TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Avril 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame FEDJAKH,

Débats en audience publique le : 26 Janvier 2026

GROSSE :

Le 02 Avril 2026

à M^e Alice FADY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 Avril 2026

à Maître Amandine COLLET

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06066 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QGN

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [X] [T]

née le 07 Juin 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-008301 du 24/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par M^e Alice FADY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [P]

née le 22 Juillet 2008 à , demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Alice FADY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Amandine COLLET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail sous seing privé en date du 29 septembre 2012, M. [F] [N] a donné à bail à Mme [X] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 760 € charges comprises.

Le 17 janvier 2023, Mme [T] a signalé à la CAF l’état de non-décence de son logement. Un rapport a été établi le 19 juin 2023 par la société [C], mandatée par la CAF, aux termes duquel le logement a été reconnu non conforme aux normes du logement décent définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ce rapport a mis en évidence plusieurs désordres affectant le logement : installation électrique défaillante et dangereuse, ventilation insuffisante, menuiseries non étanches, chauffage inadapté et eaux usées mal évacuées.

À la suite de ce rapport, les aides au logement versées directement au propriétaire ont été suspendues par la CAF par courrier du 13 septembre 2023.

M. [N] a fait réaliser les travaux de remise aux normes de l’installation électrique, achevés le 23 novembre 2023. Aucune autre intervention n’a été effectuée sur les autres désordres signalés.

Par courrier en date du 29 février 2024, envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 4 mars 2024, M. [N] a notifié à Mme [T] un congé pour motif légitime et sérieux, invoquant la nécessité de réaliser des travaux lourds de rénovation, avec effet au 28 septembre 2024.

Mme [T] indique par ailleurs n’avoir jamais reçu de quittances de loyer malgré ses demandes réitérées.

C’est dans ces conditions que, par exploit délivré le 26 septembre 2024, Mme [T] et sa fille Mme [Z] [P] ont fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille. Mme [T] et Mme [P] sollicitent :

La condamnation de M. [N] à payer à Mme [T] la somme de 20 140 € au titre de son préjudice de jouissance, somme actualisée à l’audience ;La condamnation de M. [N] à réaliser les travaux préconisés par la société [C] dans son rapport du 19 juin 2023, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter d’un mois après la signification de la décision ;La condamnation de M. [N] à payer à Mme [Z] [P] la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral ;La nullité du congé délivré le 29 février 2024 ;La condamnation de M. [N] à fournir à Mme [T] des quittances de loyer pour l’année 2024 et les mois à venir, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;La somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Les entiers dépens.

M. [N] conclut au rejet de l’ensemble des demandes et sollicite reconventionnellement la validation du congé pour motif légitime et sérieux, la constatation que Mme [T] se maintient illégalement dans les lieux depuis le 28 septembre 2024, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 760 € par mois à compter du 28 septembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux, et sa condamnation aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

L’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 énonce trois hypothèses dans lesquelles un congé peut être délivré par un bailleur : soit pour reprendre le logement pour l’habiter en justifiant du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, soit pour le vendre, soit à raison d’un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Les modalités de délivrance du congé par le bailleur sont les suivantes : lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signification par acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis est de 6 mois avant le terme du bail, ou 3 mois en cas de logement meublé.

Sur la forme, le congé a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 février 2024, reçue par Mme [T] le 4 mars 2024, pour une échéance au 28 septembre 2024. Les exigences formelles de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ont ainsi été respectées.

Sur le fond, M. [N] invoque la nécessité de réaliser des travaux lourds de rénovation pour justifier le départ définitif de sa locataire. Il produit à cet effet un devis établi par la SARL SLG RENOV le 7 janvier 2024, d’un montant de 29 755 € TTC, portant sur une rénovation globale de l’appartement comprenant notamment une isolation, un doublage des murs, la pose d’un parquet, d’un climatiseur, une refonte de la plomberie, des menuiseries et une cuisine équipée.

Cependant, l’examen de ce devis révèle que les travaux envisagés, bien que d’une certaine ampleur, relèvent essentiellement de travaux d’amélioration et de rénovation de confort et non de travaux dont l’exécution serait matériellement incompatible avec le maintien des occupantes dans les lieux.

Il est de jurisprudence constante que ne constitue pas un motif légitime et sérieux justifiant un congé définitif la réalisation de travaux pour lesquels une absence temporaire du locataire suffirait à les mener sans encombre. Or, en l’espèce, aucun élément ne démontre que l’exécution des travaux projetés nécessitait le départ définitif de Mme [T] et de sa fille, un relogement provisoire ayant pu suffire à permettre leur réalisation.

En conséquence, le motif invoqué à l’appui du congé ne présente pas le caractère légitime et sérieux exigé par la loi. Le congé délivré le 29 février 2024 sera déclaré nul et de nul effet.

Les demandes reconventionnelles de M. [N] tendant à l’expulsion de Mme [T] et au paiement d’une indemnité d’occupation, qui sont la conséquence directe de la validité du congé, seront en conséquence rejetées.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le non-respect de cette obligation ouvre droit à indemnisation du locataire.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au locataire la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme ou à son obligation d’entretien est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle et d’ouvrir droit à réparation du préjudice subi par le locataire.

Le préjudice de jouissance correspond aux troubles affectant les conditions normales d’occupation du logement. Il peut notamment résulter de désordres matériels, d’une insécurité liée à l’état de l’immeuble ou encore de l’impossibilité pour le locataire de profiter pleinement des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement l’étendue de ce préjudice au regard de la nature des désordres, de leur durée et de leurs conséquences concrètes sur les conditions de vie du locataire.

En l’espèce, le rapport établi le 19 juin 2023 par la société [C], mandatée par la CAF, a constaté que le logement occupé par Mme [T] ne satisfaisait pas aux normes de décence définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, en raison notamment de désordres affectant l’installation électrique, la ventilation, les menuiseries, le chauffage et l’évacuation des eaux usées.

Ces désordres ont été portés à la connaissance du bailleur à compter du 17 janvier 2023, date du signalement effectué par Mme [T], de sorte que c’est à cette date que le préjudice de jouissance doit être apprécié.

M. [N] a fait procéder à la remise aux normes de l’installation électrique, attestée le 23 novembre 2023. Les autres désordres sont demeurés sans intervention de sa part.

Au regard de la nature et de l’importance des désordres affectant le logement avant les travaux électriques, le préjudice de jouissance subi par Mme [T] peut être évalué à 40 % du loyer mensuel, soit 304 € par mois, pour la période du 17 janvier 2023 au 23 novembre 2023, représentant 10 mois, soit la somme de 3 040 €.

Pour la période postérieure aux travaux électriques, de décembre 2023 à janvier 2024, les désordres résiduels justifient une indemnisation réduite à 20 % du loyer, soit 152 € par mois pendant 2 mois, représentant la somme de 304 €.

Le préjudice de jouissance total s’établit ainsi à la somme de 3 344 €, que M. [N] sera condamné à payer à Mme [T].

Sur la demande de travaux sous astreinte

Mme [T] sollicite la condamnation de M. [N] à réaliser les travaux préconisés par le rapport [C], sous astreinte de 50 € par jour de retard.

Toutefois, il résulte des pièces produites aux débats que M. [N] a d’ores et déjà fait procéder à la remise aux normes de l’installation électrique en novembre 2023. S’agissant des autres désordres, aucun élément versé aux débats ne permet d’établir avec certitude leur persistance à la date du présent jugement. En l’absence d’éléments probants suffisants sur l’état actuel du logement, la demande de condamnation sous astreinte sera rejetée.

Sur le préjudice moral de Mme [Z] [P]

Mme [Z] [P] sollicite la somme de 5 000 € en réparation du préjudice moral qu’elle aurait subi du fait des conditions de vie dans le logement. Cependant, aucune pièce justificative n’est versée aux débats permettant d’établir la réalité et l’étendue du préjudice moral allégué. Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur la délivrance sous astreinte des quittances de loyer

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, pour les sommes effectivement versées.

Il résulte des pièces versées aux débats que M. [N] n’a produit qu’une seule quittance correspondant au mois de janvier 2024, sans qu’il soit justifié de la délivrance des quittances afférentes aux mois antérieurement payés. M. [N] sera condamné à délivrer à Mme [T] les quittances de loyer correspondant aux mois effectivement réglés.

En revanche, dès lors que Mme [T] ne justifie pas avoir payé son loyer depuis le mois de février 2024, la demande de délivrance de quittances pour cette période sera rejetée.

La demande d’astreinte n’apparaît pas nécessaire au regard des circonstances de l’espèce et sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [N], qui succombe principalement, sera condamné à payer à Maître [O] [L] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour elle de renoncer à la part contributive de l’État.

M. [N] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE nul et de nul effet le congé délivré par M. [F] [N] à Mme [X] [T] par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 février 2024 ;

CONDAMNE M. [F] [N] à payer à Mme [X] [T] la somme de 3 344 euros (trois mille trois cent quarante-quatre euros) au titre de son préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande de condamnation de M. [F] [N] à réaliser les travaux préconisés par le rapport [C] sous astreinte ;

REJETTE la demande de Mme [Z] [P] au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE M. [F] [N] à délivrer à Mme [X] [T] les quittances de loyer correspondant aux mois effectivement réglés ;

REJETTE la demande de délivrance de quittances de loyer pour la période postérieure au mois de janvier 2024 ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de M. [F] [N] tendant à l’expulsion de Mme [X] [T] et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [F] [N] à payer à Maître [O] [L] la somme de 700 (sept cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, à charge pour elle de renoncer à la part contributive de l’État ;

CONDAMNE M. [F] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.

La Greffière Le Juge