire l’acquisition de la clause résolutoire du bail n’était pas jugée acquise,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’exécution par la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS de ses obligations contractuelles;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate de la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe [Adresse 6] ainsi que des 458 emplacements de stationnement, objet du bail renouvelé en date du 26 mars 2018 ;

— dire que l’expulsion se fera en la forme ordinaire ou avec l’assistance du commissaire de police et du serrurier si besoin est ;

— l’autoriser à séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— condamner solidairement la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST à lui payer la somme de 63.803,49 euros, au titre du solde de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2020, quatrième trimestre inclus, assortis des intérêts au taux EONIA majoré de 3 points à compter du 8ème jour après la première mise en demeure en date du 10 juillet 2020 ;

— condamner solidairement la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST à lui payer les loyers et charges dus au titre des loyers de l’année 2021 sur la base du chiffre d’affaires 2020 rectifiée par la prise en compte de la période de fermeture non autorisée du 17 mars 2020 au 24 août 2020 pour laquelle le chiffre d’affaires 2019 sera pris en considération en application de l’article 12.3.3 du bail, soit en deniers ou quittance au titre des loyers la somme de 1.788.545,49 euros TTC à parfaire des charges, taxes, assurances et accessoires ;

— condamner solidairement la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST à lui payer au titre des loyers 2022 sur la base du chiffre d’affaires 2021, soit en deniers ou quittance la somme de 909.852,40 euros TTC, à parfaire des charges, taxes, assurances et accessoires ;

— condamner solidairement la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST à lui payer une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence aux stipulations de l’article 14.4 des conditions générales du bail, au loyer le plus élevé payé par le Preneur au titre du bail qui aura pris fin et aux charges, taxes, assurance et accessoires, soit sur la base d’un loyer annuel 2018 de 3.495.752,24 euros HT (3.874.657,88 euros TTC). (chiffre d’affaires 2018 : 18.398.696 euros), calculée au prorata temporis de son occupation, à compter de la date de la décision à intervenir, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux, ou de tous occupants de son chef, matérialisé par la remise des clés ou l’expulsion ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST à lui payer la somme de 1.522.910,65 euros, à parfaire, représentant la perte envisagée des loyers au titre de la fermeture des lieux en contravention au bail, à titre de dommages et intérêts pour défaut de loyauté ;

— débouter la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST à lui payer la somme de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements des 15 septembre et 9 novembre 2020, des procès-verbaux de constat des 22 et 24 juillet 2020.

Au soutien de ses demandes, la SARL [Localité 13] 36 [Adresse 11] énonce :

— qu’elle a délivré un commandement de payer le 9 novembre 2020 portant sur la somme de 1.562.269,37 euros et que le preneur, dans le mois suivant, s’est limité à effectuer deux règlements partiels le 10 novembre 2020 à hauteur de 30.064,84 euros et 9.293,76 euros ;

— que la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS a décidé unilatéralement de fermer l’établissement du 17 mars au 24 août 2020, et d’imposer, malgré son désaccord, un quittancement des loyers calculé sur la base du chiffre d’affaires réel du mois précédent, et non pas sur le chiffre d’affaires de l’année précédente comme le stipule le bail ;

— que le décret °2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire ne vise en aucun cas les « hôtels et hébergements similaires » qui eux étaient habilités à continuer à recevoir du public durant la période du 17 mars au 11 mai 2020 ; que la fermeture de l’établissement est une initiative unilatérale du preneur en vue de neutraliser artificiellement le loyer variable ; qu’il est observé que d’autres établissements exploitant l’enseigne « Mercure » sont restés ouverts sur la même période ;

— que la fermeture de l’établissement lui a causé un préjudice; que ce préjudice résulte de la réduction à zéro du chiffre d’affaires sur cinq mois, de sorte qu’est justifiée pour cette période l’application de l’article 12 du bail relatif à la destruction de l’hôtel ; qu’en conséquence, elle sollicite la prise en compte pour le calcul du loyer le chiffre d’affaires 2020 pour les périodes d’exploitation effective de l’hôtel, du 1er janvier 2020 au 16 mars 2020 et du 25 août 2020 au 31 décembre 2020, et le chiffre d’affaires 2019 pour la période de fermeture du 17 mars 2020 au 24 août 2020 ; que dès lors la dette doit être fixée à 1.790.540,57 euros ;

