TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Heure à heure

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 10 Mars 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 06 Mars 2026

N° RG 26/01218 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7RLM

PARTIES :

DEMANDEURS

S.D.C DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD

dont le siège scial est sis [Adresse 2]

Pris en la personne de son représentant légal

Madame [Z] [M]

née le 18 Octobre 1987 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

représentée par son mandataire la société GESTION SUD (Cabinet Savonitto) dont le siège social est sis [Adresse 4]

Prise en la personne de son représentant légal

SCI LOUJU

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par son mandataire la société GESTION SUD (Cabinet Savonitto) dont le siège social est sis [Adresse 4]

Prise en la personne de son représentant légal

Tous représentés par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. PSM CAPITAL

dont le siège social est sis [Adresse 6]

Prise en la personne de son représentant légal

Grosse délivrée le 10/03/26

À

— M^e Lionel CHARBONNEL

— M^e Guillaume MAZEL

représentée par M^e Guillaume MAZEL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Selon son règlement de copropriété des 2 et 16 mai 1962, l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], est composé de deux bâtiments : le bâtiment « A » en façade sur la [Adresse 1] est élevé de trois étages sur rez-de-chaussée et d’un 4ème étage en retrait. Le bâtiment « B » est situé derrière le bâtiment A et élevé d’un étage sur rez-de-chaussée et partie de 2ème étage.

La société SQUARE HABITAT est désigné syndic de cette copropriété.

La SCI PSM CAPITAL a acquis le 04 février 2026 les lots n°3 et 10 de cette copropriété, correspondant à un local à usage commercial dans le bâtiment A (sur rue) et un appartement situé au rez-de-chaussée dans le bâtiment B.

Une partie des locaux ainsi acquis par la SCI PSM CAPITAL est située sous une terrasse située au premier étage, laquelle est à usage des deux appartements du 1er étage appartenant pour l’un à Mme [Z] [M] et pour l’autre à la SCI LOUJU. L’appartement de Mme [M] est loué à Monsieur [O].

Le 24 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], en sa qualité de syndic, a été avisé que la SCI PSM CAPITAL avait entrepris des travaux portant destruction de la terrasse, un trou apparaissant sur la terrasse à usage de l’appartement de Mme [M]. Cette destruction a été constatée par commissaire de justice et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a mis en demeure par LRAR du même jour la SCI PSM CAPITAL de cesser les travaux et remettre en état les parties affectées.

La SCI PSM CAPITAL a poursuivi les travaux et une sommation interpellative lui a été délivrée le 25 février 2026, délivrée à étude.

Le 25 février 2026, le locataire de l’appartement de Mme [M] a indiqué que des ouvriers se trouvaient sur la terrasse de son appartement ce matin-là, auxquels il a demandé de partir et lesquels l’ont menacé en retour tel que cela ressort d’une déclaration de main courante du même jour à 14h55.

Par mail du 26 février 2026, la SCI PSM CAPITAL a indiqué qu’elle n’entendait pas cesser les travaux, lesquels consistaient seulement à remettre en état une verrière obturée par la terrasse carrelée et non autorisée par la copropriété.

Par ailleurs, les demandeurs font valoir qu’une porte métallique a été installée au niveau de l’accès aux caves, dont seule la SCI PSM CAPITAL a les clés, privant les autres copropriétaires de l’accès aux caves leurs appartenant.

Par requête du 03 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], Mme [Z] [M] et la SCI LOUJU ont sollicité d’être autorisés à assigner la SCI PSM CAPITAL à heure indiquée, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du même jour pour l’audience se tenant le vendredi 06 mars 2026 à 8h30.

Suivant acte d’huissier en date du 04 mars 2026 à 19h45, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], [Z] [I] et la SCI LOUJU ont assigné la SCI PSM CAPITAL en référé aux fins de :

Condamner la SCI PSM CAPITAL à cesser immédiatement les travaux entrepris sur la terrasse, sous peine d’astreinte de 1 000 € par jour de poursuite des travauxCondamner la SCI PSM CAPITAL à retirer la porte métallique installée à l’endroit de l’accès aux caves sous peine d’astreinte de 1 000 € par jour de retardOrdonner l’interdiction pour la SCI PSM CAPITAL d’accéder à la terrasse sous peine d’astreinte de 500 € par infraction constatéeOrdonner une expertise aux fins de décrire les travaux effectués, décrire les désordres structurels causés par ces travaux et identifier et chiffrer les travaux de remise en étatCondamner la SCI PSM CAPITAL à leur payer la somme de 5 000 € à titre de provision ad litemCondamner la SCI PSM CAPITAL à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, ce compris les constats de commissaires de justice établis et à établir en cas d’infraction

A l’audience du 06 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a maintenu ses demandes à l’exception de la demande d’arrêt des travaux, ceux-ci étant achevés, la demande étant donc sans objet.

La SCI PSM CAPITAL a conclu au débouté des demandes adverses et a sollicité la condamnation des demandeurs au paiement de 3 000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10/03/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande d’interdiction faite à la SCI PSM CAPITAL ou toute personne de son chef d’accéder à la terrasse

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demanderesses souhaitent s’assurer que le locataire de l’appartement de Mme [M] ne se trouve plus confronté à la présence de personnes non autorisées sur la terrasse dont la jouissance est privative à son lot, et qui a fait état d’agressivité à son égard. Il ressort des pièces produites que des personnes se sont introduites sur cette terrasse via l’ouverture effectuée dans le cadre des travaux effectués par la SCI PSM CAPITAL et aujourd’hui achevés ; aucun accès n’étant désormais possible entre les lots appartenant à la SCI PSM CAPITAL et la terrasse, à jouissance privative du lot appartenant à Mme [A].

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point, la demande étant devenue sans objet, étant rappelé en outre que le fait pour une personne de s’introduire dans une partie dont la jouissance est privative consiste en une violation de domicile, laquelle est interdite par nature en ce qu’elle constitue une infraction réprimée par le code pénal.

Sur la demande de retirer la porte métallique d’accès aux caves

Il ressort des débats que seule la SCI PSM CAPITAL dispose de cette clé d’accès. Cependant, la preuve n’est pas rapportée qu’elle serait à l’origine de la pose de cette porte, alors qu’il ressort au contraire du constat d’huissier dressé par Me [J] le 05 mars 2026 que la porte ne présente pas les caractéristiques d’un ouvrage récemment installé.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner à la SCI PSM CAPITAL de déposer ladite porte. En revanche, il y a lieu d’ordonner à la SCI PSM CAPITAL, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai de 8 jours, de remettre un double des clés, qu’elle fera confectionner à ses frais, à chacune des demanderesses.

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

***

En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision ad litem :

Il ressort des débats que l’expertise est rendue nécessaire par les travaux effectués sur des parties communes par la SCI PSM CAPITAL, sans aucune autorisation de la copropriété et sans aucune justification qu’ils aient été effectués dans les règles de l’art.

Dès lors, l’expertise n’étant rendue nécessaire que par l’action de la défenderesse, il y a lieu de faire droit à la demande de provision ad litem à hauteur de 5 000 €.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 3 000 €.

La SCI PSM CAPITAL supportera les dépens de l’instance en référé, qui comprendront les actes d’huissiers effectués par les demandeurs dans la cadre de la présente procédure à savoir le constat du 24/02/2026 et la sommation interpellative du 25/02/2026.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Disons n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’interdiction d’accès à la terrasse à jouissance privative du lot appartenant à Mme [M] ;

Ordonnons à la SCI PSM CAPITAL, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et ce pour une durée de 3 mois, de remettre un double des clés de la porte métallique d’accès aux caves de la copropriété du [Adresse 1], qu’elle fera confectionner à ses frais, à chacune des demanderesses.

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

Monsieur [T] [F]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Port. : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 1], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— décrire les travaux visés dans l’assignation en précisant leur qualité, leur solidité, s’ils ont été effectués dans les règles de l’art, si la verrière ainsi construite dont la démolition n’a pas été sollicitée est un ouvrage pérenne, notamment en matière d’étanchéité et de solidité ;

— indiquer les conséquences de ces travaux, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— Décrire et chiffrer les travaux de remise en état qui pourraient être sollicité à savoir la remise en état d’une dalle de terrasse non transparente telle qu’elle existait au 24 février 2026 avant le perçage constaté par commissaire de justice ;

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Toulon, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], d’une avance de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les six semaines de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCI PSM CAPITAL à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une provision ad litem de 5 000 € à valoir sur la rémunération de l’expert ;

CONDAMNONS la SCI PSM CAPITAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], Mme [M] et la SCI LOUJU la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNONS la SCI PSM CAPITAL aux dépens du référé, lesquels comprennent le procès-verbal de constat dressé par la SELARL CHEVRO GAILLET ARDIZZONI le 24/02/2026 et la sommation interpellative délivrée par ce même commissaire de justice le 25/02/2026 ;

RAPPELONS que la présence ordonnance est exécutoire par provision ;

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.