RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00311 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OQRO

MINUTE N° :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE AUX DROITS DE VALESTIS

c/

[Q] [T]

Copie certifiée conforme le :

à :

Monsieur [Q] [T]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e René DECLER

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 12 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Charlotte BOIROUX, auditrice de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE AUX DROITS DE VALESTIS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Q] [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Réprésenté par Mme [K] [F], sa soeur muni d’un pouvoir

— ----------

Le tribunal a été saisi le 17 Juin 2025, par Assignation – procédure au fond du 13 Juin 2025 ; L’affaire a été plaidée le 16 Décembre 2025, et jugée le 12 Février 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2010, la société VALESTIS a consenti un bail d’habitation à M. [Q] [T] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 598.83 euros outre 204.40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2068,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [Q] [T] le 27 février 2025.

Par assignation du 13 juin 2025, CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société VALESTIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Q] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3062,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 16 décembre 2025, CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société VALESTIS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 décembre 2025, s’élève désormais à 3949,79 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société VALESTIS considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Q] [T] représenté par sa sœur Mme [F] [K] en vertu d’un pouvoir de représentation reconnaît en effet le montant de la dette locative et précise toutefois qu’un virement de 800 euros a été fait peu avant l’audience. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société VALESTIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2068,10 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 mai 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société VALESTIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 décembre 2025, M. [Q] [T] lui devait la somme de 3949,79 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Q] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025 sur la somme de 2068,10 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 994,04 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Q] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Q] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société VALESTIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 novembre 2010 entre la société VALESTIS, d’une part, et M. [Q] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 5 mai 2025,

CONDAMNE M. [Q] [T] à payer à CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société VALESTIS la somme de 3949,79 euros (trois mille neuf cent quarante-neuf euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025 sur la somme de 2068,10 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 994,04 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [Q] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 79 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Q] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 mai 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Q] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Q] [T] sera condamné à verser à CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société VALESTIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [Q] [T] à payer à CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société VALESTIS la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Q] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 mars 2025 et celui de l’assignation du 13 juin 2025.

Ainsi jugé le 12 février 2026,

La Greffière La Juge