— qu’il convient en outre de calculer le loyer 2021 sur la base du chiffre d’affaires 2020 rectifié par la période de fermeture non autorisée, pour laquelle il convient de prendre en compte le chiffre d’affaires 2019, en application de l’article 12.3.3 du bail ;

— que pour l’année 2022, elle retient que la facturation avant régularisation doit être réalisée sur la base du chiffre d’affaires 2021, soit un total arrêté au 9 novembre 2022 de 909.852,40 euros toutes taxes comprises (227 463,10 euros toutes taxes comprises x 4);

— que l’article 1195 du code civil, en sa version invoquée par la preneuse, est inapplicable en l’espèce, le bail ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et les dispositions générales de cet article étant écartées par les règles spéciales du statut des baux commerciaux ; qu’en tout état de cause les conditions cumulatives posées par ce texte ne sont pas réunies ; qu’en effet, le caractère excessivement onéreux de l’exécution du contrat ne saurait découler de la fermeture volontaire de l’hôtel par le preneur, et ce, pendant 5 mois, alors même qu’aucune mesure administrative ne l’imposait ;

— que s’agissant de l’atteinte à l’obligation de bonne foi, le preneur profitant de son appartenance à un groupe n’a pas cherché une solution concertée mais uniquement à imposer ses décisions unilatérales ;

— que s’agissant de la résiliation judiciaire, la faute grave du fait du non-paiement des dettes locatives est caractérisée en ce que l’existence d’une contestation sur le taux du loyer ou même sur la nature du droit locatif ne peut, en aucun cas, dispenser le preneur de satisfaire à ses obligations tant qu’il n’est pas décidé autrement par décision de justice ;

— que la demande de délais de paiement du preneur n’est pas justifiée.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en appli-cation des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 8 juin 2023.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 19 novembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de mise hors de cause de la SAS ACCORINVEST

En l’espèce, il y a lieu de relever que la SAS ACCORINVEST s’est portée caution des engagements pris par la locataire en vertu du bail, par acte du 26 avril 2018, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Il est également observé que la SARL [Localité 13] [Adresse 3] forme des demandes de condamnation à l’encontre de la SAS ACCORINVEST. Enfin, il sera constaté que les défenderesses sollicitent la mise hors de cause de la caution en soulevant des moyens tirés de l’apurement de l’arriéré locatif, de l’étendue de l’engagement de caution et de l’absence de mise en demeure de celle-ci. Dès lors la demande de la SAS ACCORINVEST, improprement qualifiée de demande de mise hors de cause, doit s’analyser comme une demande de rejet des prétentions formées à son encontre.

En conséquence, la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST seront déboutées de leur demande tendant à la mise hors de cause de la SAS ACCORINVEST.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer du 15 septembre 2020

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, pris en son premier alinéa, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est constant que doit être privé d’effet un commandement de payer visant la clause résolutoire qui fait mention de deux délais distincts, ce qui est de nature à créer une confusion dans l’esprit du locataire destinataire de cet acte, l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui sont faites et d’y apporter la réponse appropriée dans le délai requis.

En l’espèce, le commandement de payer du 15 septembre 2020 délivré par la bailleresse fait sommation à la locataire de « payer immédiatement et sans délai, les loyers et charges impayés selon facture annexée ci-après », en gras et en lettres capitales, en première page de l’acte, avant de rappeler le délai légal « d’un mois », en deuxième page et en caractères dénués de gras.

Il y a donc lieu de relever que le commandement litigieux fait mention de deux délais contradictoires pour enjoindre le destinataire de s’acquitter des sommes appelées, et que le premier délai est celui qui apparaît le plus en évidence alors que celui-ci est illicite, ce qui est source de confusion, ce qui viole le texte précité dont découle l’exigence d’un commandement précis, et exempt de toute équivocité.

Le commandement de payer du 15 septembre 2020 visant la clause résolutoire doit donc être déclaré nul et de nul effet.

Sur la demande d’adaptation temporaire du contrat

En vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1195 du code civil, pris en sa version résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, s’agissant d’un bail renouvelé le 26 mars 2018, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

Il résulte de cette disposition que l’adaptation du contrat doit s’opérer en plusieurs étapes: (i) initiée par la demande de renégociation faite par une des parties, sans suspension d’exécution du contrat ; à défaut d’accord dans un délai raisonnable, (ii) la formation d’une demande de révision ou de résiliation portée devant le juge par l’une des parties ou les parties ensemble.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, ces dispositions sont applicables au bail litigieux et ne sont pas incompatibles avec le statut des baux commerciaux.

En l’espèce, la pandémie de Covid-19 et les mesures administratives prises pour endiguer ses effets, consistant notamment en des mesures de confinement de la population, de fermeture des commerces non essentiels et de fermeture des frontières, présentaient un caractère inédit lors de leur survenance et, partant, un caractère imprévisible lors du renouvellement du bail par l’effet du congé délivré le 23 juin 2017.

Cependant, la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS ne justifie pas avoir présenté une demande au bailleur tendant à une renégociation du contrat en raison d’un changement de circonstances, ni avoir continué à exécuter ses obligations durant la phase de négociation.

Comme précédemment indiqué, aucune demande de renégociation, ni renégociation n’a eu lieu, et en outre, le preneur a notifié à la SARL [Localité 13] [Adresse 3] une modification temporaire de l’exécution de ses obligations tant sur les montants des loyers que sur les modalités de paiement, et ce, de manière unilatérale, de sorte que le maintien d’exécution des obligations n’a pas davantage eu lieu.

En conséquence, faute de satisfaire aux conditions cumulatives posée par l’article susmentionné, la demande de révision du contrat formée par la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS sera rejetée.

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Il est relevé à titre liminaire sur ce point que la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 novembre 2020 n’est formulé qu’en tant que moyen de défense au fond contre la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par le preneur, en l’absence de formulation dans ses prétentions d’une demande de nullité dudit commandement.

En vertu du premier alinéa de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En outre, aux termes de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, sur la violation alléguée de l’obligation de bonne foi du bailleur tirée de son refus d’adaptation du mode de quittancement du loyer, il est relevé que par courrier du 19 mars 2020, la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS a annoncé au bailleur qu’elle allait « modifier le schéma de quittancement actuellement en vigueur au titre des baux, pour les prochaines échéances et notamment celle du 2e trimestre 2020, pour basculer sur une facturation au mois le mois sur la base du chiffre d’affaires réel des hôtels ».

Contrairement à ce que soutient le preneur, ce courrier ne constitue nullement une invitation à négocier mais s’analyse en une volonté d’adaptation unilatérale des termes du contrat, ce que confirme son courrier du 9 avril 2020, lequel énonce: « il ne s’agissait pas d’une demande portant sur la modification du schéma de quittancement du loyer mais d’une information de notre part » et encore : « nous vous informons que nonobstant votre courrier du 31 mars dernier, nous allons être contraint de devoir procéder à la modification du schéma de quittancement à compter du 1er avril et jusqu’à nouvel ordre tant que durera la situation actuelle ».

Il en résulte que la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS est mal fondée à alléguer qu’un refus du bailleur de négocier ou de faire des propositions d’aménagement des modalités de paiement de loyers serait constitutif d’une atteinte à l’obligation de bonne foi.

Pour ce qui de la violation alléguée de l’obligation de bonne foi du bailleur tirée du fait que les sommes visées au sein du commandement de payer du 9 novembre 2020 sont calculées sur la base du chiffre d’affaires de 2019 et non sur la base du chiffre d’affaires de l’année 2020 après régularisation, il y a lieu de rappeler que la bonne foi doit s’apprécier au moment de la délivrance du commandement de payer.

Or, en l’espèce, la régularisation du loyer de l’année 2020 est intervenue le 19 janvier 2021, alors que le commandement de payer a été délivré le 9 novembre 2020, de sorte que le bailleur ne pouvait être en mesure de se fonder sur le chiffre d’affaires de l’année 2020, au moment de la délivrance dudit commandement de payer. Ce moyen ne saurait donc prospérer.

Il est en outre observé que le bail, en son article 4.3 des conditions générales, stipule : « Les loyers seront calculés trimestriellement sur le quart du chiffre d’affaires réalisé pendant l’année civile précédent l’année en cours. » En application de ces prévisions contractuelles, pour l’année 2020, le bailleur devait donc fonder ses appels de loyers sur le chiffre d’affaires de l’année 2019, et non sur celui de l’année 2020, comme le soutiennent à tort le preneur et sa caution. Le moyen est donc inopérant.

Il appert que le preneur et sa caution échouent à rapporter la preuve qui leur incombe quant à l’atteinte à l’obligation de bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer du 9 novembre 2020 visant la clause résolutoire.

En conséquence, la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 novembre 2020 sera constatée.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.

En l’espèce, le bail liant les parties stipule en son article 4 des conditions générales (page 11) que la locataire est redevable d’un loyer annuel hors taxes et hors charges correspondant à un pourcentage sur le chiffre d’affaires annuel réalisé par la preneuse dans l’hôtel. Ce pourcentage sur chiffre d’affaires annuel est fixé à 19 % jusqu’au 30 juin 2029 par l’article 4 des conditions particulières (page 7).

Les articles 4.3 et 4.4 des conditions générales (page 14) précisent que le loyer est payable trimestriellement à terme à échoir, sur la base du quart du chiffre d’affaires de l’année civile précédent celle en cours, et régularisable à la fin de chaque année calendaire :

«  4.3. Modalités de paiement des loyers :

Le loyer sera payable en Euros, par trimestre et à terme à échoir, soit le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année et pour la première fois à la date indiquée à l’article CP4.

Les loyers seront calculés trimestriellement sur le quart du chiffre d’affaires réalisé pendant l’année civile précédant l’année en cours. Le loyer, visé à l’article CP4, sera appelé prorata temporis.

Pour le premier trimestre, le loyer sera dans un premier temps appelé sur la même base que le loyer du dernier trimestre de l’année précédente et fera l’objet d’une régularisation, à la hausse ou à la baisse, une fois connu le chiffre d’affaires réalisé pendant l’année civile précédent l’année en cours.

Cette disposition s’appliquera mutatis mutandis à tout trimestre s’il devait exister par impossible une difficulté dans la transmission du chiffre d’affaires servant à appeler les loyers.

Le BAILLEUR émettra une facture sur cette base au moins quinze jours avant l’échéance.

Les loyers devront être payés à leur date d’exigibilité (ou le jour ouvré suivant s’il ne s’agit pas d’un jour ouvré), sans qu’un retard dans la réception de la facture du BAILLEUR puisse retarder le paiement.

4.4. Régularisation éventuelle du loyer contractuel :

Une régularisation sera effectuée à la fin de chaque année calendaire, sur la base de la déclaration de chiffre d’affaires attestée par le commissaire aux comptes du PRENEUR et visée à l’article 4.2 des présentes (et de documents équivalents en cas de location gérance, sous-location ou sous-occupation d’un HOTEL), dans les deux mois de la fin de chaque année calendaire, la différence en plus ou en moins étant payée par la partie qui en sera débitrice à la partie qui en sera créancière, sur présentation de la facture ou de l’avoir établi par le BAILLEUR. "

Le bail contient en outre, en son article 18 des conditions générales (page 30), une clause qui prévoit :

« Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement à leur échéance d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, ou des sommes qui en constituent l’accessoire, telles que charges, frais de poursuite, intérêts, rappel de loyers ou de charges consécutifs à une modification de leur montant, fixés amiablement ou judiciairement, ou de toute indemnité d’occupation due par le PRENEUR bénéficiant du droit au maintien dans les lieux, et UN MOIS après la notification au PRENEUR d’un simple commandement de payer visant la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR, même en cas de paiement postérieur à l’expiration du délai d’un mois mentionné ci-dessus. »

Par acte extrajudiciaire du 9 novembre 2020, la SARL [Localité 13] 36 [Adresse 11] a fait signifier à la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause une somme en principal de 1.561.858,58 euros appelée au titre de loyers impayés, correspondant aux échéances des troisième et quatrième trimestres 2020.

La SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS à qui incombe la charge de la preuve du paiement du loyer, en application de l’article 1353 du code civil, ne soutient pas avoir réglé les sommes visées aux termes du commandement de payer du 9 novembre 2020.

Il résulte de l’article 4.3 précité des conditions générales du bail que le loyer appelé chaque trimestre est calculé sur la base du quart du chiffre d’affaires réalisé pendant l’année civile précédant l’année en cours, la régularisation prévue à l’article 4.4 ne survenant qu’au terme de l’exercice, après communication du chiffre d’affaires annuel.

Au jour du commandement de payer litigieux, la bailleresse était donc fondée à réclamer un loyer trimestriel sur la base du chiffre d’affaires 2019, de sorte que le moyen de défense du preneur contestant le montant appelé au motif qu’il est fondé sur un quart du chiffre d’affaires 2019 est inopérant.

Dès lors, le non-apurement des causes du commandement du 9 novembre 2020 dans le délai d’un mois est établi.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire du bail a été acquise au 9 décembre 2020 à 24 heures.

Ce constat ayant été fait, sans préjudice de ses éventuels effets, il n’y a donc pas lieu d’examiner la demande subsidiaire relative à la résiliation judiciaire.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce, qui dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.

Il sera relevé que l’arriéré locatif faisant l’objet du commandement de payer du 9 novembre 2020 concerne l’année 2020, au cours de laquelle la situation de la débitrice a incontestablement été affectée par l’épidémie de covid-19, et que la locataire a fait la preuve de sa capacité à régler sa dette, celle-ci ne demeurant à ce jour plus redevable d’aucune somme au titre d’un arriéré locatif visé dans le cadre du commandement délivré.

Dès lors, il sera fait droit rétroactivement à la demande de délais de paiement formée par la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS, dans les termes fixés au présent dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais, il sera constaté que la locataire a apuré les causes du commandement dans les délais ainsi accordés, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Par fiction juridique, le bail sera donc réputé s’être poursuivi, au-delà du 9 décembre 2020 à 24 heures.

Sur le solde locatif

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les sommes dues au titre des loyers de l’année 2020

Il sera observé que l’article 12 des conditions générales du bail, invoqué par le bailleur, est relatif à une destruction de l’hôtel, partielle ou totale, consécutive à un sinistre et supposant soit une reconstruction ou une réutilisation impossible, soit des travaux de reconstruction ou de remise en état. Il doit donc être considéré, contrairement à ses allégations, inapplicable en l’espèce, s’agissant d’une fermeture de l’hôtel à l’initiative de la locataire, sans réalisation préalable d’aucun sinistre matériel nécessitant la mise en œuvre de travaux à la suite de sa survenance, ni empêchement d’une réouverture de l’hôtel.

En conséquence, doivent s’appliquer les modalités de calcul du loyer non dérogatoires, par application d’un pourcentage sur le chiffre d’affaires du preneur. Sur cette base contractuelle, il y a lieu de constater qu’il ressort de l’attestation du commissaire aux comptes du preneur que le chiffre d’affaires effectivement réalisé par le preneur durant l’année 2020 s’est élevé à la somme de 3.112.877 euros hors taxes, ce qui correspond à un loyer annuel de 591.446,63 euros hors taxes après application du taux contractuel de 19 %, soit 709.735,95 euros taxes comprises, le preneur n’invoquant aucune base contractuelle pour la pondération découlant d’une clef de répartition entre l’activité d’hébergement et l’activité hors hébergement.

Il n’est pas contesté que le preneur a versé, au titre des loyers de l’année 2020, la somme de 1.726.736,96 euros.

Dès lors, après régularisation, le solde sur l’année 2020 se révèle être en faveur du preneur, à hauteur de 1.017.001 euros.

Sur les sommes dues au titre des loyers des années 2021 et 2022

La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, le même mécanisme de calcul doit trouver à s’appliquer pour les années 2021 et 2022.

