TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026

Président : Madame VOYTEL, Vice-Présidente

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Novembre 2025

N° RG 24/04612 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RUH

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 9],

représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [S]

né le 22 Juin 1979 à [Localité 10] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Marie LAFRAN de la SELARL LAFRAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

[S] [E] est copropriétaire des lots 55 et 217 au sein de l’ensemble immobilier dénommé le [Adresse 5] situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 Octobre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] sis [Adresse 3] a fait citer [S] [E] en paiements des charges de copropriété selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été renvoyée aux audiences des 16 Décembre 2024, 3 Février, 23 Avril,9 Juillet, 22 Septembre, 13 Octobre et 10 Novembre 2025, date à laquelle elle a été retenue ;

A cette dernière audience, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de le déclarer recevable , de rejeter toutes les demandes et de condamner [S] [E] au paiement :

De la somme de 7 481,67 euros au titre des charges impayées arrêtées au 16 Septembre 2025;De la somme de 1 170,85 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer

De la somme de 1 674 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

En défense, [S] [E], par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au tribunal de :

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] SIS [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes, Annuler les résolutions N°22 et 23 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 Janvier 2025 , Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7] [Adresse 3] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral et 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 Janvier 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 27 Août 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure [S] [E] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 14 Mars 2022, 21 Novembre 2023, 21 Janvier 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant [S] [E] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 Août 2024,rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

le commandement de payer délivré le 7 Février 2024,le relevé de compte arrêté au 30 Septembre 2025 à la somme de 7 481,67 € dus au titre des charges et travaux et 1 170,85 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 1712,88 €, le contrat de syndic.

Au terme de la délibération N°26 du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 Novembre 2023 , la « décision à prendre pour imputer aux propriétaires un forfait de 200 M3 sur l’eau chaude pour défaut de pose de compteur divisionnaire d’eau chaude » a été votée.

Au vu de la rédaction de cette délibération, elle ne constitue aucunement une avance de provisions sur charges à régulariser mais une sanction forfaitaire.

Elle ne bénéficie pas dès lors de la procédure accélérée au fond et les sommes correspondantes doivent être soustraites aux sommes dues. Il convient dès lors de retrancher des sommes dues la somme totale de 3 284,48 euros correspondant aux charges relatives à l’eau chaude du 01.01.2024 au 30.05.2025.

En conséquence et au vu des pièces fournies au débat , [S] [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 197,19 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées et provisions à échoir arrêtées à la date du 1er Septembre 2025 avec intérêts à compter du commandement de payer sur la somme de 1 6 27,87 euros.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation sur la somme de 2 569,32 euros.

S’agissant de la demande d’annulation des résolutions 22 et 23 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 Janvier 2025

Ces décisions sont relatives à la prise d’hypothèque sur le bien de Monsieur [S].

Le Tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond n’a pas compétence pour annuler ces résolutions au terme des dispositions légales susvisées.

La demande est irrecevable.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que [S] [E] sera condamné au paiement de la somme de 37,77 euros au titre des deux mises en demeure des 09/10/2023 et 08/02/2023 et celle de 250 euros soit une somme totale de 287,77 euros au titre des frais d’hypothèque correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur la demande de dommages et intérêts

La faute du syndicat des copropriétaires et le préjudice de [S] [E] sont sérieusement contestables en l’état de la condamnation de ce dernier et de la tardivité de l’installation du compteur d’eau chaude.

Par conséquent, il convient de débouter [S] [E] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [S] [E] supportera les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [S] [E], qui succombe, sera condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] SIS [Adresse 3] la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE [S] [E] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

La somme de 4 197,19 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées et provisions à échoir arrêtées à la date du 1er Septembre 2025 avec intérêts à compter du commandement de payer sur la somme de 1 627,87 euros et de l’assignation sur la somme de 2 569,32 euros.

La somme de 287,77 € au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par [S] [E] et d’annulation des résolutions N° 22 et 23 de l’assemblée générale du 21 Janvier 2025;

CONDAMNE [S] [E] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [S] [E] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 19/01/2026

À

— Maître Philippe CORNET

— Maître Jean-[Localité 8] LAFRAN