TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 25/00038 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZY6V

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 17]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [X] [E]

[Adresse 7]

[Localité 16]

non comparant

En présence de Monsieur [B] [P], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2025, après avoir entendu :

Me [I]

M. [P]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 14 Novembre 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 14 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 3 mai 2023, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par un projet de requalification du [Adresse 31] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 26 juin au 10 juillet 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 15 avril 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

La parcelle cadastrée [Cadastre 24] d’une contenance de 39 m² située [Adresse 7] à [Localité 32] est concernée par le projet et l’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 15 novembre 2024 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à M. [X] [E].

Le 2 mai 2025, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 63 000 euros, avec une marge de négociation de 10 % et une indemnité de remploi de 7 500 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’un prix équivalent à l’évaluation des Domaines par lettre recommandée avec avis de réception du 12 juin 2025 à M. [X] [E] (avis de réception signés le 14 juin 2025).

Par mémoire parvenu au greffe le 18 juillet 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à M. [X] [E] à 63 000 euros d’indemnité principale outre une indemnité de remploi de 7 500 euros, soit une somme totale de 70 500 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France retient un prix de 950 €/m²P et une surface de 66 m². Il produit neuf termes de comparaison.

Dans ses conclusions reçues le 22 septembre 2025, M. le commissaire du gouvernement estime l’indemnité totale à 77 100 euros dont 69 000 euros d’indemnité principale et 8 100 euros de remploi, sur la base d’un prix de 1050€/m²P et d’une surface de 66 m².

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 2 octobre 2025, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et en présence de M. [E]. Lors du transport, Me [I] a indiqué que les enfants de M. [L] venaient d’accepter l’offre.

Par voie de conclusions complémentaires reçues le 7 octobre 2025, M. le commissaire du gouvernement a diminué son offre à la somme totale de 66 100 euros dont 59 000 euros d’indemnité principale et 7 100 euros de remploi, sur la base d’un prix de 900 €/m²P.

Bien que régulièrement convoqué, M. [T] ne s’est pas fait représenter à la procédure. Il sera donc statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 10 octobre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la requête que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

— l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 32], dans le quartier [Localité 25], concerné par un projet de réaménagement de grande ampleur.

Il s’agit d’une très petite parcelle de 39 m², sur laquelle est érigée une maison avec double mitoyenneté, sans extérieur.

Il s’agit d’une maison à usage d’habitation érigée sur deux niveaux à la fin du XIXème siècle, en briques avec toiture tuiles. La maison comprend en rez-de-chaussée : pièce de vie avec coin cuisine, dégagement vers salle d’eau (douche, carrelage aux murs et au sol) et WC, accès sur le jardin des voisins. Niveau carrelé, murs avec fibres de verre peintes, plafonds de lambris peints, chauffage central au gaz. À l’étage : palier desservant deux chambres, moquette usagée et parquet flottant, escalier de type échelle de meunier menant aux combles lambrissés, mansardés et dotés d’un velux. Murs des chambres abîmés, traces d’infiltrations dans les chambres et la salle d’eau, escalier d’accès au premier dangereux, châssis bois simple vitrage. Le transport a permis de constater l’état médiocre du bien.

D’après les données cadastrales, la SUP est de 66 m² (grenier de 30 m² pondérés à 0,2).

L’immeuble est libre d’occupation.

Le bien est classé en zone UOP 14 au PLUi 3 de la MEL approuvé le 28 juin 2024, soit un zonage dédié à la mise en œuvre du projet de renouvellement urbain du [Adresse 31] et [Adresse 30] à [Localité 32].

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 26] [Localité 29], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 juin 2022.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris ci-dessous, après correction des surfaces et valeurs unitaires par M. le commissaire du gouvernement.

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante

SPFE de [Localité 27] 3 (5914P03)

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

1

2022P2[Immatriculation 6]

[Adresse 10]

24/05/2022

60

100

110000

1100

2

2023P22238

CX 89

[Adresse 19]

27/06/2023

64

81

[Localité 2]

1407,41

3

2023P22130

CX 8

[Adresse 13]

27/06/2023

55

87,47

123000

1406,20

4

2023P3[Immatriculation 14]

[Adresse 4]

07/11/2023

62

97

110000

1134,02

5

2024P01507

CX 105

[Adresse 3]

05/01/2024

93

75,4

81200

1076,92

6

2024P05913

CX 78

[Adresse 22]

27/02/2024

62

79,7

52000

652,45

7

2024P1[Immatriculation 1]-97-71

[Adresse 9]

26/03/2024

123

85

90000

1058,82

8

2024P2[Immatriculation 21]

[Adresse 5]

01/10/2024

64

76

[Localité 23]

1246,05

9

2025P06965

CX 115

[Adresse 8]

06/01/2025

53

74

[Localité 20]

1108,11

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

SPFE de [Localité 28] (5914P03)

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

Terrain

SUP

Prix

Prix/m²

TC1

2022P03077

CX 67

[Adresse 11]

10/01/2022

1900

34

59

[Localité 18]

1152,54

TC2

2021P27696

CX 36

[Adresse 12]

23/11/2021

1902

52

64

[Localité 15]

882,81

Il convient d’écarter les termes de comparaison 3, 4 et 8 qui correspondent à des biens loués, relevant d’un autre marché.

Le terme 1 correspond à un bien rénové et de surface beaucoup plus importante que le bien à évaluer, de sorte qu’il sera écarté.

M. le commissaire du gouvernement apporte des précisions complémentaires tenant à l’état des biens cités comme termes de comparaison, qu’il reprend dans le tableau suivant :

SPFE de [Localité 28] (5914P03)

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Terrain/SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

État

2

2023P22238

CX 89

[Adresse 19]

27/06/2023

64/76*

114000

1500*

bon

5

2024P01507

CX 105

[Adresse 3]

05/01/2024

93/75,4

81200

1076,92

inconnu

6

2024P05913

CX 78

[Adresse 22]

27/02/2024

62/79,7

52000

652,45

médiocre

7

2024P1[Immatriculation 1]-97-71

[Adresse 9]

26/03/2024

123/91

90000

989,01

médiocre

9

2025P06965

CX 115

[Adresse 8]

06/01/2025

53/74

82000

1108,11

inconnu

TC1

2022P03077

CX 67

[Adresse 11]

10/01/2022

34/59

[Localité 18]

1152,54

rénové

TC2

2021P27696

CX 36

[Adresse 12]

23/11/2021

52/64

56500

882,81

médiocre

.

La moyenne de ces sept termes ressort à 1051,69 €/m²P. Si l’on écarte le terme 2 en bon état et le TC1, rénové, le prix moyen est de 941,86 euros.

Si le bien est dans un état médiocre, il convient également de tenir compte de l’offre initiale de l’autorité expropriante et du fait que par l’intermédiaire de ses enfants, M. [E] a accepté l’offre de l’Etablissement public des Hauts-de-France certes après la saisine, mais avant même le transport sur les lieux et les conclusions du commissaire du gouvernement.

Au regard de ces éléments, à titre de conciliation, il convient de retenir le prix offert de 950 €/m²P, soit une indemnité principale de dépossession de 63 000 euros (950€/m²P x 66 m²P= 62 700 € arrondis à 63 000 €).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  55 000 euros x 10 % = 5 500 euros

= 7 500 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 26 juin 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [X] [E], pour la parcelle cadastrée [Cadastre 24] d’une contenance de 39 m² située [Adresse 7] à [Localité 32] à 70 500 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 63 000 euros indemnité de remploi : 7 500 euros ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation