TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

N° RG 25/01713 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LO2H

Jugement du 11 Septembre 2025

[X] [H]

C/

S.A.R.L. [Localité 8] PIERRE 3

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à maitre ORESVE

CERTIFIE CONFORME DELIVRE

LE

à maitre DE LUCA

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 11 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 05 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [X] [H]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par maitre Marine ORESVE, avocate au barreau de RENNES substituée par maitre Jean FAMEL, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000065 du 17/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

ET :

DEFENDEUR :

S.A.R.L. [Localité 8] PIERRE 3

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par maitre Vittorio DE LUCA avocat au barreau de RENNES substitué par maitre Julia HAUGUEL, avocate au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 juin 2022, la société [Localité 8] PIERRE 3 a donné à bail à M. [X] [H] et M. [G] [C] un logement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.000 euros.

Dans les suites de l’effondrement d’une poutre au sein du logement, par arrêté du 7 décembre 2022, la maire de [Localité 8] a ordonné l’évacuation de l’immeuble au vu du risque grave et imminent pour la sécurité des occupants.

Le conseil de M. [X] [H] a sollicité, par l’envoi de plusieurs courriers à la société [Localité 8] PIERRE 3, à son assureur et à son conseil, l’indemnisation des préjudices subis par son client dans les suites de cet effondrement.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, M. [X] [H] a fait assigner la société [Localité 8] PIERRE 3 par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée, à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A cette date, M. [X] [H] a comparu représenté par son conseil.

Soutenant oralement les termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la partie adverse, au visa des articles 1719 et suivants du Code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1244 du Code civil, M. [X] [H] sollicite la condamnation de la société [Localité 8] PIERRE 3 à lui payer les sommes suivantes :

—  300 euros au titre de la perte de revenus subie en juin 2023,

—  3.374,42 euros au titre des frais qu’il a été contraint d’exposer pour se vêtir dans les suites du sinistre,

—  3.800 euros au titre de la valeur vénale des objets perdus à cause du sinistre,

—  3.000 euros au titre de son préjudice moral,

—  2.000 euros sur le fondement des dispositions des articles 37 et 39 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [X] [H] fait valoir que la responsabilité de la société [Localité 8] PIERRE 3 est engagée en sa qualité de propriétaire de l’immeuble loué au titre des dommages causés par sa ruine. Il souligne que la cause du sinistre survenu le 7 décembre 2022 consécutif à l’effondrement d’une poutre et d’une partie du plafond est due à un défaut d’entretien. Il rappelle qu’ils avaient subi des infiltrations en septembre 2023 au droit de la poutre qui s’est effondrée et que la propriétaire n’avait pas fait réaliser les travaux de réfection de la toiture préconisés, entrainant la poursuite des infiltrations.

A défaut, M. [X] [H] soutient que la responsabilité de la société [Localité 8] PIERRE 3 est engagée en sa qualité de bailleresse pour manquement à son obligation de délivrance, de jouissance paisible, d’entretien et de réparation. Il relève que l’effondrement de la poutre réside dans un vice affectant celle-ci et qu’il appartenait à la bailleresse de procéder aux grosses réparations, y compris le rétablissement des poutres ce qu’elle n’a pas fait. Il souligne qu’elle ne leur a proposé aucun relogement.

M. [X] [H] estime justifier de ses préjudices, tant matériel que moral, et du lien de causalité avec l’effondrement de la poutre, rappelant qu’il a dû quitter en catastrophe le logement, sans vêtements, sans effets personnels, en pleine période d’examen, le contraignant à se présenter à la session de rattrapage et à ne pas pouvoir honorer son emploi étudiant habituel. Il souligne qu’il n’a pu récupérer lesdits effets que deux mois après l’effondrement et qu’il a nécessairement dû acquérir de nouveaux vêtements et accessoires du quotidien. Il rappelle que certains équipements n’ont pu être récupérés.

En réponse aux moyens en défense, M. [H] considère que la société [Localité 8] PIERRE 3 n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 1722 du Code civil faute de démontrer un cas fortuit ou la force majeure.

A l’audience, la société [Localité 8] PIERRE 3 a comparu représentée par son conseil.

Soutenant oralement ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la partie adverse, au visa des articles 1244, 1719 et suivants du Code civil, elle sollicite de débouter M. [H] de l’intégralité de ses demandes outre sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A titre de moyens en défense, la société [Localité 8] PIERRE 3 considère que le demandeur n’établit pas que la ruine du bâtiment a eu pour cause un défaut d’entretien. Elle souligne que l’expert mandaté par son assureur a exclu tout dégât des eaux à l’origine du dommage. Elle relève qu’aucun vice de construction n’est davantage démontré le bâtiment ayant pu servir à l’usage d’habitation auquel il était destiné pendant plusieurs années. Elle remarque que l’expert n’a pu établir l’élément déclencheur.

Par ailleurs, la société [Localité 8] PIERRE 3 fait valoir que l’indemnisation ne peut être demandée par le preneur puisque la ruine de l’immeuble ne résulte ni d’une faute de sa part ni d’un manquement à ses obligations. Elle remarque que le locataire avait d’ores et déjà donné son préavis et prévu de quitter les lieux le 6 décembre 2023. Elle estime que le logement ne constituait pas la résidence principale du preneur et qu’elle n’était tenue d’aucune obligation de relogement.

Enfin, la société [Localité 8] PIERRE 3 estime que les demandes indemnitaires sont fantaisistes dans leur montant et ne sont pas fondées. Elle fait valoir que le locataire n’a pas récupéré ses affaires personnelles plus tôt de son seul fait, remarquant que le second locataire les avait récupérés dès la mi-décembre. Elle souligne qu’il était absent au moment des faits mettant en doute l’état de stress lié aux faits.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande au titre de la responsabilité du fait du bâtiment

Aux termes de l’article 1244 du Code civil, « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction ».

Il est admis, par application combinée de ce texte et de l’article 1353 du même Code, qu’il appartient à la victime de rapporter la preuve que la ruine du bâtiment a eu pour cause un vice de construction ou un défaut d’entretien.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société [Localité 8] PIERRE 3 est propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Il résulte du constat d’immeuble menaçant ruine rédigé par l’agent de la ville de [Localité 8] le 9 décembre 2022 qu'« une poutre maîtresse du plancher haut du rez-de-chaussée a rompue et s’est affaissée largement emportant le solivage du plancher ». Seule une démolition complète du bâtiment est envisagée pour remédier au danger.

M. [X] [H] produit des échanges de messages avec la propriétaire des lieux laissant apparaître une infiltration d’eau dans la chambre de son colocataire le 1er septembre 2023. Il résulte d’un second message en date du 6 septembre 2023 que le problème se poursuivait avec une nouvelle fuite dans la chambre de M. [H]. Ce dernier transmettait une vidéo laissant apparaître des gouttes d’eau au niveau de la poutre litigieuse.

Il convient de relever que les échanges font état de l’intervention de couvreurs pour remédier à cette fuite.

Si M. [X] [H] fait un lien entre cette fuite et l’effondrement de la poutre survenue près de trois mois plus tard, force est de constater qu’il ne produit aucun élément de nature à conforter ce lien de cause à effet. Il ne démontre pas davantage la persistance du problème dans les suites de ses messages, étant relevé que la propriétaire indiquait en référer rapidement au couvreur déjà mandaté par ses soins.

Par ailleurs, les extraits du rapport d’expertise réalisé à la demande de l’assureur de la propriétaire, permettent de constater que celui-ci considère que « la rupture soudaine de cette poutre est due à la constitution et à l’âge de celle-ci. L’élément déclencheur reste inconnu. On peut néanmoins écarter un sinistre dégât des eaux du fait de l’absence d’humidité ».

M. [X] [H] ne saurait, sans inverser la charge de la preuve, considérer que les extraits de ce rapport sont insuffisants pour écarter le défaut d’entretien.

En effet, le seul effondrement de la poutre est insuffisant à lui-seul pour démontrer le défaut d’entretien et M. [H] ne démontre pas que la cause de cet effondrement est liée au défaut d’entretien de la toiture qu’il allègue.

M. [X] [H] ne développe pas et ne démontre pas davantage l’existence d’un vice de construction.

Dès lors, faute de démontrer qu’un défaut d’entretien ou un vice de construction sont l’un des faits générateurs de l’effondrement de la poutre ayant conduit à la ruine du bâtiment, M. [X] [H] sera débouté de ses demandes d’indemnisation au titre de l’article 1244 du Code civil.

2/ Sur la demande au titre de la responsabilité du fait du bailleur

2.1 Sur la responsabilité,

En application de l’article 1721 du Code civil, le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même il ne les aurait pas connus lors du bail et, il est tenu d’indemniser le preneur des pertes causés par les vices et défauts.

Aux termes de l’article 1722 du même Code, « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

En application de ces textes, il est admis que l’existence d’un vice caché ne peut être assimilé à un cas de force majeure qui a nécessairement une origine extérieure à la chose louée et qu’un cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien de la chose louée imputable au bailleur. La preuve du cas fortuit ou de la force majeure doit être rapportée par celui qui l’invoque.

Par application combinée des articles 25-3 et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu, notamment, « de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement », « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle », « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

En l’espèce, la bailleresse considère qu’en l’absence de faute de sa part, notamment en l’absence de manquement à son obligation d’entretien, le cas fortuit doit être retenu.

Il résulte des extraits du rapport d’expertise réalisé par l’assureur de la bailleresse que l’examen de la poutre permet à l’expert de constater qu’ « elle a subi par endroits des attaques parasitaires anciennes, présence de trous et de galeries d’insectes lignivores. Mais aujourd’hui, ces insectes ne sont plus présents et il n’y a aucune trace de sciure indiquant une activité d’insectes lignivores. Extérieurement cette poutre apparaît saine. Par contre la poutre présente des cavités au centre de sa section qui ont certainement affaibli la résistance structurelle du bois. Ces cavités, non décelables extérieurement, étaient certainement existantes quand cette poutre a été utilisée pour construire ce logement ».

Ces constatations permettent de retenir l’existence d’un vice caché affectant la poutre litigieuse.

L’expert retient que la rupture soudaine de la poutre est liée notamment à sa constitution, soit l’existence de cavités en son centre. Ce constat permet d’établir un lien de causalité entre le vice de la poutre et l’événement générateur de la destruction de l’immeuble, celui-ci n’étant plus en état de servir à son usage.

L’existence d’un vice caché affectant la poutre litigieuse exclut la notion de cas fortuit, faute d’être extérieur à la chose.

Dès lors faute de démontrer l’existence d’un cas fortuit ou d’un cas de force majeure de nature à l’exonérer de sa responsabilité, la bailleresse doit être tenue d’indemniser le locataire au titre du vice de la chose louée quand bien même, elle n’avait pas connaissance, avant l’effondrement, du vice affectant la poutre.

2.2 Sur l’indemnisation des préjudices,

Il est admis que l’indemnisation d’un préjudice ne doit entraîner ni perte ni profit pour la personne pouvant prétendre à l’octroi de dommages et intérêts.

En l’espèce, il est constant que, dans les suites immédiates de l’effondrement de la poutre et de l’intervention des secours, la maire de [Localité 8] a pris un arrêté ordonnant l’évacuation de l’immeuble. Le constat d’immeuble menaçant ruine rédigé par les services municipaux précise qu’aucune réhabilitation de l’immeuble n’est envisagée, seule la démolition complète du bâtiment est préconisée.

Il résulte des éléments du dossier que M. [X] [H] était absent du logement lors de l’effondrement.

Il est également établi qu’il a récupéré ses affaires personnelles le 1er février 2023.

Force est de constater que la bailleresse qui affirme que ce délai est dû essentiellement au refus de M. [H] de les récupérer ne justifie pas de la réalité de ce refus. Au surplus, il résulte des propres écritures de son conseil, dans un message électronique en date du 1er janvier 2023, que M. [H] n’avait pu récupérer l’intégralité de ses affaires à cette date, celles se trouvant dans la chambre n’ayant pu être restituées pour des raisons de sécurité. Le conseil précisant : « un rendez-vous avec une entreprise spécialisée a été pris pour la première semaine de janvier afin de déterminer les mesures à prendre permettant de récupérer ses affaires ». Elle ne produit aucun élément justifiant avoir invité le locataire à récupérer le reste de ses affaires dans les suites du passage de cette société.

Ce message électronique mentionne qu’à cette date du 1er janvier 2023, M. [H] avait récupéré certaines affaires (console de jeux, chaussures, bouteilles de vin notamment).

M. [X] [H] produit un certain nombre de tickets de caisse d’achats divers dont certains ne sont pas identifiables au vu des mentions portées non explicites (par exemple le ticket 10030747 du 13 janvier 2023 pour un montant de 150 euros) ou paraissent correspondre à quelqu’un d’autre (par exemple des tickets de 83,30 euros, de 110 euros et de 425,50 euros dont la carte de fidélité mentionnée est au nom d’une dénommée [J] [L], personne étrangère à la cause). Ces tickets ne sauraient donner lieu à indemnisation.

Il produit également plusieurs tickets de caisse d’achats de vêtements, notamment des costumes, effectués au cours du mois de janvier 2023 sans justifier de leur nécessité au regard du délai écoulé depuis le sinistre. Parmi ces tickets figure notamment l’achat d’une paire de chaussures le 5 janvier 2023, date à laquelle, selon le contenu du message précité, il les avait récupérées.

Par suite, s’agissant du préjudice matériel, seuls seront indemnisés les achats de première nécessité (produits d’hygiène notamment), d’équipements et de vêtements ayant eu lieu dans les jours ayant suivi immédiatement le sinistre ; ainsi seront retenus, 60,86 euros (achat CORA du 10 décembre 2022), 275 euros (achat Finsbury du 9 décembre 2022), 91,98 euros (achat Fnac du 12 décembre 2022), 86 euros (coût papier d’identité). Il sera également tenu compte de la valeur du sur-matelas à hauteur de 150 euros.

Par contre, au vu de la présence d’une télévision dans l’inventaire des meubles du logement, et faute de démontrer qu’il avait effectivement installé son propre téléviseur, la demande de M. [H] au titre de celui-ci ne sera pas retenue.

Ainsi le préjudice matériel de M. [X] [H] peut être arrêté à la somme de 663,84 euros.

S’agissant de son préjudice moral, au vu de la mise en danger des occupants de l’immeuble dans les suites de l’effondrement de la poutre et des dégâts occasionnés, illustrés par les photographies jointes, il ne peut sérieusement être mis en doute que les occupants ont subi un préjudice moral du fait de cet effondrement, y compris M. [X] [H], malgré son absence lors de la survenue du dommage, tant du fait de la présence de son colocataire que de la crainte pour lui-même des risques encourus, et du fait d’avoir subitement dû quitter son logement sans avoir pu récupérer aucun effet personnel, événement entraînant par sa nature même divers tracas.

De plus, M. [X] [H] justifie par la production d’un certificat médical et d’attestations établies par ses amis, qu’il a souffert d’un stress post-traumatique dans les suites de cet effondrement, l’ayant empêché de se rendre à ses examens. Ce lien de causalité est également confirmé par l’attestation rédigée par la responsable de sa formation.

Dès lors, le préjudice moral de M. [X] [H] est justifié. Au regard de son absence lors de l’effondrement et des effets psychiques limités dans le temps, l’indemnisation de celui-ci sera arrêtée à la somme de 500 euros.

S’agissant de la perte de salaire subie du fait du décalage de ses examens, si M. [X] [H] produit une attestation selon laquelle qu’il n’a pas pu travailler la semaine en question, il ne justifie pas qu’il n’a pas pu travailler à un autre moment et ce alors qu’il résulte des bulletins de salaires produits, qu’en 2022, il avait travaillé, au moins, sur la totalité du mois de juin et qu’en 2024, il a travaillé sur la totalité du mois d’août. La réalité de ce préjudice n’étant pas établie, sa demande à ce titre sera rejetée.

En conséquence, la société [Localité 8] PIERRE 3 sera condamnée à payer à M. [X] [H] les sommes de 663,84 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et de 500 euros au titre de son préjudice moral.

M. [X] [H] sera débouté de ses autres demandes indemnitaires.

3/ Sur les demandes accessoires,

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, la société [Localité 8] PIERRE 3 sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles,

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’article 700 2° précise que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale ou partielle une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

L’article 37 précité dispose que les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dès lors, tenue aux dépens, la demande de la société [Localité 8] PIERRE 3 au titre des frais irrépétibles ne pourra qu’être rejetée de ce seul fait.

La société [Localité 8] PIERRE 3 sera condamnée à payer au conseil de M. [X] [H], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 2° du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire,

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la société [Localité 8] PIERRE 3 à payer à M. [X] [H] la somme de 663,84 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE la société [Localité 8] PIERRE 3 à payer à M. [X] [H] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE M. [X] [H] de ses autres demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la société [Localité 8] PIERRE 3 aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société [Localité 8] PIERRE 3 à payer à Maître Marine ORESVE, avocate de M. [X] [H] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 2° du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Maître ORESVE dispose d’un délai de 4 ans à compter du jour où la présente décision est passée en force de chose jugée pour demander le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat et qu’à défaut il est réputé avoir renoncé à celle-ci ;

DEBOUTE la société [Localité 8] PIERRE 3 de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,