TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 06 Mars 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2026

N° RG 25/04542 – N° Portalis DBW3-W-B7J-67G6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. LOU CAPOULIE sis [Adresse 1]

représenté par son Syndic la Société FONCIA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.C.I. NABTIMMO

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

non comparante

Grosse délivrée le 06/03/26

À

— M^e Nicolas MERGER

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

La SCI NABTIMMO est copropriétaire du lot n°73 de la copropriété LOU CAPOULIE située [Adresse 1] à Aubagne 13 400 dont l’exercice comptable se déroule du 1er octobre au 30 septembre.

Des charges sont impayées depuis 2021.

Par assignations du 09/10/2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LOU CAPOULIE représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, a fait citer la SCI NABTIMMO en demandant au juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond, de :

Condamner la SCI NABTIMMO à lui payer les sommes suivantes :

4 746,33 au titre des charges impayées, cotisations au titre du fonds de travaux ainsi que des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, arrêtées au 27/09/2025 augmentée des intérêts de retard à compter du 12/06/20251 487,71 € au titre des frais engendrés, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts de retard à compter du 12/06/20253 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1 231-1 du code civil2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civileLa condamner aux dépens et rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

A l’audience du 23/01/2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Assignée à personne morale, la SCI NABTIMMO n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 06/03/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 29/11/2022 et 08/01/2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI NABTIMMO pour la période réclamée (2021-2025),

— les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, dont la dernière datée du 10/06/2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le relevé de compte arrêté au 27/09/2025 à la somme totale de 6 234,04 €, correspondant à 4 746,33 € dus au titre des charges et travaux et 1 487,71 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le contrat de syndic.

Au vu de ces pièces, la SCI NABTIMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 746,33 € au titre des charges et travaux échus arrêtés à la date du 27/09/2025 et comprenant la provision trimestrielle du 01/07/2025 au 30/09/2025.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

En l’espèce, le syndic réclame la somme de 1 487,71 € au titre des frais qu’il a facturé depuis 2021 au titre des frais de recouvrement. Cependant, seuls les frais NECESSAIRES au recouvrement des charges, expurgés des actes inutiles ou non justifiés sont dus au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965. En outre, il ne saurait être fait droit aux honoraires abusifs facturés par le syndic et qui n’apparaissent pas justifiés, en particulier de transmission du dossier aux auxiliaires de justice quand bien même ils seraient prévus par le contrat de syndic. Ainsi, le syndic sera débouté de sa demande concernant les frais suivants :

Les frais de mise en demeure et relances inutiles au recouvrement judiciaire de la dette, étant rappelé que le recouvrement des charges est l’essence même de la mission normale du syndic138,26 € de frais d’huissier de commandement de payer, inutile au recouvrement de la dette et facturé en juillet 2024 soit un an et demi avant l’introduction d’une procédure en recouvrement de chargesLes intérêts de retard non justifiés

Les frais (honoraires) de remise du dossier à l’huissier puis à l’avocat, facturés 2 fois pour 725 €, ce qui est redondant et abusif. Une seule facture d’honoraire à ce titre pouvant être considérée comme justifiée mais sera réduite à la somme de 200 €, le montant facturé de 350 ou 375 € étant abusif. Les honoraires de frais de constitution d’hypothèque, abusifs, la constitution d’hypothèque ayant été effectuée par l’avocat ne générant ainsi aucun honoraires du syndic mais des frais au titre de l’article 700 du cpc.

Il lui sera alloué la somme de 200 € au titre des honoraires de constitution du dossier remis à l’avocat, seuls frais justifiés pour parvenir au recouvrement effectif de la dette, engagés par le syndic pour le recouvrement de la créance du syndicat et allant au-delà de sa mission normale de recouvrement des charges. Il convient de préciser que la seule mise en demeure efficace au recouvrement de la dette a été effectuée par l’avocat et entre donc dans les frais alloués au titre de l’article 700 du cpc, la dernière mise en demeure du syndic, ne rappelant même pas l’article 19-2 de la loi de 1965 datant du 03/05/2024 soit 1 an et demi avant l’introduction de la présente procédure.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en rien d’un préjudice distinct de celui réparé par l’octroi d’intérêts moratoires, il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SCI NABTIMMO sera condamnée à lui payer la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI NABTIMMO qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamne la SCI NABTIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LOU CAPOULIE représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, les sommes suivantes :

—  4 746,33 € au titre des charges de copropriété exigibles au 27/09/2025 et comprenant la provision trimestrielle du 01/07/2025 au 30/09/2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure soit le 12/06/2025

—  200 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi de 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété LOU CAPOULIE représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SCI NABTIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LOU CAPOULIE représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI NABTIMMO aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.