C’est à tort que le bailleur prétend reconstituer l’assiette de l’année 2020, pour obtenir plus amples paiements au titre de l’année 2021, alors que d’une part, les paiements qui se fondent sur l’année antérieure sont provisionnels, dès lors qu’ils sont appelés à être régularisés sur la base du chiffre d’affaires effectif de l’année en cours, et que d’autre part, la question de la reconstitution de l’assiette (du fait de la fermeture de l’hôtel) doit s’analyser à l’aune du droit à réparation indemnitaire et non des obligations de paiement au titre des loyers.

Pour ce qui est de l’année 2021, il ressort de l’attestation du commissaire aux comptes du preneur que le chiffre d’affaires effectivement réalisé durant l’année 2021 s’est élevé à la somme de 4.320.407 euros hors taxes, ce qui correspond à un loyer annuel de 820.877,33 euros hors taxes après application du taux de 19 %, soit 985.052,79 euros taxes comprises.

Il ressort de l’arrêté produit par le bailleur que le preneur a effectué les paiements suivants par virements en 2021 :

—  18.062,14 euros le 11/01/21 ;

—  15.868,63 euros le 10/02/21 ;

—  12.099,05 euros le 10/03/21 ;

—  7.332,30 euros le 25/05/21 ;

—  130.518,50 euros le 10/11/21 ;

—  229.595,29 euros le 20/12/21.

Soit un total de 413.475,91euros. En conséquence, il est constaté que la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS est redevable de la somme de 571.576,88 euros (985.052,79 – 413.475,91 = 571.576,88 euros) au titre des loyers TCC de l’année 2021.

Pour ce qui est de l’année 2022, il ressort de l’attestation du commissaire aux comptes du preneur que le chiffre d’affaires effectivement réalisé durant l’année 2022 est de 17.475.464 euros hors taxe, ce qui correspond à un loyer annuel de 3.320.338,16 euros hors taxes après application du taux de 19 %, soit 3.984.405,79 euros taxes comprises.

Il résulte du décompte produit par le bailleur, arrêté au 9 novembre 2022, que le preneur s’est acquitté des sommes suivantes par virement :

—  38.164,57 euros le 20/01/22 ;

—  227.463,12 euros le 1/04/22.

Soit un total de 265.627,69 euros. En conséquence, il est constaté que la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS est redevable de la somme de 3.718.778 euros (3.984.405,79 – 265.627,69 = 3.718.778 euros) au titre des loyers TTC de l’année 2022.

Le bailleur ayant formé des demandes d’indemnité d’occupation pour les années 2021 et 2022, et non des demandes de paiement au titre des loyers, alors que le bail pour des raisons précédemment évoquées est réputé s’être poursuivi au-delà du 9 décembre 2020 à 24 heures, le tribunal ne peut, au-delà du constat que le preneur est redevable desdites sommes, condamner la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS à leur paiement.

Sur les demandes réciproques de condamnation au titre du solde locatif

En application de l’article 1348-1 du code civil, le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible. Dans ce cas, la compensation est réputée s’être produite au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la compensation du solde locatif de l’année 2020 en faveur du preneur avec celui du solde locatif des années 2021 et 2022 en faveur du bailleur.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société [Localité 13] [Adresse 3]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, en ce qui concerne le manquement tiré du défaut de paiement des loyers, le bailleur n’invoque aucune clause pénale, sa demande ne saurait donc prospérer.

En ce qui concerne la fermeture des locaux, il y a lieu de rappeler que le bail prévoit, en son article A2 des conditions générales, que la locataire est expressément tenue « de maintenir l’HOTEL loué en état permanent d’utilisation effective. Toutefois, le PRENEUR pourra librement décider, sans avoir à en référer au BAILLEUR, de périodes de fermetures temporaires dans la mesure où elles n’excéderont pas 15 jours, en cumulé, sur une année calendaire. » (page 18).

Or, au cas présent, la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS reconnaît la réalité de la fermeture qui dépasse la période de 15 jours contractuellement autorisée, arguant seulement qu’elle a été forcée de fermer son hôtel « par l’absence de clientèle du fait de la fermeture du Palais des Congrès et de l’arrêt des vols internationaux, entre le 17 mars 2020 et le 23 août 2020 ».

Il sera observé que cette justification n’apparaît pas de nature à fonder la fermeture litigieuse aux termes du bail. Elle constitue donc un manquement contractuel susceptible d’entraîner l’allocation de dommages et intérêts, à la condition que la bailleresse rapporte la preuve d’une perte ou d’un gain manqué.

Sur ce point, il est rappelé que le loyer (régularisé) dû en vertu du bail est calculé sur la base d’un pourcentage appliqué au chiffre d’affaires du preneur. Dès lors, la fermeture non autorisée des locaux par la locataire a nécessairement affecté le montant du loyer, de sorte que la SARL [Localité 13] [Adresse 3] est fondée à se prévaloir d’un préjudice matériel et à solliciter réparation des suites du manquement du preneur.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, le préjudice doit être apprécié à la date de sa survenance, soit en l’espèce par référence aux gains effectifs qu’il était susceptible d’escompter au titre du chiffre d’affaires effectif durant l’année civile 2020, minorée de 15 jours de fermeture autorisée, et non par rapport à l’année 2019 qui détermine le loyer provisionnel, avant régularisation. Doit donc être indemnisée sa perte de chance d’obtenir un loyer annuel régularisé supérieur, du fait de la fermeture de l’établissement hôtelier du 17 mars 2020 au 24 août 2020, soit pendant 5 mois et 8 jours. 15 jours de fermeture étant contractuellement autorisée (répartis sur cette période, en neutralisant l’effet des mois à 31 jours), il convient de ramener cette période de fermeture indemnisable à 4 mois et 24 jours (soit 144 jours).

Le chiffre d’affaires effectif du preneur durant l’année 2020 s’est élevé à la somme de 3.112.877 euros hors taxes avec 6 mois et 22 jours d’ouverture, soit sur 202 jours, une somme de 15.410 euros par jour hors taxes.

Il ressort du bilan de l’activité hôtelière en 2020 produit par le preneur que les hôtels haut de gamme et luxe tels que celui des faits d’espèce, sont très exposés à la clientèle internationale et la clientèle d’affaires, lesquelles ont été les plus affectés par la crise sanitaire, ce qui les a contraints à fermer (8% des hôtes haut de gamme et de luxe étaient fermés en avril 2020). L’étude rapporte que la région parisienne a souffert plus que la province à cet égard. Les hôtels haut de gamme et luxe ont ainsi perdu en moyenne 73,7% de leurs chiffres d’affaires.

Le tribunal estime donc qu’il convient de réduire pour la période concernée le taux de loyer moyen journalier effectif à 4.623 euros (15.410 euros – 70% = 4.623). Le chiffre d’affaires reconstitué sur la période de fermeture peut donc être estimé à 203.412 euros (4.623*144 = 203.412 euros). Soit au total sur l’année 3.316.289 euros (3.112.877 + 203.412 = 3.316.289).

Si l’on applique le taux de 19%, le loyer perceptible au titre de l’année 2020 aurait dû être de 630.094,91 euros hors taxes arrondis à 630.095 euros au lieu de 591.446,63 hors taxes, soit un différentiel de 38.648 euros hors taxes, soit 46.378 euros toutes taxes comprises.

S’agissant d’une perte de chance, le bailleur ne saurait percevoir l’intégralité du différentiel estimé. Il convient de fixer souverainement cette espérance de gain à 85% du montant estimé, soit à la somme de 39.421 euros.

Le preneur sera donc condamné à payer au bailleur la somme de 39.421 euros à titre de dommages et intérêts pour la fermeture non autorisée au titre de l’année 2020.

Sur la demande de condamnation solidaire de la SAS ACCORINVEST

Il n’est pas contesté que la SAS ACCORINVEST s’est portée caution solidaire de la locataire par acte du 26 avril 2018.

Cet acte stipule que « La Caution se porte caution solidaire du Cautionné envers le Bénéficiaire, du paiement de toutes les sommes et notamment de tous loyers en principal intérêts, taxes, charges, accessoires ou indemnités d’occupation, que le Cautionné pourrait devoir au Bénéficiaire, du chef du bail ci-dessous mentionné ou de ses suites. Le présent engagement de cautionnement a une portée générale. Il couvre toutes les obligations du Cautionné, à l’égard du bénéficiaire, au titre du contrat de bail et de ses évolutions éventuelles ».

Il précise encore que les montants pouvant être dus par la caution incluent « le cas échéant, les montants dus à la suite d’un défaut d’exécution des obligations de faire mises à la charge du Cautionné, aux termes du bail ».

Dès lors, contrairement à ce qu’elle soutient, il est établi que la SAS ACCORINVEST s’est portée caution solidaire non seulement du paiement des loyers et accessoires dus par la locataire mais également des dommages et intérêts pouvant être dus en cas d’inobservation de l’obligation de faire mise à la charge de la preneuse consistant à maintenir l’hôtel en état permanent d’utilisation effective.

L’article 4 de l’acte de cautionnement stipule que « l’acte de cautionnement solidaire pourra être mis en œuvre en totalité ou par fractionnement par simple lettre recommandée avec accusé réception ». La volonté des parties était donc de faire de cette notification par lettre recommandée une simple faculté. Surabondamment, le montant des dommages-intérêts étant fixé dans son quantum par le tribunal, cette clause ne peut trouver à s’appliquer pour ces créances indemnitaires, le bénéficiaire du cautionnement ne pouvant notifier à la caution une créance incertaine, non liquide et non encore exigible. C’est donc vainement que la caution invoque un défaut de notification.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement la SAS ACCORINVEST au paiement des dommages et intérêts dus par la locataire à sa bailleresse, ainsi que des dettes locatives.

S’agissant des loyers, il est constaté que la dette a été payée au titre de l’année 2020. Comme précédemment indiqué, le tribunal n’est pas saisi à titre principal d’une demande de condamnation au titre des loyers de l’année 2021 et de l’année 2022. Il n’y a donc pas lieu à condamnation solidaire à ce titre.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS, responsable d’une inexécution fautive du bail et condamnée à verser des dommages et intérêts, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la SARL [Localité 13] [Adresse 3] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.500 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

— Rejette la demande de mise hors de cause de la SAS ACCORINVEST ;

— Déclare nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 septembre 2020 ;

— Constate la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 novembre 2020 ;

— Déboute la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST de leur demande d’adaptation temporaire du contrat au titre de l’imprévision ;

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 14], à la date du 9 décembre 2020 à vingt-quatre heures, par l’effet du commandement du 9 novembre 2020 délivré par la société [Localité 13] 36 [Adresse 11] ;

— Accorde rétroactivement à la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS des délais de paiement jusqu’au 19 janvier 2021 inclus pour apurer les causes du commandement du 9 novembre 2020 ;

— Suspend les effets de la clause résolutoire ;

— Constate que la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS a apuré les causes du commandement du 9 novembre 2020 dans le délai ainsi accordé ;

— Dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

— Déboute la SARL [Localité 13] [Adresse 3] de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

— Condamne la SARL [Localité 13] [Adresse 3] au paiement de la somme de 1.017.001 euros à la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS, au titre du trop-perçu de loyers de l’année 2020 ;

— Dit que cette somme est productive d’intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2021, date de la régularisation du loyer de l’année 2020 ;

— Dit que ces intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Constate que la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS est redevable à la SARL [Localité 13] 36 [Adresse 11] de la somme de 571.576,88 euros TTC au titre des loyers de l’année 2021 ;

— Constate que la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS est redevable à la SARL [Localité 13] 36 [Adresse 11] de la somme de 3.718.778 TTC au titre des loyers de l’année 2022 ;

— Ordonne la compensation entre les créances réciproques de la SARL [Localité 13] 36 [Adresse 11] et de la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS ;

— Condamne solidairement la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST au versement d’une somme de 39.421 euros à la SARL [Localité 13] [Adresse 3] à titre de dommages et intérêts dus en raison de la fermeture irrégulière des locaux par la locataire au cours de l’année 2020 ;

— Déboute la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS et la SAS ACCORINVEST de leurs demandes relatives aux dépens et aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS à payer à la SARL [Localité 13] [Adresse 3] la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SAS SOCIETE D’INVESTISSEMENT FRANCE HOTELS aux entiers dépens ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 11 Mars 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME