REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

N° RG 24/00232 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GY4R

N° minute : 25/00143

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [M]

née le 09 Août 2000 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe FORTIN avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Christophe CAMACHO, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [N] [D]

né le 08 Décembre 1967 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sandrine TRIGON avocat au barreau de l’Ain, substituée par M^e Julie HOWLETT, avocat au barreau de l’Ain

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 13 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2025

copies délivrées le 17 AVRIL 2025 à :

Madame [Y] [M]

Monsieur [N] [D]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 AVRIL 2025 à :

Madame [Y] [M]

Monsieur [N] [D]

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 16 juillet 2022, Monsieur [N] [D] a consenti un bail d’habitation à Madame [Y] [G], devenue Madame [Y] [M] par acte judiciaire de changement de nom en date du 18 décembre 2024, portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (01), contre le paiement d’un loyer de 480 euros.

Un état des lieux d’entrée a été effectué le 31 juillet 2022, pour une prise effective des lieux de Madame [Y] [M] le 1er août 2022.

En octobre 2022, Madame [Y] [M] a fait connaitre à Monsieur [N] [D] la présence de désordres au sein du logement. Ce dernier a contacté le même mois deux entreprises aux fins d’établir des devis pour effectuer des travaux de réparation, la société ALLADATIN PEINTURE et Monsieur [V].

Aucun des deux entrepreneurs n’est intervenu avant mi-janvier 2023 et Madame [Y] [M] a décidé de quitter définitivement ce logement le 14 janvier 2023.

Par deux courriers de commissaire de justice, Monsieur [N] [D] a d’une part convoqué Madame [Y] [M] à un état des lieux de sortie pour le 20 avril 2023 et a d’autre part réclamé un arriéré de loyers pour une somme de 1.321 euros.

Par acte délivré par commissaire de justice le 11 octobre 2023, Madame [Y] [M] a fait assigner Monsieur [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de TREVOUX aux fins de voir ordonner la résolution du bail conclu le 16 juillet 2022, de condamner Monsieur [N] [D] à la restitution des loyers versés à ce titre et de le condamner au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance, 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par un jugement d’incompétence en date du 27 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de TREVOUX a renvoyé les parties et la cause devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE.

Les parties et leur conseil ont été avisés de la poursuite de l’instance devant ledit juge à l’audience du 3 octobre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 novembre 2024, durant lesquelles les parties, représentées par leur conseil, se sont uniquement référées à leurs écritures. Si elle a conclu sur la fin de non-recevoir tiré du non-respect des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, Madame [Y] [M] n’a pas repris ses demandes initiales dans son dispositif.

Face à l’incertitude des demandes, le juge des contentieux de la protection a, par jugement du 19 décembre 2024, déclaré recevable l’action de Madame [Y] [M], celle-ci étant en demande d’une résolution d’un contrat de bail, soit une demande indéterminée qui n’est pas soumise aux exigences de conciliation préalable de l’article 750-1 du code précité, et a ordonné la réouverture des débats par renvoi à l’audience du 6 février 2025.

A l’audience sur renvoi du 13 mars 2025, Madame [Y] [M], représentée par son conseil substitué, demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

D’ordonner la résolution du contrat de bail à effet au 1er août 2022 ;De condamner Monsieur [N] [D] à lui payer la somme de 2.321 euros au titre de la restitution des loyers versés du 1er août 2022 au 14 janvier 2021 (déduction faite des sommes de 275 euros et 284 euros au titre de deux loyers impayés) ;De condamner Monsieur [N] [D] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance ;De condamner Monsieur [N] [D] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande, Madame [Y] [M] fait valoir qu’elle a dû quitter précipitamment le logement au regard du caractère insalubre et inhabitable de celui-ci et du risque d’effondrement, représentant selon elle un danger. Pour caractériser cet état, elle met en avant une faible température au sein du logement aux mois de novembre et décembre 2023, la présence de moisissures et l’affaissement du plancher au niveau de la salle de bain, celui-ci étant selon elle, « complètement pourri » et « gorgé d’eau ». Elle affirme enfin que l’entrepreneur contacté par son propriétaire a constaté dans le garage du logement un état de pourrissement des poutres porteuses et la présence d’un étai pour soutenir l’une d’entre-elles.

Lors de cette même audience, Monsieur [N] [D], représenté par son conseil substitué, s’en réfère à ses écritures et demande quant à lui au juge des contentieux de la protection :

De rejeter les demandes de Madame [Y] [M] ;De condamner Madame [Y] [M] à lui payer la somme de 1.321 euros au titre des loyers impayés ;De condamner Madame [Y] [M] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions Monsieur [N] [D] fait valoir, au visa de l’article 1224 du code civil, qu’il n’a commis aucune faute et qu’aucun retard dans l’exécution de ses obligations ne peut lui être reproché. Au contraire, il estime avoir agi avec célérité en contactant dès le lendemain de l’alerte de sa locataire deux entreprises, pour évaluation des réparations nécessaires et établissement des devis subséquents en raison de l’existence d’un dégât des eaux. Il précise ainsi que courant octobre 2022, deux entreprises ont pu délivrer des devis. Il explique que c’est dans ce cadre que des étais ont été mis en place temporairement, afin de sécuriser le logement et de rendre possible les travaux afférents. Enfin, il affirme que le retard pris dans l’exécution des travaux n’est dû qu’à l’entrepreneur désigné, qui n’a pu se déplacer avant mi-janvier 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la résolution du contrat de bail

Aux termes de l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat » en cas notamment d’inexécution suffisamment grave selon l’article 1224 du même code.

Il résulte de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation. Il est également tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu.

Par ailleurs le code de la santé publique définit le logement insalubre comme « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes » selon son article L.1331-22. De plus, « Les situations d’insalubrité indiquées aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 font l’objet des mesures de police définies au titre I du livre V du code de la construction et de l’habitation ».

L’action en résolution du contrat de bail formée par Madame [Y] [M], aux termes de laquelle il est sollicité le remboursement de l’ensemble des loyers versés, suppose, pour être accueillie, que la locataire rapporte la preuve que le logement était inhabitable ou insalubre et ce, dès l’origine du contrat de bail.

Au préalable, il convient de relever que l’état des lieux d’entrée contradictoire du 31 juillet 2022 que Madame [Y] [M] verse elle-même aux débats n’a appelé aucune remarque de sa part, l’ensemble du logement, dont la salle de bain, étant qualifié de « BE » pour bon état. Visitée, la cave n’a pas non plus attiré son attention.

Par conséquent, la locataire n’établit pas avoir pris en location, dès son entrée dans les lieux, un logement insalubre ou même ne répondant pas aux critères de décence.

Ce n’est que par la suite que les conversations SMS échangées entre Madame [M] et Monsieur [D] permettent de mettre en évidence, courant octobre 2022, la présence d’un dégât des eaux très avancé, au vu de la dégradation du plancher de la salle de bains. Si l’une des photographies prise le 6 octobre 2022 révèle bien la présence d’au moins un étai dans la cave soutenant le plancher, cela ne caractérise pas la dangerosité effective de l’installation, aucun élément ne permettant d’affirmer que le propriétaire aurait loué l’habitation tout en sachant que des fuites d’eau non réparées fragilisaient le plancher. Par ailleurs, dès le moment où la locataire a envoyé les photographies de l’état du plancher de la salle de bains, le propriétaire a dès le lendemain contacté deux artisans susceptibles d’effectuer les réparations nécessaires. L’un de ces artisans a mis en place deux autres étais afin de sécuriser le plancher avant les réparations définitives. La circonstance que les travaux n’ont pu débuter le 2 janvier 2023 comme décidé et ont été reportés au 14 janvier 2023, en raison de l’absence de Madame [Y] [M] dans le logement à cette date-là, n’est pas de nature à caractériser une faute suffisamment grave de la part du bailleur, entrainant la justification de la demande en résolution de Madame [Y] [M].

En outre, si les photographies prises et envoyées au propriétaire témoignent de la présence d’un plancher de salle de bain effectivement abimé, en l’absence de constat par un homme de l’art ou d’expertise contradictoire, il ne peut se déduire de ces seules photographies que l’appartement était inhabitable ou insalubre. La présence des étais soutenant les poutres porteuses pour une période temporaire n’est pas non plus de nature à qualifier le logement de dangereux. Sur ce point, s’il résulte des pièces produites aux débats et des échanges entre Mme [M] et la mairie que la locataire souhaitait initier une procédure de péril imminent ou de constat d’insalubrité, force est de constater qu’aucun arrêté préfectoral ou municipal n’a été pris en ce sens, et aucun rapport de visite contradictoire n’est même produit.

S’agissant des autres problèmes soulevés plus tardivement par la locataire (électricité, moisissures, humidité du logement et impossibilité de le chauffer correctement), d’une part ces griefs sont portés à la connaissance du propriétaire plusieurs mois après l’entrée dans les lieux, et une fois que les relations propriétaire / locataire se sont tendues. D’autre part en l’absence de constat objectif, ces griefs demeurent à l’état de simples affirmations, et ne sont pas corroborés par des éléments de preuve suffisants. En tout état de cause, ces griefs ne sont pas de nature à caractériser l’impropriété à l’habitation du logement loué.

Dès lors, si le logement a présenté des désordres affectant l’usage de la salle de bain et des problèmes d’infiltrations, la locataire ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux dans lesquels elle s’est maintenue jusqu’en janvier 2023.

Elle ne peut en ce sens se prévaloir d’une inexécution suffisamment grave entrainant la résolution du bail.

En conséquence, Madame [Y] [M] sera déboutée de sa demande en résolution du bail à compter du 1er août 2022.

II – Sur la demande en paiement au titre des loyers

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. De plus, aux termes de l’article 15 de la même loi, « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. »

En l’espèce, Madame [Y] [M] a quitté le logement objet de la procédure le 14 janvier 2023, avertissant le bailleur concomitamment et sans remise des clefs.

Aucun état des lieux de sortie n’a été établi avant avril 2023.

Compte tenu du délai de préavis, il résulte du décompte produit aux débats par le bailleur, non sérieusement contesté par Madame [M], sur ce point, qu’il reste dû par la locataire la somme de 1.321 euros, loyer de mars 2023 inclus.

En conséquence, Madame [Y] [M] sera condamnée à verser la somme de 1.321 euros à Monsieur [N] [D] au titre des arriérés de loyers.

III – Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent et de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation. Il est également tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu.

En l’espèce, Madame [Y] [M] verse divers documents et photographies à l’appui de sa demande.

Afin d’établir un défaut d’isolement du logement, l’ancienne locataire verse deux photographies du cadran de ce qui s’apparente à un thermomètre, sur lequel est indiquée une température variant entre 17 et 18 degrés Celsius. Or il ne peut être déduit de ces seules photographies un quelconque problème de chauffage, sans connaitre l’emplacement de l’appareil ainsi que les circonstances de relevé des températures avancées.

A l’appui de ses allégations, Madame [Y] [M] verse également des photographies de moisissures sur un réfrigérateur et d’humidité sur une fenêtre. Là encore, ces seules photographies sans autre élément contextuel ne suffisent pas à établir un trouble de jouissance certain. Au-delà, et alors que l’ancienne locataire qualifie ces infiltrations et moisissures d'« extrêmement importantes et anciennes », il doit être relevé une nouvelle fois que rien n’apparait en ce sens dans l’état des lieux d’entrée, seul document contradictoire versé aux débats.

Néanmoins, il n’est pas contesté par le bailleur qu’un désordre manifeste est apparu dans la salle de bain du logement loué. Outre les photographies prises par Madame [Y] [M], ce dernier a également été constaté par les entrepreneurs qui sont intervenus et les devis établis.

En ce sens, au regard des désordres constatés dans le logement litigieux, relevant de l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, s’agissant notamment de l’état du plancher de la salle de bain et de l’accès à la douche complexifié, le préjudice de jouissance de la locataire est établi et justifie réparation.

L’indemnisation du préjudice subi par Madame [Y] [M] doit tenir compte du fait qu’elle a repoussé elle-même la date des travaux de la société ALLADATIN, prévue initialement au 2 janvier 2023. Son préjudice sera donc entièrement et suffisamment réparé sur la base d’un demi-loyer pour les mois d’octobre, novembre et décembre soit 3 x 240 = 720 euros.

En conséquence, Monsieur [N] [D] sera condamné à verser à Madame [Y] [M] la somme de 720 euros au titre de son préjudice de jouissance.

IV – Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [Y] [M], qui succombe principalement, devra supporter les dépens.

L’équité en revanche ne commande pas de prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE Madame [Y] [M] de sa demande en résolution du bail et de remboursement des loyers,

CONDAMNE Madame [Y] [M] à payer la somme de 1.321 euros à Monsieur [N] [D] au titre des impayés de loyers,

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer la somme de 720 euros à Madame [Y] [M] à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [Y] [M] aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE