TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/03719 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3CYN

AFFAIRE :

S.C.I. 34B (Me [T] [K])

C/

S.A.S. ELTEX (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame, Danielle SARFATI lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 12 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame, Pauline BILLO-BONIFAY Greffier placé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. 34B

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 908 833 916,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A.S. ELTEX

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 501 943 146,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Un contrat de bail commercial a été conclu entre [C] [U] aux droits et obligations de laquelle vient la SCI 34 B, bailleur, et la société INTERNATIONAL SPORT FASHION aux droits et obligations de laquelle vient la SAS ELTEX relativement à des locaux situés [Adresse 2]. Le bail était à effet du 01 octobre 2003 pour se terminer le 30 septembre 2012.

L’activité prévue dans le bail était l’exploitation d’un commerce de prêt à porter, chaussures, maroquinerie, électroménager, bazar et radio-cassettes.

Par lettre recommandée AR en date du 21 octobre 2021, la SASU ELTEX a signifié au mandataire de [C] [U] une demande de renouvellement de bail.

Les locaux en cause ont été acquis par la SCI 34 B le 01 mars 2022.

Par actes en date des 28 mars 2022 et 29 mars 2022, la SCI 34 B a signifié à la SASU ELTEX un congé pour le 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel d’un montant de 84.000,00 Euros HT et HC.

Un constat d’huissier en date du 25 avril 2022 a révélé que la SAS ELTEX avait réalisé des travaux sans autorisation et qu’elle avait modifié l’activité commerciale qui était désormais la vente de tissus orientaux.

Par jugement en date du 01 octobre 2024, le juge des loyers commerciaux a fixé la date de renouvellement du bail au 01 octobre 2022 et ordonné une expertise quant au montant du loyer du bail renouvelé.

*

Par acte en date du 27 mars 2023, la SCI 34B a assigné la SAS ELTEX aux fins d’obtenir :

— la résiliation du bail,

— son expulsion immédiate,

— une indemnité d’occupation d’un montant de 500,00 Euros par jour,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

La SCI 34B invoque les griefs suivants :

— changement de destination du fonds de commerce,

— obstruction à la libre visite des locaux par le bailleur,

— absence de certificat de conformité et de contrat d’entretien des installations électriques et protection incendie,

— réalisation de travaux sans autorisation et non conformes aux règles de l’art.

*

La SAS ELTEX soulève l’irrecevabilité de l’action, faisant valoir :

— que la saisine du juge des loyers commerciaux matérialisait la volonté de la SCI 34B de poursuivre le bail,

— que la SCI 34B ne produisait aucune pièce à l’appui de son assignation.

Au fond, elle conclut au débouté, faisant valoir :

— que les travaux réalisés étaient des travaux de rénovation ne portant pas atteinte à la structure des locaux,

— que les certificats de conformité avaient été fournis,

— que l’activité principale avait toujours été l’activité de bazar,

— que cette activité permettait de vendre de tout dont les tissus ou les vestes,

— que la SCI 34B avait pénétré dans les lieux sans son autorisation et qu’elle avait rebouché une partie du local.

Reconventionnellement, elle demande la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la résiliation du bail

Par actes en date des 28 mars 2022 et 29 mars 2022, la SCI 34 B a signifié à la SASU ELTEX un congé pour le 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel d’un montant de 84.000,00 Euros HT et HC.

Le 21 juin 2023, la SCI 34 B a notifié à la SASU ELTEX un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 84.000,00 Euros HT et HC à compter du 01 octobre 2022.

Par acte en date du 29 août 2023, invoquant une durée dépassant 12 ans en raison d’une tacite reconduction, la SCI 34 B a assigné la SASU ELTEX aux fins d’obtenir avec exécution provisoire la fixation du loyer à la somme de 84.000,00 Euros par an HT et HC à compter du 01 octobre 2022.

Il s’évince de ces éléments que la SCI 34 B a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 01 octobre 2022. Le bailleur qui a accepté le principe du renouvellement du bail ne peut pas invoquer des manquements antérieurs à son acceptation pour obtenir la résiliation du bail. En effet, l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement.

La SCI 34 B invoque des manquements constatés par un constat d’huissier en date du 25 avril 2022 qui est antérieur à la procédure tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé puisque le mémoire notifié par la SCI 34 B à la SASU ELTEX est en date du 21 juin 2023.

La SCI 34 B invoque également un changement de l’activité commerciale qui serait la vente de tissus constaté par un commissaire de justice en date du 08 décembre 2022 annoncé en pièce 19 mais qui ne figure pas à son dossier de plaidoirie. Le changement d’activité postérieur à l’acceptation du principe du renouvellement du bail n’est donc pas démontré.

En l’état de ces éléments, la demande de résiliation formée par la SCI 34 B est irrecevable en ce qu’il est dépourvu de droit pour agir. Il en est de même des demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

— Sur les autres chefs de demande

Il convient d’allouer à la SASU ELTEX la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI 34 B les frais irrépétibles par elle exposés.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE irrecevables les demandes de résiliation du bail, d’expulsion de la SASU ELTEX et d’indemnité d’occupation formée par la SCI 34 B,

REJETTE la demande formée par la SCI 34 B sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la SCI 34 B à verser à la SASU ELTEX la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE la SCI 34 B aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 12 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT