TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/01055 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZBS

Minute : 24/

Madame [X] [M]

Représentant : M^e Vanessa REMY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 04

C/

Monsieur [C] [Z]

Représentant : M^e Annabelle BAILLEUL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

Madame [S] [D] épouse [Z]

Représentant : M^e Annabelle BAILLEUL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [X] [M]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Vanessa REMY, avocat au barreau de la Seine Sainte Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [Z]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [S] [D] épouse [Z]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 8]

représentés par M^e David SCRIBE membre de la SCP SCRIBE BAILLEUL SOTTAS, Avocat au barreau de l’Aube

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Selon jugement d’adjudication du juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Bobigny du 11 juillet 2023, Madame [X] [M] est devenue propriétaire par adjudication d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Le jugement a été signifié à Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z], anciens propriétaires, par actes de commissaire de justice des 14 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, Madame [X] [M] a fait assigner Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] aux fins de :

Constater que Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] sont occupants sans droit ni titre du bien situé [Adresse 3] à [Localité 8],Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs conformément au code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1500 euros à compter du 11 juillet 2023 jusqu’à libération effective des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 7 octobre 2024, Madame [X] [M], représentée, maintient ses demandes. Elle est opposée aux demandes de délais de paiement et pour quitter le logement.

Elle explique au visa de l’article L322-10 du code des procédures civiles d’exécution, que le bien acquis par adjudication est occupé par Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z], qui continuent de se maintenir dans les lieux sans aucun titre malgré la signification du jugement. Elle précise que le jugement d’adjudication emporte vente forcée du bien et en transmet la propriété à l’adjudicataire, ce qui justifie la demande d’expulsion. Elle ajoute que l’occupation lui cause un préjudice, ce qui justifie l’octroi d’une indemnité d’occupation débutant à compter du jugement d’adjudication.

En réponse à la fin de non-recevoir elle rappelle que la situation est différente et qu’à la suite d’une licitation le liquidateur a partagé les biens entre les époux et a fait vendre le bien, si bien qu’elle ne peut se prévaloir du jugement pour poursuivre l’expulsion.

En réponse à l’argumentation adverse, elle précise que le montant de l’indemnité d’occupation est fondé sur deux évaluations de valeur locative, et souligne qu’aucune pièce n’est fournie quant à la situation personnelle, financière et quant aux démarches dans le cadre du relogement.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z], représentés, demandent au juge des contentieux de la protection de :

le juger recevables et bien fondés en leurs demandes,déclarer Madame [X] [M] irrecevable en ses demandes,à titre principal, leur accorder un délai d’un an pour quitter les lieux ,à titre subsidiaire,réduire l’indemnité d’occupation à de plus juste proportions,accorder à Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] des délais à hauteur de 150 euros par mois pour payer l’indemnité d’occupation .

Ils soutiennent que le jugement constitue un titre d 'expulsion conformément à l’article L322-13 du code des procédure civile d’exécution, si bien que la procédure initiée est inutile et qu’il y a lieu de déclarer les demandes irrecevables.

Si la demande était considérée comme recevable, ils estiment que leur situation justifie l’octroi d’un délai d’un an pour quitter le lieux, compte tenu de l’impossibilité de se reloger.

A titre subsidiaire, ils rappellent qu’aucun commandement de quitter les lieux n’a été signifié ni encore la signification du jugement et qu’il y a lieu de réduire le montant de l’indemnité d’occupation et de leur accorder de délais pour procéder à son paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il résulte de ces textes, qu’en l’absence de restriction légale, l’action est ouverte à ceux qui ont intérêt à être entendus sur le fond de leurs prétentions, l’existence du droit invoqué, tant par le demandeur que par le défendeur, n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès.

Selon l’article L322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

L’article R322-64 du même code dispose que sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’égard du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.

Enfin, il résulte de l’article 1377 du code de procédure civile relatif à la licitation que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués, qui est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281.

Or, l’article 1278 du code de procédure civile précise que sont déclarés communes au présent chapitre les dispositions des articles R 322-39 à R 322-49, R 322-59, R 322-61, R 322-62, R 322-66 à R 322-72 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de la combinaison des articles 1377 et 1271 à 1281 du code de procédure civile relatives à la vente sur licitation que de nombreuses règles régissant la procédure de saisie immobilière s’appliquent, par renvoi de texte, à la procédure de vente judiciaire d’immeubles après partage, aucun renvoi n’est fait à l’article L322-13 du code des procédures civiles d’exécution qui ne lui est donc pas applicable.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que si la vente est poursuivie par le liquidateur judiciaire de la SARL MPE-2C, il s’agit d’une vente poursuivie en application d’une licitation partage ordonnée par jugement du 27 juin 2022, et non d’une procédure de vente d’immeuble ordonnée par le juge-commissaire dans le cadre de la procédure collective.

Il s’ensuit que les règles applicables sont celles de la vente sur licitation.

Aucune disposition ne prévoit que le jugement d’adjudication rendu en matière de vente sur licitation constitue un titre d’expulsion permettant à l’adjudicataire de délivrer un commandement de quitter les lieux.

En conséquence, Madame [X] [M] justifie d’un intérêt à agir aux fins d’expulsion.

Il convient de rejeter la fin de non-recevoir et de dire la demande recevable.

Sur la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article L322-10 du code des procédures d’exécution , L’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

Il s’ensuit que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien.

Il en résulte que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que selon jugement du 11 juillet 2023, Madame [M] a acquis par adjudication le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Le jugement a été rendu le 11 juillet 2023 et signifié le 14 novembre 2023.

Le prix d’adjudication a été payé selon quittance le 17 juillet 2023 et Madame [M] est devenu propriétaire du bien depuis le 11 juillet 2023.

En conséquence, Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis le 11 juillet 2023.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le propriétaire.

En l’espèce, il ressort de développements qui précèdent que Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis le 11 juillet 2023.

Il ressort des pièces communiquées et des observations des parties qu’ils occupent toujours le bien.

IL convient donc de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par cette occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien à compter de cette date.

Lee pavillon est une maison de 80 mètres carrés sur un terrain de 189 mètres carrés composée d’un rez de chaussée avec un séjour et salon et à l’étage de 2 chambres et une desserte, selon les mentions figurant dans le cahier des charges et le descriptif.

Il est communiqué une évaluation de la valeur locative du bien, établies par l’agence CASA IMMOBILIER à hauteur de 1500 euros par mois en meublé.

Dès lors, en considération de ces éléments et de la nature du bien occupé, il convient de fixer l’indemnité à la somme de 1200 euros par mois, due par les occupants à compter du jugement d’adjudication, le 11 juillet 2023.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z], co-responsables du préjudice, au paiement de l’indemnité d’occupation de 1200 euros à compter du 11 juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] ne justifient pas de leur situation personnelle et financière, ni encore de charges liées à un nouveau logement. Il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] ne justifient pas de leur situation ni de leurs démarches en vue du relogement.

Il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [M] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] à payer à Madame [X] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’inutilité de la procédure,

DECLARE recevable la demande de Madame [X] [M] aux fins d’expulsion,

DIT que Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] sont occupants sans droit ni titre du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 8] depuis le 11 juillet 2023,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] à compter du 11 juillet 2023 à la somme de 1200 euros,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] à payer à Madame [X] [M] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 juillet 2023 et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] à payer à Madame [X] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [S] [D] épouse [Z] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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