Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 5 mars 2025, n° 24/02280

TJ Marseille 5 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Droit à la communication de documents
La cour a estimé que la demande de communication de documents relevait de la compétence du juge du fond, étant donné qu'une action au fond était déjà engagée.
Rejeté
Existence d'un indu
La cour a jugé que la détermination d'un indu nécessitait un examen du litige sur le fond, ce qui ne relevait pas de la compétence des référés.
Rejeté
Application de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a estimé que l'équité ne justifiait pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile dans cette affaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 5 mars 2025, n° 24/02280
Numéro(s) :	24/02280
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline RANIERIBenjamin NAUDIN
Cabinet(s) :	RINGLE ROY & ASSOCIESCABINET NAUDIN
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires [ Adresse 13 ] sis [ Adresse 7 ], pris, son syndic en exercice la Société FONCIA [ Localité 12 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2025 – délibéré prorogé

Président : Monsieur TRUC, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2025

N° RG 24/02280 – N° Portalis DBW3-W-B7I-44YY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES OLIVIERS sis [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 6]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 13] sis [Adresse 7]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA [Localité 12], dont le siège social est sis [Adresse 14]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE:

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], sis [Adresse 8], est bénéficiaire d’une servitude de passage sur les fonds AB [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3] et [Cadastre 4] permettant l’accès à des parkings souterrains appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin [Adresse 10] et pour laquelle il règle annuellement des charges à ce dernier.

Suivant acte du 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] aux fins suivantes :

— Condamner sous astreinte de 200 euros par jours de retard, à compter de la décision à intervenir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, à communiquer les documents contractuels relatifs à la servitude de passage sur les fonds AB [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3] et [Cadastre 4] et les justificatifs comptables, notamment :

* le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 10] tous éventuels modificatifs et état descriptif de division ;

* l’acte de servitude visant le droit de passage litigieux qu’elle ne détient pas ;

* les factures et contrats relatifs aux charges de nettoyage, d’électricité et d’entretien de la porte d’accès aux garages en sous-sol de 2019 à 2024.

A titre subsidiaire et à défaut de communication d’un acte qui permettrait de fonder les appels de charges et les versements intervenus :

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, au paiement d’une somme provisionnelle de 1 254,24 euros au titre des charges perçues indument au titre de l’exercice 2019 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, au paiement d’une somme provisionnelle de 2 051,62 euros au titre des charges perçues indument au titre de l’exercice 2020 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, au paiement d’une somme provisionnelle de 578,20 euros au titre des charges perçues indument au titre de l’exercice 2021 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Millepertuis, représenté par son syndic en exercice, au paiement d’une somme de 2 500 euros correspondant aux frais irrépétibles, outre les dépens de |'instance.

A l’audience du 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a conclu au bien-fondé de ses demandes, faisant valoir que :

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] le considère dans la répartition des charges comme un copropriétaire, ce qu’il n’est pas, ce défaut de qualité faisant d’ailleurs l’objet d’un aveu judiciaire,

— si le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a été communiqué dans le cadre de l’instance, tel n’est pas le cas de l’acte de servitude et des éléments comptables sollicités,

— il ne saurait être tenu qu’au paiement des charges affectées à l’entretien de la servitude (nettoyage, électricité entretien de la porte d’entrée des garages) et non au paiement d’une quote-part des charges communs générales qui lui a été réclamée au cours des exercices 2019 à 2024,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], s’opposant aux réclamations du demandeur, a objecté en substance que :

— la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] vise à pallier ses carences dans l’administration de la preuve,

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] est déjà détenteur de l’acte de servitude dont il sollicite la production et tous les droits réels affectant les immeubles en cause sont librement accessibles via la publicité foncière,

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] est également détenteur de tous les documents justificatifs des charges, transmis avec les convocations aux assemblées des copropriétaires et dispose d’un accès en ligne sécurisé pour avoir accès à cette information,

— la demande en remboursement de charges se heurte à des contestations sérieuses tenant notamment à l’absence de preuve rapportée d’un indu, de l’existence d’une procédure de contestation au fond de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 2024 et au montant des remboursements réclamés compte tenu notamment de régularisations intervenues.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a sollicité reconventionnellement 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 19 février 2025 pour la décision être prononcée à cette date.

SUR QUOI

Sur la production des documents

Aux termes de ses derniers conclusions soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] sollicite la condamnation sous astreinte de son adversaire à lui fournir :

— l’acte de servitude visant le droit de passage litigieux ;

— les factures et contrats relatifs aux charges de nettoyage, d’électricité et d’entretien de la porte d’accès aux garages en sous-sol de 2019 à 2024.

Selon ses écritures le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] fonde ces demandes sur l’article 835 du code de procédure civile aux termes duquel « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

S’agissant d’une réclamation visant à se ménager préventivement des éléments de preuve dans le cadre d’un différend, la référence aux dispositions susvisées est manifestement erronée, celle-ci relevant plus exactement de l’article 145 du code de procédure civile selon lequel “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.”

Selon ces dispositions, la compétence du juge des référés pour ordonner la communication de pièces ne s’entend que dans l’hypothèse où aucune action au fond n’est engagée.

Or, il résulte des explications des parties et des pièces produites que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a saisi, par assignation du 12 juillet 2024 (pièce 3 du défendeur), le juge du fond en contestation des résolutions adoptées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] dans son assemblée du 6 mai 2024 et qui ont trait aux charges qui lui sont réclamées. Dès lors que l’acte créant la servitude est le fondement de ces charges, la demande de communication de ce document relève de la compétence du seul juge du fond à même d’apprécier le bien-fondé de sa production dans le cadre du litige dont il est saisi.

Il en est de même des factures et contrats relatifs aux charges de nettoyage, d’électricité et d’entretien de la porte d’accès aux garages en sous-sol de 2019 à 2024, dès lors que les résolutions, judiciairement critiquées dans le cadre de l’instance susvisée, visaient également à régulariser les charges des exercices pour les années considérées.

En l’état de l’ensemble de ces constatations, la demande de production des documents susvisés sera rejetée en référé.

Sur les demandes en remboursement d’indus de charges

L’article 835 du code de procédure civile dispose notamment que « (…) Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le juge des référés peut) accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Les demandes provisionnelles en remboursement de charges soutenues, à titre subsidiaire, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] ne seront pas non plus reçues dès lors que la détermination d’un indu suppose un examen du litige sur le fond, notamment l’appréciation de la nature, du bien-fondé et de l’exigibilité des charges payées ou réclamées au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés d’effectuer, d’autant que le litige opposant les parties relativement aux charges induites par la servitude de passage est l’objet d’une instance pendante devant le juge du fond.

3) Sur les autres demandes

L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] ayant pris l’initiative de cette instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

REJETONS toutes les demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure ;

DISONS que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] supportera les dépens du référé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT